.PNG)
1. Thị trường thận trọng trước sốt ảo và những cái bẫy rủi ro
Năm 2025 đang đi tới những tháng cuối cùng với một nhịp điệu đặc biệt. Thị trường gần như nói không với cảnh "sốt ảo", loại bỏ những đợt "lướt sóng" chóng vánh đất nền, và chấm dứt tình trạng cò đất thổi giá ở các khu vực vùng ven. Sự thận trọng đã thay thế cho tâm lý đám đông, khiến thị trường năm qua có sự chuyển biến một cách rõ nét.
Điều đó cho thấy, sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ 2023 đến 2024, thị trường đã bước vào một quỹ đạo hồi phục, nhưng là một sự hồi phục chậm rãi và chọn lọc.
Trò chuyện với nhiều nhà đầu tư, họ đều có chung một đánh giá là thị trường bất động sản năm 2025 chỉ le lói hiện tượng "sốt đất" cục bộ, thoáng qua ở một vài khu vực sau khi có thông tin về sáp nhập hành chính hay triển khai dự án hạ tầng lớn. Ngoài những điểm nóng mang tính ngắn hạn, bức tranh chung của thị trường gần như không có đột biến.
Cụ thể, trong nửa đầu năm, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố là động lực tác động mạnh nhất tới thị trường bất động sản, khiến giá đất nền tại nhiều địa phương tăng nhanh. Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đợt “sóng” mạnh nhất kéo dài từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4, ở “đỉnh sóng” ghi nhận mức tăng giá bất động sản lên tới 40%. Phân khúc ghi nhận sóng tăng giá chủ yếu là đất nền, tập trung tại một số địa phương theo địa giới trước sáp nhập là: Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, ngoại thành Hà Nội.
Tuy nhiên, cơn sốt này nhanh chóng hạ nhiệt ngay sau đó. Đến tháng 5, theo thống kê của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm có xu hướng giảm tốc, nhiều nơi xuất hiện tình trạng giảm giá. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư tham gia với mục đích "lướt sóng" đã bị mắc kẹt.
Anh Nguyễn Tuấn Minh, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, cho hay, trong năm 2025, phân khúc chung cư vẫn duy trì được mức độ quan tâm ổn định từ thị trường, cho thấy nhu cầu thực về nhà ở vẫn còn mạnh mẽ. Các phân khúc khác như đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng tương đối trầm lắng và hiện đang ở giai đoạn chuyển nhịp. Cụ thể, các phiên đấu giá đất trên thị trường đã không còn hiện tượng thổi giá ảo, bỏ cọc hay giao dịch vội vàng, "mua bán sang tay" chớp nhoáng như trước. Thay vào đó, thị trường đang dần quay về với giá trị thực của tài sản, buộc nhà đầu tư và người mua phải thẩm định kỹ lưỡng hơn, dựa trên tiềm năng và chất lượng thực của dự án thay vì chỉ theo tâm lý đám đông.
Theo nhìn nhận của anh Minh, kịch bản chậm lại của giá đất diễn ra rõ rệt ở các khu vực ngoại thành Hà Nội và các tỉnh lân cận. Cụ thể, một số sản phẩm đất nền dự án, giá đất ở các khu vực như: Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Gia Lâm, Sóc Sơn (Hà Nội cũ) vẫn ổn định. Các khu vực Việt Trì (Phú Thọ cũ), Phúc Yên (Vĩnh Phúc cũ), Văn Giang (Hưng Yên), Phủ Lý (Hà Nam cũ), Xuân Trường (Nam Định cũ), hay Thanh Hóa và Hà Tĩnh đều ghi nhận mặt bằng giá đi ngang. Trong khi đó, lượng giao dịch đất nền thổ cư trong dân giảm 10 - 15% so với năm 2024.
Theo số liệu khảo sát người tiêu dùng do Batdongsan.com.vn công bố mới đây, sự dịch chuyển rõ rệt trong khẩu vị đầu tư. Hiện tại, các loại hình được quan tâm nhất lần lượt là chung cư (34%), đất nền (33%) và nhà riêng (21%). Tuy nhiên, xu hướng trong 12 tháng tới dự báo sẽ thay đổi rõ nét: 33% số người tham gia khảo sát cho biết sẽ đầu tư vào nhà riêng và 31% vẫn chọn chung cư. Đáng chú ý, mức độ quan tâm đến đất nền giảm mạnh, phản ánh "khẩu vị" của nhà đầu tư chuyển từ sản phẩm mang tính đầu cơ cao sang sản phẩm có khả năng mang lại dòng tiền, phục vụ nhu cầu thực.
