Phát triển NOXH: DN phải bỏ chi phí cao, đã đến lúc điều chỉnh vốn xây dựng?

Suất vốn đầu tư nhà ở xã hội quy định ra sao?

Theo mục tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", giai đoạn 2021 - 2025 cần hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành 634.200 căn.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 14/06/2024, chỉ riêng trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 503 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô hơn 418.200 căn hộ (trong đó mới chỉ có 75 dự án đã hoàn thành với quy mô 39.884 căn; 128 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô gần 115.379 căn; 300 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 262.937 căn).

Một trong những rào cản khiến nhà ở xã hội vẫn chưa thể "cất cánh" đó là câu chuyện liên quan đến chi phí xây dựng, suất vốn đầu tư và giá bán. 

Một số doanh nghiệp cho rằng, một căn nhà ở xã hội, giá bán từ 250 – 600 triệu đồng/căn, giá thuê từ 1,2 – 2,4 triệu/tháng/căn hộ thì lợi nhuận tối đa xây dựng loại hình nhà ở này chỉ 10% là quá thấp, mà vẫn phải đủ các tiện ích xã hội, công trình hầm, công cộng, bãi đỗ xe. Ngoài ra, chủ đầu tư sẽ còn phải chịu thêm một số chi phí khác nữa. Không những vậy, giá nhà ở xã hội còn phải được phê duyệt của Sở Xây dựng các địa phương. Do đó, đại diện doanh nghiệp cho rằng cần cân đối lại suất vốn đầu tư xây dựng NƠXH (đang thấp hơn 25% so với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại) bằng với suất vốn đầu tư nhà ở thương mại.

Với quy định hiện hành thì suất vốn đầu tư xây dựng là mức chi phí cần thiết cho một đơn vị tính theo diện tích, thể tích, chiều dài hoặc công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế; đây cũng là căn cứ để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng.

Theo Quyết định 510/QĐ-BXD năm 2023 của bộ Xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng từ 2 – 3 tầng là 5,1 triệu đồng/m2, trong đó chi phí xây dựng 4,3 triệu đồng/m2. Còn đối với nhà từ 4 – 5 tầng sẽ có mức 5,25 triệu đồng/m2 (chi phí xây dựng là 4,59 triệu đồng/m2).

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội dạng chung cư, đối với nhà 5 tầng trở xuống và không có tầng hầm là 5,6 triệu đồng/m2 (bao gồm chi phí xây dựng và chi phí thiết bị). Đối với nhà ở xã hội từ 15 - 20 tầng, có 1 tầng hầm có suất vốn đầu tư là 8,8 triệu đồng/m2 (bao gồm chi phí xây dựng và chi phí thiết bị).

Các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý chi phí đầu tư xây dựng đều cho rằng: Suất vốn đầu tư công bố được tính toán theo dự toán công trình, bóc tách từ hồ sơ thiết kế thực tế tại một số dự án đã đầu tư nhà ở xã hội. Cấu thành suất vốn đầu tư là các chi phí cần thiết đủ để xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm các khoản mục chi phí như: Xây dựng; thiết bị, quản lý dự án; tư vấn đầu tư xây dựng; một số khoản mục chi phí khác và thuế giá trị gia tăng.

Cũng theo quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP thì suất vốn đầu tư xây dựng chưa bao gồm một số khoản mục chi phí: Dự phòng khối lượng phát sinh 10%, trượt giá; xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà, hệ thống điều hòa không khí trung tâm, thông gió, hệ thống phòng cháy và chữa cháy tự động,...

Ngoài ra, còn có chi phí lãi vay trong thời gian thực hiện đầu tư xây dựng đối với các dự án có sử dụng vốn vay; chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nếu có; một số chi phí có tính chất riêng biệt theo từng dự án cụ thể. Do đó, khi tính toán tổng mức đầu tư dự án NƠXH nếu sử dụng suất vốn đầu tư để tính toán thì cần bổ sung các khoản mục chi phí trên theo thực tế của từng dự án.

Có thể thấy rằng, câu chuyện về suất vốn đầu tư xây dựng công trình NƠXH là một phần ảnh hưởng không nhỏ đến "sức hút" đối với các nhà đầu tư khi lợi nhuận cũng là yếu tố các doanh nghiệp đang muốn được cho phép "nới thêm". Giới chuyên gia cho rằng, khi Chính phủ đang triển khai rộng rãi Đề án 1 triệu căn hộ NƠXH, việc điều chỉnh nâng suất vốn đầu tư NƠXH là thông tin tích cực để các doanh nghiệp có thể tính toán dự trù kinh phí đầu tư cũng như giá bán nhà ở xã hội ở mức tốt hơn. 

