Bỏ đi thì bất cập
Quỹ bảo trì chung cư là tiền phí để tu sửa những không gian chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng chung cư luôn hoạt động tốt. Người mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng.
Ở Việt Nam, việc quản lý vận hành quỹ bảo trì vẫn còn nhiều vướng mắc và chưa có chế tài xử phạt cụ thể. Quy định thu phí 2% quỹ bảo trì không rõ ràng và chưa chặt chẽ. Bởi vì một dự án có thể chia làm nhiều lần mở bán, và trung bình trong 2 năm mới bán hết một dự án. Trong 2 năm đó chỉ một người nắm quỹ bảo trì do đó phát sinh tâm lý trục lợi. Theo quy định, sau khi thu xong quỹ bảo trì được giao cho BQL tòa nhà. Tuy nhiên, có những CĐT lại cố tình "ẻm" tiền quỹ bảo trì này đi hoặc trao lại không tròn trịa. Số tiền quá lớn trở thành “miếng mồi” béo bở cho các nhóm lợi ích “xâu xé”, từ đó phát sinh nhiều tranh chấp của cư dân, gây bất ổn xã hội.
"Quỹ này đa số CĐT trao cho BQL khu dân cư, nhà nước không liên quan. Do vậy số tiền này không thể quản lý một cách bình thường. Không được giao cho CĐT là đương nhiên vì đó là tiền của dân cư không phải của họ. Nhưng cũng không thể trao cho BQL một số tiền lớn như vậy vì họ chỉ được bầu từ cư dân, không đủ chức năng và thẩm quyền" - Chuyên gia kinh tế độc lập, TS. Đinh Thế Hiển nhận xét.
Hơn nữa, từ năm 2005 trở về trước không có quy định về quỹ bảo trì, vì thế rất nhiều bất cập đã xảy ra xung quanh việc quản lý quỹ này.
Trước đây, Bộ Xây dựng đã từng đưa ra phương án gửi kinh phí bảo trì nhà CC vào tài khoản phong tỏa ở ngân hàng, sau khi BQT được thành lập sẽ bàn giao lại. Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà CC trong giai đoạn trước khi bàn giao cho BQT sẽ là UBND quận, huyện; đồng thời sửa đổi quy định về cưỡng chế khoản kinh phí này. Tuy nhiên, về nguyên tắc, kinh phí bảo trì là tài sản chung của các chủ sở hữu căn hộ CC nên không thể giao cơ quan quản lý làm chủ tài khoản.
Theo số liệu của Bộ xây dựng, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gồm: Chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị (có 54 chung cư chiếm 11,8% tổng số tranh chấp và chiếm 79% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì); các bên không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải bàn giao cho ban quản trị (có 10 chung cư, chiếm 22% tổng số tranh chấp và chiếm 14,7% tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì.
Chính vì vậy, Sở Xây dựng TP HCM đã kiến nghị bỏ cơ chế giao CĐT thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu tòa nhà chung cư như hiện nay. Dự thảo sửa đổi lần này có thể khắc phục phần lớn hạn chế hiện nay trong sử dụng kinh phí bảo trì trước khi thành lập BQT, cũng như giảm áp lực cưỡng chế đối với cơ quan nhà nước với CĐT.
Tuy nhiên, dự thảo cũng vấp phải nhiều ý kiến trái chiều. Tại một hội thảo chuyên đề về quản lý nhà chung cư, ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP HCM cho rằng hoàn toàn đồng tình với đề xuất, “Quy định khi mua nhà phải nộp 2% ngay từ đầu như hiện nay còn nhiều vấn đề phức tạp phát sinh. Chúng ta đưa ra quy định 2% phí bảo trì là vì muốn có sẵn tiền ở đó, khi phát sinh là có tiền sửa luôn. Nhưng Nhà nước và chủ đầu tư đâu có lo mãi cho cư dân được. Phí bảo trì cũng là nguồn quỹ có hạn sử dụng, thông thường chỉ khoảng 5-10 năm. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu” - ông Hải nói.