“Thị trường đang hướng đến những loại hình có khả năng khai thác sử dụng thực, đặc biệt là các sản phẩm “ở được” - đây là biểu hiện rõ nét của tâm lý đầu tư an toàn”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh. Ông nhận định, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô đang dần ổn định, nhà đầu tư đang ưu tiên các tài sản có khả năng sinh lời đều đặn thay vì chỉ chờ đợi việc tăng giá.
Trên thực tế, chung cư và nhà ở liền thổ là hai loại hình dẫn dắt đà phục hồi tại các thành phố lớn như: Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM trong hai năm trở lại đây. Riêng phân khúc đất nền vốn được xem là chủ lực của giới đầu tư nhưng đến giữa năm nay, lượng quan tâm đã sụt giảm 22% so với cùng kỳ năm trước. Ngoại trừ một đợt tăng ngắn đầu năm nay nhờ những thông tin về sáp nhập hành chính hay quy hoạch cụ thể, thị trường đất nền hầu như không ghi nhận sự phục hồi đáng kể nào về cả lượng quan tâm, giao dịch, giá cả trong suốt năm 2025.
Giới chuyên gia nhận định, sự trầm lắng này tạo ra khoảng lặng cần thiết cho quá trình thanh lọc, góp phần loại bỏ những yếu tố đầu cơ thiếu nền tảng, tạo tiền đề cho chu kỳ phát triển bền vững hơn trong tương lai.
Thị trường đang dần trở về quỹ đạo vốn có, nơi mà năng lực tài chính, pháp lý vững chắc và tầm nhìn dài hạn sẽ quyết định thành công của các chủ thể tham gia.
Còn theo ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty bất động sản Tín Thành, thị trường bất động sản 2025 đã có những thay đổi tích cực từ hành lang pháp lý mới. Cụ thể, các bộ luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đi vào thực thi đã giúp quy trình đầu tư, giao dịch trở nên minh bạch và rõ ràng hơn.
Điều này không chỉ giảm thiểu rủi ro pháp lý cho cả doanh nghiệp và người mua, mà còn góp phần thanh lọc thị trường. Luật mới được xem là công cụ hiệu quả để loại bỏ các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn khỏi cuộc chơi. Thị trường đang dần trở về quỹ đạo vốn có, nơi mà năng lực tài chính, pháp lý vững chắc và tầm nhìn dài hạn sẽ quyết định thành công của các chủ thể tham gia.
Cùng với đó, những tín hiệu chính sách cũng đang ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý thị trường. Ông Duyệt nhận định, phân khúc đất nền vốn mang tính đầu cơ cao sẽ chịu ảnh hưởng nhiều nhất nếu Chính phủ áp dụng các loại thuế tài sản, thuế bất động sản bỏ hoang, thuế thu từ lợi nhuận đầu tư hoặc thuế theo thời gian nắm giữ. Điều này có thể làm giảm đáng kể tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn của các nhà đầu tư và giảm sức hấp dẫn của kênh đầu cơ bất động sản.
2. Thị trường “gạn đục khơi trong”
Theo nhận định của các chuyên gia, nhịp “lắng” của thị trường bất động sản 2025 không đồng nghĩa với sự đóng băng, mà chính là cơ hội để các chủ thể nhìn lại, tái cấu trúc và hướng đến sự phát triển bền vững.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phân tích: "Năm 2025 được dự báo không chỉ là giai đoạn phục hồi sau giai đoạn khủng hoảng kéo dài kể từ đại dịch Covid-19, mà còn là một năm diễn ra sự thanh lọc sâu rộng trên mọi cấp độ của thị trường bất động sản Việt Nam.
