Từ dự thảo bảng giá đất 2026 Hà Nội: “Chi phí tăng, giá nhà sao giảm?”

Bảng giá đất sau cao hơn bảng giá đất trước: Thị trường BĐS đối diện áp lực mới?

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội mới đây đã trình dự thảo về việc xây dựng Bảng giá đất lần đầu (Bảng giá đất lần đầu theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024) để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Theo dự thảo, giá đất ở tại Hà Nội dự kiến tăng từ 2% đến 26% so với bảng giá đất hiện hành.

Cụ thể, các khu vực trung tâm nằm trong vành đai 1, 2 và 3 có mức tăng nhẹ khoảng 2%, với giá cao nhất lên tới hơn 702 triệu đồng/m², áp dụng cho vị trí mặt đường tại các tuyến phố đắt đỏ như: Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Lý Thường Kiệt, Trần Hưng Đạo... Ngược lại, các khu vực ngoại thành như Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, An Khánh, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai... ghi nhận mức tăng mạnh hơn, dao động từ 16% đến 26%.

Việc bảng giá đất mới dự kiến tăng so với bảng giá đất hiện hành không còn là điều quá bất ngờ. Bởi ngay từ cuối năm 2024, Hà Nội đã điều chỉnh bảng giá đất tạm thời cho giai đoạn chuyển tiếp đến hết năm 2025 và mức tăng khi đó đã được xem là "chưa từng có", từ 2 đến 6 lần so với bảng giá cũ.

Không chỉ Hà Nội, nhiều địa phương trên cả nước cũng đã bước vào "chu kỳ tăng giá đất" tương tự trong giai đoạn 2024 - 2025. Tại TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 tăng từ 4 đến 38 lần, mức cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m². Bắc Giang cũng ghi nhận mức tăng khoảng 2,4 lần, với giá đất cao nhất đạt 120 triệu đồng/m². Hải Phòng thậm chí có nơi tăng tới 373% so với bảng giá cũ.

Trên nền giá đất điều chỉnh vốn đã ở mức rất cao, cùng với yêu cầu xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất lần đầu dự kiến áp dụng từ năm 2026 của các địa phương được cho là sẽ có xu hướng tăng mạnh.

Và điều đó đồng nghĩa, thị trường bất động sản sắp phải đối mặt với một làn sóng tác động dây chuyền mới, từ chi phí đầu vào của doanh nghiệp, nghĩa vụ tài chính của người dân, cho tới mặt bằng giá bán và giá thuê nhà trong thời gian tới.

"Đôi khi, chính sách chưa được áp dụng, giá ngoài thị trường đã tăng vút lên"

Việc Bảng giá đất lần đầu của các địa phương có khả năng tăng mạnh đang đặt ra một nghịch lý lớn cho thị trường: Làm sao có thể giảm giá nhà, khi chi phí đầu vào đang được chính thức nâng lên?

Giá đất là biến số quyết định, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành của một dự án bất động sản. Phải hiểu rằng, bảng giá đất mới không chỉ tác động đến giao dịch dân sự, mà còn là căn cứ pháp lý để Nhà nước thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Khi bảng giá đất (cơ sở định giá) tăng vọt, chi phí đầu vào mà doanh nghiệp phải nộp cho ngân sách sẽ tự động leo thang. Đây là chi phí không thể đàm phán. Và rõ ràng, không một chủ đầu tư nào có thể "gồng lỗ" hay tự nguyện hy sinh lợi nhuận để hấp thụ phần chi phí gia tăng này. Họ chỉ có một lựa chọn duy nhất là cộng thẳng vào giá bán cuối cùng.

Hệ quả tất yếu là giá nhà tiếp tục đi lên, mục tiêu giảm giá nhà để tăng khả năng tiếp cận cho người dân đã khó lại càng thêm khó. 

Theo các chuyên gia, Nhà nước muốn thu ngân sách cao hơn bằng cách tiệm cận giá thị trường ở đầu vào, nhưng lại kỳ vọng một kết quả phi thị trường ở đầu ra - giá nhà giảm. Đây là một bài toán xung đột lợi ích và áp lực chi phí cuối cùng đang được đẩy thẳng về phía người mua nhà.

