Thị trường bất động sản nỗ lực tìm lại thế cân bằng

Thị trường đang "đảo nhịp" tăng trưởng

Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm nay khác hẳn với không khí trầm lắng của năm trước. Nhiều dự án được giới thiệu ra thị trường ở các phân khúc khác nhau, đi kèm với cuộc chạy đua về chính sách bán hàng, ưu đãi liên tục diễn ra giữa các chủ đầu tư. Thị trường đang "ấm dần" về mặt thông tin mua bán. Từ Bắc vào Nam, từ nhà ở xã hội đến các dự án thấp tầng, cao tầng, thị trường bất động sản dường như tiếp tục tăng tốc sau giai đoạn phục hồi.

Các công ty chứng khoán cũng đồng loạt đưa quan điểm ngành Bất động sản đã "tạo đáy" và sẽ bật trở lại từ năm 2025 trước động thái ra hàng ồ ạt và kế hoạch tăng trưởng của các doanh nghiệp lớn trên sàn.

Đơn cử như Vinhomes, sau dự án Vinhomes Global Gate vẫn đang "làm mưa làm gió" trên thị trường, Vinhomes tiếp tục ra mắt đại đô thị Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng, rộng 133ha là dự án thấp tầng lớn bậc nhất phía Tây Hà Nội. 

Đất Xanh năm nay sẽ tái khởi động dự án Gem Riverside – một trong những dự án lớn nằm tại vị trí đắc địa là quận 2 (TP.HCM). Dự kiến, mặt bằng giá bán sẽ khá tích cực, khoảng 110 - 120 triệu đồng một mét vuông, giúp đem lại dòng tiền khoảng 27.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp trong giai đoạn 2025 – 2027.

Tương tự, Khang Điền sẽ mở bán phần thấp tầng dự án liên doanh với Keppel và bắt đầu ghi nhận lợi nhuận từ năm nay. Công ty cũng sẽ bàn giao các căn hộ đã bán còn lại tại The Privia - dự án quy mô 1,8 ha tại quận Bình Tân (TP.HCM).

Còn Nam Long cũng duy trì kế hoạch mở bán các dự án lớn như Akari City, Waterpoint, Central Lake và dự báo doanh thu từ các dự án này trong năm nay sẽ tăng 5% lên 6.035 tỷ đồng…

Cùng với đó, nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục chạy đua chính sách bán hàng và ưu đãi trên diện rộng với những phương thức cơ cấu dòng tiền mới. Ngoài ra, phương thức giãn tiến độ cũng được các chủ đầu tư áp dụng ở nhiều dự án khác, như thanh toán giãn cách chỉ 1%/tháng, thanh toán 20% nhận nhà ở ngay, giãn tiến độ thanh toán trong 3 - 4 năm. Chủ đầu tư còn áp dụng nhiều phương thức như ưu đãi thanh toán sớm, vay ngân hàng chọn thời gian giải ngân... để tiếp cận nhiều đối tượng khách hàng hơn. Một số dự án áp dụng ân hạn nợ gốc 32 - 48 tháng, hỗ trợ lãi suất 18 - 24 tháng.

Giới phân tích nhận định rằng, sau một thời gian trầm lắng quan sát thị trường, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu kích hoạt lại kế hoạch phát triển sản phẩm, tạo ra sự phấn khích cho bức tranh bất động sản những tháng đầu năm. Bên cạnh đó, nguồn cung mới đang được chuẩn bị kỹ lưỡng cho hoạt động kinh doanh nửa đầu năm, đồng thời các dự án cũng được chú trọng vào việc hoàn thiện pháp lý và đẩy mạnh hoạt động truyền thông ra thị trường. Điều này tạo ra một thời điểm thuận lợi cho những khách hàng có tiềm lực tài chính, với nhiều lựa chọn đa dạng cùng các chính sách ưu đãi hấp dẫn.

Trong bối cảnh này, một "cuộc đua" ngầm đang diễn ra giữa các doanh nghiệp, nhằm tạo ra năng lượng tích cực, khuấy động thị trường và thu hút người mua có nhu cầu thực sự. Dù nguồn cung chưa thực sự bùng nổ và thanh khoản có thể vẫn còn chậm chạp, nhưng những động thái này mang lại kỳ vọng về một sức sống mới cho ngành bất động sản, sau giai đoạn "suy nhược".

Thêm động lực phát triển nhà ở xã hội

Tuy nguồn cung đầu năm đã rộn ràng hơn ở nhiều phân khúc, nhưng hiện trạng lệch pha của thị trường vẫn chưa thể hóa giải. Nhiều báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu và cơ quan quản lý đều chung một nhận định, thị trường nhà ở đang phát triển mất cân đối, nghiêng về sản phẩm cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền lại rơi vào tình trạng khan hiếm trầm trọng.