Chi phí làm dự án Nhà ở xã hội tại Việt Nam cực kỳ cao

Từ góc nhìn người trong cuộc, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc G-Home (doanh nghiệp chuyên phát triển NOXH) cho hay, ở thời điểm hiện tại, nếu một chủ đầu tư muốn làm NƠXH thì họ phải dành ra 20% quỹ căn để cho thuê, sau 5 năm mới được phép bán.

Tất cả giá bán và giá cho thuê của NƠXH đều được công khai trên cổng thông tin sở xây dựng của các địa phương nơi có dự án. Đơn giá tại Hà Nội và TP.HCM quanh ngưỡng 100.000 đồng/m2/tháng, với những tỉnh thành khác thì khoảng 30.000 - 50.000 đồng/m2/tháng (đây là mức giá thuê nhà không, chưa có đồ đạc).

Muốn thuê NƠXH thì người thuê còn cần đáp ứng đủ điều kiện mới được thuê, chưa kể ít nhất phải thuê trong thời hạn 1 năm. Ngoài ra, quy định đã được hưởng chính sách NƠXH 1 lần thì không được hưởng lần thứ 2, do đó, chỉ cần chính thức thuê trong 1 tháng thì người thuê sẽ không được mua NƠXH trong tương lai.

Từ hiện thực này, ông Nam cho rằng, một số quốc gia trên thế giới có thể thực hiện rộng rãi mô hình doanh nghiệp làm nhà ở cho thuê là bởi chi phí vốn dài hạn của họ rẻ. Doanh nghiệp chỉ phải đi vay với lãi suất khoảng 3% nên có thể dễ dàng đầu tư, sau đó đến khi tiến hành cho thuê thì vẫn có thể thu lời.

Còn tại Việt Nam, doanh nghiệp hiện đang phải tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất khoảng 12 - 15% và luôn phải có dự phòng phí, theo đó chi phí thực hiện bị đội lên. Với cơ chế tài chính hiện tại thì không có nguồn tiền để hỗ trợ doanh nghiệp khi lãi suất, chi phí đầu vào của doanh nghiệp đang là rất cao.

"Không phải là chi phí để xây dựng nên một công trình cao, mà là chi phí để vận hành và trả lãi cho dự án trong cả vòng đời đang cực kỳ cao so với thế giới. Trong khi đó, định mức lợi nhuận của doanh nghiệp chỉ 10%, chia trung bình thì mỗi năm chỉ đạt được lợi nhuận 2%/năm. Mức lợi nhuận này còn thấp hơn nhiều so với lãi suất gửi tiết kiệm, điều này khiến khó thu hút được doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội", ông Nam nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam chia sẻ, không chỉ riêng NƠXH mà chi phí phát triển tất cả các sản phẩm bất động sản tại Việt Nam đều đang bị cao.

Câu hỏi đặt ra lúc này là, làm thế nào để các chủ đầu tư không bị lỗ và có lãi trong hoạt động kinh doanh. Lãnh đạo CBRE cho rằng, nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn rất cao. Do đó, các doanh nghiệp có thể nắm bắt cơ hội và đưa ra những dòng sản phẩm không quá tốn kém chi phí. Có thể bằng các cách như xây dựng với diện tích vừa phải, tiện ích vừa đủ, không cần quá cao cấp,... nhằm giúp tổng vốn đầu tư không bị đội quá cao.

"Tôi nghĩ các chủ đầu tư vẫn có thể kinh doanh sản phẩm mà không bị lỗ và có lãi nhất định. Chỉ có điều, họ cần phải cân nhắc thật cụ thể, chi tiết cho bài toán này. Ví như hiện nay chưa có nhà đầu tư nào tại Việt Nam triển khai mô hình thuê để sở hữu NƠXH. Tại một số nước trên thế giới, thay vì chào bán căn hộ cho người mua, chủ đầu tư cho phép người dân có thể thuê với thời hạn từ 1 - 3 năm, trong thỏa thuận thuê, có điều khoản được phép mua. Như vậy, trong 3 năm đó, người dân có nhu cầu sẽ có thêm cơ hội để tích lũy và lựa chọn", bà Dung cho hay.

Ngoài ra, các quan điểm cũng cho rằng phía bộ ngành cũng cần nghiên cứu, tính toán quy định suất vốn đầu tư NƠXH, lãi suất vốn đầu tư NƠXH sao cho hợp lý để đảm bảo hài hòa lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia phát triển loại hình nhà ở đặc biệt này.