Luật sư Lê Cao, luật sư Điều hành Công ty Luật FDVN nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất tăng, dù nhằm mục tiêu tiệm cận thị trường và tăng thu ngân sách, sẽ tạo áp lực cực lớn lên mặt bằng giá bất động sản. Ông đặc biệt nhấn mạnh rủi ro này trong bối cảnh thị trường chỉ vừa mới "gượng dậy" sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Theo luật sư Cao, khi mọi chi phí tài chính liên quan đến đất đai đồng loạt tăng, gánh nặng tất yếu sẽ đổ lên vai người mua nhà. Tại các đô thị lớn, mức giá vốn đã rất cao, nay sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao hơn nữa.

"Vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ thị trường bất động sản vốn cực kỳ nhạy cảm với các tác động chính sách. Đôi khi, chính sách chưa được áp dụng, giá ngoài thị trường đã tăng vút lên. Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn không hồi kết là bảng giá đất cố gắng "đuổi theo" thị trường, nhưng chính động thái này lại kích thích thị trường tăng giá mạnh hơn, khiến chính sách mãi mãi không thể theo kịp", luật sư Cao nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nhận định, mục tiêu giảm giá nhà sẽ rất khó đạt được nếu giá đất đầu vào liên tục thiết lập mặt bằng mới, với xu hướng "bảng sau cao hơn bảng trước".

Theo ông, việc các địa phương liên tục điều chỉnh tăng bảng giá đất với mục tiêu tiệm cận giá thị trường là cần thiết, song quá trình định giá hiện nay vẫn thiếu cơ sở khoa học và chưa tính đến sức chịu đựng thực tế của nền kinh tế.

Ông cũng cảnh báo rằng giá đất tăng cao có thể làm giảm sức hấp dẫn đầu tư của Việt Nam. Theo ông Hiệp, tỷ lệ lấp đầy 80 - 90% ở hầu hết các cụm công nghiệp hiện nay đến từ ba lợi thế chính gồm: Chi phí nhân công rẻ, giá đất hợp lý và hạ tầng logistics thuận lợi.

"Nhưng nếu mất đi yếu tố đất đai hợp lý, trong khi chi phí lao động ngày càng tăng, thì thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? Việt Nam có còn là điểm sáng đầu tư của Đông Nam Á nữa không?", ông đặt câu hỏi.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, song thực tế, trong cách xác định giá đất hiện nay, yếu tố lợi ích của doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp thuê đất, sử dụng đất nói chung hay doanh nghiệp phát triển bất động sản nói riêng, chưa được tính đến đúng mức.

"Giá đất tăng cao khiến chi phí đầu tư đội lên, rủi ro lớn hơn, vậy thì doanh nghiệp nào còn dám triển khai dự án? Nếu doanh nghiệp không triển khai dự án, nguồn thu bền vững của địa phương cũng sẽ bị ảnh hưởng", ông Hiệp nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, việc xác định giá đất hàng năm cần hướng tới mục tiêu tiệm cận giá thị trường thực, song phải được tính toán kỹ lưỡng, dựa trên cơ sở khoa học và hệ thống quản lý hiệu quả. Chỉ khi đó, chính sách giá đất mới có thể phát huy vai trò điều tiết, thay vì vô tình trở thành "mồi lửa" khiến thị trường lũng đoạn về giá.

Đặc biệt, các chuyên gia nhấn mạnh, việc điều chỉnh bảng giá đất cần có lộ trình rõ ràng, linh hoạt, đảm bảo vừa phản ánh đúng giá trị thực của đất đai, vừa không tạo cú sốc chi phí cho nền kinh tế.

Luật sư Lê Cao nhận định: "Mục tiêu quan trọng hàng đầu là đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, để bảng giá đất thực sự phản ánh giá trị kinh tế của đất đai, nhưng không trở thành 'gánh nặng' làm chậm quá trình phục hồi của thị trường bất động sản".

Luật sư cảnh báo, nếu chính sách giá đất được ban hành thiếu phù hợp, trong khi thị trường không được kiểm soát hiệu quả, hoạt động bất động sản sẽ bị kìm hãm. Khi đó, người có nhu cầu thực khó tiếp cận nhà đất, trong khi giao dịch chủ yếu xoay quanh giới đầu cơ kiếm lời.