Theo tiến trình phục hồi của thị trường, giới chuyên gia khuyến cáo các chủ đầu tư hướng vào các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để giải quyết nhu cầu sở hữu nhà của số đông người dân. Các phân khúc này cũng được dự báo là "lực đẩy" của thị trường, có sức hồi sinh mãnh mẽ nhất trong thời gian tới vì giá hấp dẫn, tính thanh khoản cao.

Một số chủ đầu tư gần đây đã xoay trục sản phẩm để hướng về các phân khúc nhà dễ sở hữu này. Tập đoàn Vingroup cũng là một trong những doanh nghiệp đi đầu khi đã đăng ký từ nay đến năm 2030 xây dựng 500.000 căn hộ. Đại diện doanh nghiệp cho biết quyết tâm thực hiện mục tiêu và sẵn sàng hoàn thành mọi nhiệm vụ mà Chính phủ, Thủ tướng giao trong lĩnh vực nhà ở xã hội.

Đối với Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Oanh, để hưởng ứng Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, doanh nghiệp cũng đã đặt mục tiêu phát triển 40.000 căn từ nay đến năm 2028. Đại điện Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Oanh cho biết, với kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp luôn nỗ lực đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đặc biệt là giúp người lao động an cư.

Bên cạnh đó, Tập đoàn Hoàng Quân cũng đã đăng ký thực hiện 50.000 sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội từ năm 2022 đến năm 2030 để đồng hành cùng với mục tiêu của Chính phủ. Tính đến nay, công ty đã triển khai xây dựng chuỗi 24 dự án nhà ở xã hội với hơn 35.000 căn.

Để đẩy mạnh hơn nữa việc phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội để trình Quốc hội thông qua.

Theo dự thảo, Bộ Xây dựng đề xuất nâng mức lợi nhuận cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 10% lên mức tối đa là 13% trên tổng chi phí xây dựng dự án. Các chủ đầu tư sẽ căn cứ mức lợi nhuận này để xây biểu giá bán, giá thuê mua và thuê nhà ở xã hội.

Đây cũng là mức áp dụng với tất cả dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân xây dựng trên quỹ đất công, quỹ đất 20% nhà ở thương mại và các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng chưa được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt giá bán, cho thuê và cho thuê mua.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề xuất Chính phủ xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội lên 15%. Sở Xây dựng Hà Nội cũng từng kiến nghị tăng mức lợi nhuận này lên 15 - 20% nhưng vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.

Nhận định về đề xuất của Bộ Xây dựng, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, rất đồng tình với đề xuất tăng lợi nhuận xây nhà ở xã hội lên 13%, thay vì mức cũ 10%, để thu hút doanh nghiệp đầu tư làm nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Tuy nhiên, ông cũng cho rằng, việc tăng mức lợi nhuận lên 13% cho các dự án nhà ở xã hội chưa giải quyết được triệt để vấn đề. Theo ông, then chốt nằm ở việc Nhà nước cần xây dựng một cơ chế minh bạch và phù hợp cho loại hình nhà ở đặc thù này. Nhà ở xã hội không nên được xem là giải pháp tạm thời hay "điểm mờ" trong quy hoạch đô thị, mà cần được phát triển bền vững, đảm bảo môi trường sống và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

TS. Đinh Thế Hiển nhấn mạnh: "Để phát triển nhà ở xã hội bền vững phải loại bỏ được cơ chế xin - cho trong chính sách nhà ở xã hội, hỗ trợ thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và loại bỏ hiện tượng doanh nghiệp sân sau, doanh nghiệp thân hữu, nhằm tránh thất thoát nguồn lực công và đảm bảo quyền lợi cho người lao động thu nhập thấp".

Nhìn lại chu kỳ khủng hoảng bất động sản năm 2013, nhà ở vừa túi tiền được ví như "ngọn lửa" thổi bùng sức sống cho thị trường, phá tan băng giá, gia tăng tính thanh khoản và xua tan tâm lý tiêu cực. Hơn một thập kỷ sau, khi vòng lặp khủng hoảng có dấu hiệu tái diễn, nhà ở vừa túi tiền một lần nữa được kỳ vọng sẽ trở lại với sứ mệnh "giải cứu" thị trường, viết tiếp câu chuyện thần kỳ đã từng xảy ra.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện tại đã khác xưa, đòi hỏi các doanh nghiệp không chỉ trông chờ vào "cứu cánh" từ bên ngoài, mà còn phải chủ động "giải cứu" chính mình. Điều này đồng nghĩa với việc tái cấu trúc bộ máy vận hành, định hình chiến lược phát triển sản phẩm sao cho phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của thị trường, đặc biệt là kiểm soát chặt chẽ tài chính để xây dựng lộ trình kinh doanh bền vững. Trong bối cảnh đầy thách thức này, những sản phẩm bất động sản có giá trị thực và khả năng thanh khoản tốt vẫn sẽ là điểm sáng, mang đến cơ hội đầu tư an toàn và hấp dẫn, đóng vai trò như "phao cứu sinh" cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.