4 nhân tố tác động có thể khiến giá bất động sản giảm

Giá bất động sản có thể chững lại và giảm dần về giá trị thực nếu những yếu tố sau chính thức đi vào thực tế.

Áp lực tài chính ảnh hưởng đến nhà đầu tư

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã đạt khoảng hơn 3,083 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2024, chiếm tỷ lệ 21,4% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tăng 6,8% so với cuối năm 2023.

Trước hết, con số này tăng một phần đến từ chính sách. Theo đó, Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép tái cơ cấu khoản nợ, giữ nguyên nhóm nợ đối với những khách hàng gặp khó khăn có thời hạn đến 30/6/2024 đã được kéo dài thời hạn đến 31/12/2024 bởi Thông tư số 06/2024/TT-NHNN.

Như vậy, áp lực trả nợ của các nhà đầu tư/đầu cơ đã được giảm xuống đáng kể. Họ không phải bán bất động sản để trả nợ vì không có áp lực "buộc phải xử lý" và giữ lại chưa bán, xử lý thì họ vẫn còn cơ hội chờ tăng giá để giữ lại tài sản.

Khi kết thúc thời hạn ngày 31/12/2024, việc cho phép tái cơ cấu khoản nợ, giữ nguyên nhóm nợ có tiếp tục được gia hạn hay không? Đó là điều chưa biết chính xác. Bản chất việc cơ cấu, giữ nguyên nhóm nợ cũng có tác động tích cực đến nhóm ngành nghề khác, trong đó có giá bất động sản. Khá rõ ràng, nếu như hiệu lực của Thông tư 06/2024/TT-NHNN được giữ nguyên, áp lực bán bất động sản để xử lý nợ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản, nguồn cung từ những tổ chức/cá nhân buộc phải bán sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản (xu hướng giảm).

Chưa kể, đến thời điểm hiện tại, Khoản 3, Điều 200 Luật các Tổ chức tín dụng 2024, điều khoản được các nhà lập pháp đẩy hiệu lực sớm cùng với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản từ 01/8/2024 là yếu tố có thể tác động đến thị trường.

Điều khoản này cho phép tổ chức tín dụng có quyền chuyển nhượng một phần, toàn bộ dự án bất động sản để xử lý nợ mà không phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể chuyển nhượng dự án. Điều này có nghĩa, tổ chức tín dụng được quyền tự chủ trong việc xử lý tài sản đảm bảo, chủ động trong việc chuyển nhượng một phần, toàn bộ dự án để thu hồi nợ.

Khi đó, mục tiêu xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ sẽ khác hơn rất nhiều so với việc kinh doanh bất động sản thông thường. Rõ ràng, nó vừa tạo áp lực cho các chủ đầu tư trong việc bán hàng, đồng thời, nó cũng có thể là nguồn bất động sản giá phù hợp ra thị trường. Vì thực tế, các chủ đầu tư bất động sản luôn là khách hàng "ruột" của nhà băng, đồng thời, cũng sẽ bị ảnh hưởng lớn nhất khi có thay đổi chính sách ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh chính của họ.

Xu hướng già hóa dân số

Chúng ta phải gỡ bỏ tâm lý "người đẻ nhưng đất không đẻ" - đang tạo ra khát vọng sở hữu bất động liên tục của số đông người dân khi có dòng tiền nhàn rỗi. Việt Nam đang gặp phải là xu hướng già hóa dân số.

Chúng ta đã đạt ngưỡng dân số 100 triệu vào năm 2023, tuy nhiên, tốc độ tăng dân số đang có xu hướng giảm dần khi tốc độ tăng dân số trung bình năm 2022 là 0,98%, năm 2023 là 0,84%. Vậy câu chuyện "người đẻ nhưng đất không đẻ" có còn đúng?

Tâm lý này cần phải được gỡ bỏ, đất đai tự nhiên của Việt Nam có thể không thay đổi (dù tăng nhẹ qua các hoạt động lấn biển, bồi đắp) nhưng đất đai cho mục đích để ở vẫn luôn đáp ứng được nhu cầu của người dân. Và khi, xu hướng già hóa dân số, tâm lý tích trữ, đầu cơ đất đai thay đổi thì cầu chắc chắn sẽ giảm và ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản.

Vấn đề già hóa dân số ảnh hưởng đến giá bất động sản sẽ cần thời gian, tuy nhiên, đây sẽ là xu hướng trong tương lai trung và dài hạn. Quy mô dân số của Việt Nam có thể sớm đạt đỉnh trong trung hạn. Khi dân số giảm nhưng tốc độ tăng trưởng bất động sản vẫn duy trì thì câu chuyện về giảm giá là có thể xảy đến, dù sớm, dù muộn.

Nút thắt pháp lý

Giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết trong cả nước đã có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị "vướng mắc", chủ yếu là "vướng mắc pháp lý", trong đó TP.HCM và Hà Nội nơi nhu cầu sở hữu bất động sản lớn lần lượt có 143 và 245 dự án đang gặp vướng mắc.

Việc triển khai dự án bất động sản ở Việt Nam vốn không hề dễ dàng, những vướng mắc, chồng chéo pháp lý từ Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật đất đai khiến cho khá nhiều dự án ở trong tình trạng "sống dở chết dở". Từ đó khiến cho nguồn cung sản phẩm bất động sản thị trường hạn chế. Thị trường nào cũng vậy, cung và cầu ảnh hưởng đến giá bán, khi nút thắt pháp lý được tháo gỡ để đẩy mạnh nguồn cung sẽ góp phần giúp cho giá bất động sản được điều chỉnh.

Thắt chặt tài chính, thuế đối với bất động sản

Hoạt động kinh doanh mang lại tỉ suất lợi nhuận từ 10 - 20%/năm cũng có thể được coi là thành công, vậy nhưng, chỉ cần lướt sóng bất động sản trong khoảng thời gian vài tháng đến một năm nhà đầu tư có thể thu về nhiều chục %.

Câu chuyện minh bạch về thông tin, thị trường sẽ góp phần giải quyết việc này. Những vụ việc xử phạt vi phạm hành chính, xử lý hành sự đối với hành vi trốn thuế khi bán bất động sản hai giá (giá đóng thuế và giá thị trường) đang bắt đầu được nghiên cứu triển khai. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2%, kèm theo đó là lệ phí trước bạ 0,5% và nếu như các cơ quan chức năng quản lý tốt việc xác định số tiền nộp thuế, lệ phí của các bên mua bán, lợi nhuận từ hoạt động đầu cơ lướt sóng bất động sản sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ. Sẽ ra sao nếu như người bán bất động sản buộc phải thanh toán tiền thuế thu nhập cá nhân lũy tiến tỷ lệ nghịch với thời gian sở hữu bất động sản? Giả sử, với bất động sản sở hữu trong khoảng thời gian trên 10 năm, mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng là 1% giá trị chuyển nhượng, số năm sở hữu giảm xuống mỗi 1 năm tăng thêm 0,2% giá trị chuyển nhượng. Khi đó, hoạt động lướt sóng với thời hạn dưới 1 năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân đến 3% giá trị chuyển nhượng. Ngân sách nhà nước được gia tăng, đồng thời, ngăn chặn tình trạng lướt sóng, thổi giá, đẩy giá đối với bất động sản.

Tổng hòa các yếu tố về thắt chặt chính sách thuế, tài chính đối với bất động sản sẽ góp phần không nhỏ để ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Từ đó sẽ "níu giữ" giá bất động sản dần phù hợp với nhu cầu của người mua, người có nhu cầu sử dụng thật sự.

*Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way