Thị trường bất động sản năm 2024 nghiêng về kịch bản phục hồi, phân khúc nào

Thị trường phục hồi nhưng cần đòn bẩy

Mới đây, ba kịch bản được đưa ra cho thị trường năm 2024 gồm có: Một là xu thế phục hồi chậm nếu các chính sách tác động đến thị trường không có gì đột biến; Hai là phục hồi nhanh và phát triển mạnh nhưng cần có các yếu tố đòn bẩy như vốn đầu tư nước ngoài tăng, hoàn thiện văn bản dưới các luật, nới lỏng chính sách tiền tệ tài chính; Ba là thoái trào nếu không có nguồn lực và động lực để phát triển.

Dựa trên diễn biến của thị trường, chuyên gia và đại diện một số doanh nghiệp đã đưa ra những quan điểm riêng về sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm nay nói chung và các phân khúc nói riêng.

Theo đó, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, ông nghiêng về kịch bản thứ hai, tức là phục hồi và phát triển:

"Quan điểm là phục hồi và phát triển nhưng không nhất thiết phải có yếu tố đầu tư của nước ngoài. Tôi cho rằng,  yếu tố trong nước cũng đủ cơ sở để chúng ta phát triển", đại hiện Bộ Xây dựng nhận định.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nghiêng về kịch bản thứ hai. Ông phân tích, trong điều hành vĩ mô, Chính phủ đang hướng đến những việc để khắc phục, tháo gỡ những vấn đề đang tạo ra sự khủng hoảng, suy thoái từ những năm 2022 - 2023 vừa qua. Những tháo gỡ đó đã diễn ra trong năm 2023 với một chuỗi điều hành, chỉ đạo, chỉ thị của Chính phủ và đang có kết quả.

Cụ thể, chúng ta duy trì được nhịp tăng trưởng kinh tế, ngăn ngừa nguy cơ lạm phát, tỷ giá. Gần đây tỷ giá có tăng lên nhưng Ngân hàng Nhà nước đã cam kết có giải pháp để ổn định lại.

Về thể chế, ông Đính cho biết, ít nhất trong tháng 7 có một phần của 4 Luật đã có thể được tháo gỡ.

"Khi điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, Nghị định được ban hành theo chỉ đạo của Chính phủ phải có hiệu lực, cơ sở ngay để các địa phương gỡ vướng cho các dự án đang nằm đợi. Lúc đó, các dự án sẽ được triển khai, công trường lại vang tiếng máy, công nhân lại đến và từ đó kích hoạt các hoạt động khác phục vụ công trường ấy", ông Đính phân tích.

Những điều đó cho thấy, kinh tế sẽ bắt đầu tăng lên. Nguồn hàng trên thị trường dồi dào hơn. Nguồn cung được bơm ra, giảm áp lực cầu cao cung thấp, làm thỏa mãn việc mua bán đầu tư, dòng tiền cũng sẽ tuần hoàn. "Tất cả điều đó sẽ diễn ra sau khi có độ ngấm của chính sách, làm tăng sự lưu thông của nền kinh tế", ông Đính nhấn mạnh.

Ông Bùi Quý Trung, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Flamingo cho rằng, thị trường sẽ nghiêng về kịch bản thứ 2, là đang trên đà phục hồi.

"Nói một cách lạc quan thì thị trường vẫn đang trên đà phục hồi. Bởi nếu nói là phục hồi nhanh thì cũng không đúng.

Các luật như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Đất đai đang được xin ý kiến các đơn vị liên quan để có hiệu lực sớm nhất là ngày 1/7/2024. Tôi nghĩ sẽ có một độ trễ nhất định nhưng thị trường sẽ dần dần phục hồi trở lại", ông Trung nhận định.

Nhà ở chung cư dẫn dắt, công nghiệp là điểm sáng, nghỉ dưỡng sẽ "hồi sinh"?

Thị trường bất động sản đã đi qua quý I và tiếp tục trên đà phục hồi, theo đó, hầu hết phân khúc đều đang nhận được sự quan tâm. Tuy nhiên, diễn biến của mỗi phân khúc được dự báo với đà tăng khác nhau.

Dưới góc độ doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Đình Đức, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Mai Việt, chung cư nội đô vẫn đang là phân khúc giữ vị trí "hot". Bên cạnh đó, từ đầu năm tới nay, phân khúc biệt thự nội đô với giá trị vừa phải 15 - 25 tỷ đồng vẫn hấp thụ tốt.

"Bắt đầu từ quý II/2024, tôi đánh giá phân khúc nhà ở các tỉnh phát triển như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hưng Yên và phân khúc đất nền ở các khu đô thị lớn với pháp lý hoàn chỉnh sẽ hấp dẫn", ông Đức chia sẻ.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, một số khu vực ở trong thành phố ghi nhận mức giá đang được đẩy lên tương đối cao. "Rất nhiều nhà đầu tư nhận thấy phân khúc nhà ở trong nội đô đang ở mức giá cao nên họ bắt đầu chuyển dịch ra bên ngoài. Bất động sản ở thành phố lớn phục hồi đầu tiên rồi mới lan ra các địa phương vùng ven khác", ông Đức dự báo.

Còn ông Bùi Quý Trung kỳ vọng: "Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ là sản phẩm tiếp theo được nhà đầu tư quan tâm sau phân khúc nhà ở. Yếu tố thúc đẩy thị trường này phục hồi liên quan đến các vấn đề pháp lý, thị trường vốn và diễn biến ngành du lịch.

Tôi kỳ vọng du lịch phục hồi sẽ là động lực tốt để phát triển thị trường này. Đây sẽ là phân khúc điểm nhấn của thị trường bất động sản trong năm nay do vừa đáp ứng nhu cầu về tính sở hữu, vừa có thể khai thác cho thuê, tạo dòng tiền. Nguồn cung sẽ chủ yếu đến từ loại hình căn hộ du lịch ở các dự án quy mô lớn, dự kiến chiếm ít nhất 60% thị phần".

Đại diện Bộ Xây dựng, ông Hoàng Hải cho biết thêm, trong năm 2024, bất động sản công nghiệp là một trong những điểm sáng, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp tìm kiếm quỹ đất phát triển khu công nghiệp. Bên cạnh đó, nhiều dự án kho xưởng xây sẵn quy mô cũng tiếp tục ra mắt tại khu vực phía Bắc…

Ngoài ra, theo báo cáo mới nhất, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), thị trường bất động sản hiện có nhiều dấu hiệu tích cực và được đánh giá đang trên đà phục hồi. Thị trường có thể dần phục hồi từ đáy chữ U, tuy nhiên, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô lẫn vi mô.

Đơn vị này cũng đưa dự báo mới nhất về phân khúc nhà ở trong quý II/2024 với kịch bản: Lý tưởng, kỳ vọng hoặc thách thức. Trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30 - 40%, lãi suất thả nổi từ 8 - 10%, giá bán tăng 10 - 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 50%. Còn kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20 - 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 9 - 11%, giá bán tăng 3 - 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 35%. Ở kịch bản thách thức, nguồn cung tăng 10 - 20%, lãi suất thả nổi từ 10 - 12%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 25 - 30%.

Căn cứ dữ liệu phân tích thị trường tính đến ngày 31/3/2024, chuyên gia DXS-FERI nghiêng về kịch bản kỳ vọng. Cụ thể, thị trường bất động sản quý II sẽ có nguồn cung mới tăng khoảng 20 - 30%, giá bán tăng nhẹ 3 - 5% và tỷ lệ hấp thụ chung đạt từ 30 - 35%.