Chuyên gia kinh tế độc lập, TS. Đinh Thế Hiển thì lại không đồng tình với việc bỏ kinh phí bảo trì chung cư. Theo ông, nếu bỏ hoàn toàn sẽ tạo ra nhiều bất cập "Chung cư thứ nhất là đảm bảo mỹ quan an toàn cho người ở, thứ hai là bảo đảm an toàn cho khu vực địa phương đó. Vì thế mới sinh ra quỹ này, trích từ người mua nhà. Nếu không có quỹ này thì loạn, hỏng rồi mới thu thì loạn, hộ này không đóng, hộ kia không đúng rồi đóng thiếu đóng thừa thì làm sao mà tu bổ kịp thời được? Chung cư Việt Nam nói chung và ở TP HCM nói riêng có rất nhiều bất cập, lại bỏ đi nguồn tiền để duy tu bảo dưỡng thì lại càng nguy hiểm".
Giải pháp nào để vẹn toàn nhất?
Theo kiến nghị của Sở Xây dựng TP HCM, sau khi bỏ quỹ bảo trì chung cư thì cộng đồng dân cư sẽ thành lập một quỹ khác để phục vụ cho phần sở hữu chung. Số tiền này sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng. Số thu sẽ theo tỉ lệ % do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Nếu sau đó phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân nộp vào. Trường hợp người không nộp thì phải có chế tài quy định, hoặc trích trong kinh phí quản lý vận hành chung cư sẽ dễ dàng hơn.
Tuy nhiên, điều này cũng chưa phải đã sát sao và chặt chẽ. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, quỹ bảo trì chung cư để BQL dân cư thu tiền phí cũng chưa phải là phương án an toàn nhất. Ở một số dự án, trưởng ban quản trị lại là người của chủ đầu tư, rất gây phản cảm.
Thậm chí còn có chuyện xuất hiện dấu hiệu "nhóm lợi ích" gây lộn xộn ở các chung cư, thậm chí "móc nối" với xã hội đen, khống chế cộng đồng dân cư ở đó để được bầu vào ban quản trị, nhằm thao túng và trục lợi các quỹ".
Còn theo TS. Đinh Thế Hiển thì để tình trạng hiện nay hay là thay đổi luật thì cũng sẽ có hai tình trạng xảy ra, một là CĐT chiếm dụng không trả, hai là giao cho BQL thì không đủ chức năng và thẩm quyền. Do đó tốt nhất hãy nhờ bên thứ 3 thậm chí thứ 4.
"Hãy làm như các chung cư ở nước ngoài đi. Họ thu quỹ bảo trì rồi giao cho một công ty dịch vụ quản lý. Đó là đơn vị trung gian chuyên trách. Đơn vị này thường là một quỹ tài chính, có đội ngũ quản lý nguồn tiền và có sự giám sát chi tiền. Họ đủ uy tín để bảo vệ số tiền đó và đền bù nếu chi sai mục đích. Khi sử dụng đều lấy ý kiến của BQL và người dân chi ra như thế nào. Quỹ này cũng có chính quyền địa phương giám sát. Vậy là tiền chẳng chạy đi đâu cả mà vô cùng minh bạch.
"Nếu bây giờ để BQL thu sau khi ký hợp đồng thì cũng không được. Chung cư là đảm bảo mỹ quan an toàn cho người ở, thứ hai là bảo đảm an toàn cho khu vực địa phương đó. Vì thế mới sinh ra quỹ này, trích từ người mua nhà. Mà nếu để BQL thu thì chẳng có một tiêu chuẩn nào để thu. Hơn nữa, cần lưu ý một điều chung cư ít thì cũng 300 căn hộ. Khi hỏng hóc một cái gì cần tu sửa lại đi thu từng người, người đóng người không rồi người nộp muộn nộp sớm thì giải quyết thế nào?"
Tại các nước khác, hầu hết đều có quy định các tòa chung cư cần có một quỹ bảo trì, chỉ có điều cách đóng kinh phí khác nhau. Thu trước tại thời điểm bán căn hộ, hiện có Việt Nam và Trung Quốc áp dụng. Trích từ tiền phí dịch vụ hàng tháng có Singapore, Hàn Quốc, một số quốc gia thì nộp khi phát sinh công việc bảo trì.
Cư dân có đóng góp bằng cách nào đi chăng nữa thì cũng đòi hỏi kiện toàn một hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ cả về BQL chung cư hay người chủ tài khoản quỹ này để tránh việc trục lợi quỹ bảo trì chung cư, gây hậu quả không tốt. Có như vậy thì đồng tiền đóng vào của những cư dân mới được dùng vào đúng mục đích.
