Tình trạng tranh chấp ở chung cư là vấn đề được Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đề cập tới trong báo cáo thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay. Những tranh chấp này diễn ra với cường độ liên tục và ngày càng gia tăng.
TP.HCM với gần 1.000 chung cư cao tầng thì đang có 105 chung cư diễn ra tranh chấp. Khoảng 10% trong số này có mức độ tranh chấp gay gắt và phức tạp.
Mâu thuẫn từ bãi xe, nhà cộng đồng
Theo HoREA, hầu như khi có một khu chung cư ở TP.HCM đi vào hoạt động thì lại xảy ra thêm một vụ mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân sống tại đó. Nhìn lại những tranh chấp tại các khu chung cư trên, có thể thấy phí đỗ xe tại tầng hầm thường khơi mào cho mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và các hộ dân.
Tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư như tầng hầm, bãi xe, nhà cộng đồng, các diện tích kinh doanh cho thuê rất dễ tạo nên xung đột trực tiếp. Đây là những khu vực mà ranh giới quản lý và sở hữu dường như chưa được phân định rõ ràng.
Tầng hầm giữ xe là một trong nguyên nhân khơi mào cho các vụ tranh chấp ở chung cư. Ảnh: V.D
Luật và các nghị định liên quan đến chung cư hiện không nói rõ tầng hầm thuộc sở hữu chung hay riêng, mà là theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ. Các chủ đầu tư đều lập luận rằng tầng hầm thuộc sở hữu của chủ đầu tư, nên họ có quyền kinh doanh và ấn định mức phí đỗ xe.
Trong khi đó, các hộ dân thì cho rằng tầng hầm thuộc sở hữu của toàn bộ dân cư, nên mức phí đỗ xe phải theo quy định.
Cách đây chưa lâu, trong đơn phản ánh tới Thành ủy TP.HCM và các cơ quan liên quan, hơn 300 hộ dân chung cư The EverRich 1 (quận 11) cùng đứng đơn, cho biết tháng 5/2016, cư dân phát hiện ra Công ty Phát Đạt (chủ đầu tư) không công khai số tiền quỹ bảo trì chung cư. Công ty còn tự ý thay đổi công năng của phòng gym để cho thuê làm văn phòng, hầm xe máy được chủ đầu tư lấy lại 70% diện tích…
Cư dân phản ánh dự án bán ra thị trường từ năm 2006 và chính thức sử dụng từ năm 2011. Khi mở bán, chủ đầu tư giới thiệu chung cư có những tiện ích phục vụ người dân, như khu thương mại, hồ bơi, spa, gym, phòng sinh hoạt cộng đồng... Tuy nhiên, kể từ khi bàn giao căn hộ đến nay, phần lớn các tiện ích đã không được chủ đầu tư thực hiện như cam kết.
Ông Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty Luật Basico, cho rằng để hạn chế tranh chấp tầng hầm chung cư cần ban hành các văn bản quy định và giải thích thật rõ ràng, hợp lý, và khẳng định tầng hầm (để xe) phải thuộc sở hữu chung. Chỉ trong trường hợp có thoả thuận khác mới thực hiện theo thoả thuận. Trong trường hợp này, pháp luật phải bảo vệ người mua nhà, là những người tiêu dùng, những chủ sở hữu thực sự của chung cư.
Theo ông Đức, tầng hầm không chỉ là nơi đậu xe như cách hiểu quen thuộc trước đây, mà với giá trị khai thác kinh doanh ngày càng lớn như hiện nay, thì các tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, khai thác sẽ ngày càng diễn ra phổ biến. Nếu không sớm có các quy định cụ thể, chi tiết giải quyết sự mập mờ này, tranh chấp về sở hữu tầng hầm sẽ còn tiếp diễn.
Xung đột ở chung cư còn nảy sinh từ chất lượng công trình và vô vàn lý do khác, như chiếm dụng quỹ bảo trì, sự minh bạch của Ban quản trị…
Tình trạng cư dân giăng biểu ngữ phản đối chủ đầu tư ngày một nhiều, cuộc chiến bên trong chung cư vẫn chưa thể đi đến hồi kết khi các luật xử lý liên quan vẫn chưa thực sự rõ ràng.
Nhưng một số chuyên gia bất động sản khác lại cho rằng chính việc quy định chưa rõ ràng về chức năng của Ban quản trị đã dẫn đến tranh chấp.
17 chung cư không cấp chủ quyền cho người mua nhà
Nếu như những tranh chấp về không gian chung và chất lượng công trình vẫn có thể thỏa hiệp bằng việc đàm phán, thảo luận, thì vấn đề pháp lý là cuộc chiến dai dẳng. Việc chậm trễ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua căn hộ là câu chuyện kéo dài và vẫn chưa có kết thúc.
Số liệu của HoREA, hiện TP.HCM còn 17 chung cư chủ đầu tư chưa thực hiện việc lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) cho người mua căn hộ.
Tình trạng cư dân giăng biểu ngữ phản đối chủ đầu tư ngày một nhiều. Ảnh: V.D
Nguyên nhân là do chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất; vi phạm các quy định về chuyển nhượng dự án, về quá trình đầu tư xây dựng công trình. Cũng có công trình xây dựng sai phép, đang chờ xử lý theo quy định.
Ngoài ra còn có chủ đầu tư chưa lập các thủ tục theo quy định như: hồ sơ công trình, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, kiểm định chất lượng công trình xây dựng, chưa được cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra,nghiệm thu về PCCC…
Nghiêm trọng hơn, nhiều chủ đầu tư các dự án chung cư trên địa bàn TP.HCM đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng và chưa xóa thế chấp.
Năm 2016, Sở Xây dựng TP.HCM đã công bố danh sách hơn 70 chủ đầu tư BĐS trên đại bàn TP.HCM cầm cố dự án cho ngân hàng.
HoREA cho rằng xung đột chưa bao giờ hạ nhiệt, là do hệ thống pháp luật chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả.
Cụ thể, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có quy định các điều cấm, nhưng không có điều khoản chế tài.
Thêm vào đó, điều bất cập là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; quản lý phát triển nhà...có lẽ đã hết hiệu lực. Đáng ra phải được thay thế bằng Nghị định mới để triển khai các Luật mới, đã được Quốc hội thông qua năm 2014, 2015, nhưng thực tế vẫn chưa có.
Theo ông Nguyễn Thanh Hùng, Phó chủ tịch Hiệp hội quản lý và bảo trì tòa nhà Việt Nam, nếu hoàn thiện được nền tảng luật pháp về quản lý bất động sản nói chung và quản lý tòa nhà nói riêng, việc thực thi sẽ đơn giản hơn, hạn chế việc khiếu kiện, biểu tình vẫn hay diễn ra tại nhiều dự án.