Quá trình thanh lọc này diễn ra trên ba phương diện chính. Thứ nhất, thanh lọc về dự án và sản phẩm. Năm 2025, các dự án tập trung vào yếu tố pháp lý và giá trị sử dụng. Điều này dẫn đến việc loại bỏ các dự án vướng mắc pháp lý kéo dài, không đủ điều kiện mở bán, hoặc phát triển dựa trên đòn bẩy tài chính quá mức. Thị trường sẽ "dành chỗ" cho các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và nhu cầu sản xuất, kinh doanh thực, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ cao sẽ buộc phải giảm giá hoặc tái cấu trúc. Người mua cũng trở nên thận trọng hơn, đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng xây dựng, tiện ích và uy tín của chủ đầu tư.
Thứ hai, thanh lọc về doanh nghiệp: Những áp lực từ đáo hạn trái phiếu, siết chặt tín dụng và khung khổ pháp lý mới, tạo ra sự sàng lọc mạnh mẽ đối với các nhà phát triển. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, quản lý kém chuyên nghiệp, phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay sẽ phải thu hẹp quy mô hoạt động hoặc bị thâu tóm. Ngược lại, các doanh nghiệp lớn có quỹ đất sạch, kinh nghiệm triển khai và minh bạch tài chính sẽ củng cố vị thế, nhưng đồng thời cũng buộc phải chuyển đổi mô hình kinh doanh, tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thực và tối ưu hóa chi phí.
Thứ ba, thanh lọc về nhà đầu tư. Giai đoạn dễ "chốt lời" đã qua, khiến những nhà đầu tư lướt sóng, chạy theo tin đồn, sử dụng đòn bẩy quá cao phải cắt lỗ và rời khỏi thị trường. Nhà đầu tư còn lại là những người có tầm nhìn dài hạn, sử dụng vốn tự có hợp lý, có kiến thức sâu về pháp lý và khả năng phân tích chu kỳ thị trường, tập trung vào các sản phẩm dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng trưởng bền vững, có khả năng thanh khoản.
Giai đoạn dễ "chốt lời" đã qua, khiến những nhà đầu tư lướt sóng, chạy theo tin đồn, sử dụng đòn bẩy quá cao phải cắt lỗ và rời khỏi thị trường. Nhà đầu tư còn lại là những người có tầm nhìn dài hạn, sử dụng vốn tự có hợp lý, có kiến thức sâu về pháp lý và khả năng phân tích chu kỳ thị trường, tập trung vào các sản phẩm dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng trưởng bền vững, có khả năng thanh khoản.
Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho hay: "Trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản, sự hoàn thiện của khung pháp lý đang đóng vai trò là động lực chính tạo ra một cuộc thanh lọc mạnh mẽ về sản phẩm và các chủ đầu tư".
Nếu như trước đây, việc tham gia thị trường chỉ đòi hỏi chủ đầu tư có vốn và quỹ đất, thì giờ đây, điều kiện tiên quyết để phát triển dự án thành công đã thay đổi. Các doanh nghiệp buộc phải xây dựng được uy tín, tích lũy kinh nghiệm thực tế, và chứng minh tiềm lực tài chính vững mạnh mới có thể trụ vững trên thị trường. Về mặt sản phẩm, bà Hằng nhận định rằng chu kỳ mới sẽ tạo ra sự khác biệt rõ rệt giữa các dòng sản phẩm ở mỗi thị trường. Các chủ đầu tư cần chuyển đổi mục tiêu phát triển, đặt nhu cầu và "khẩu vị" của khách hàng làm trọng tâm.
Đơn cử tại thị trường Hà Nội, với sự ra đời của Luật Thủ đô 2024 cùng Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, thị trường đã được định hướng phát triển theo hướng "Văn hiến - Văn minh - Hiện đại". Điều này đòi hỏi các dòng sản phẩm bất động sản trong thời gian tới phải được tính toán kỹ lưỡng, tuân thủ các quy định mới nhằm góp phần làm đẹp cảnh quan đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống, đồng thời đảm bảo thực hiện được các mục tiêu về chương trình phát triển nhà ở và diện tích nhà ở bình quân đầu người.
Do đó, nguồn cung nhà ở trong tương lai sẽ chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn tại các đại đô thị vùng ven bên ngoài vành đai. Những dự án này yêu cầu phải đảm bảo pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng cao, được tích hợp đầy đủ tiện ích và đạt các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Thậm chí, khi bảng giá ở khu vực nội thành và lân cận vành đai đã ở ngưỡng cao, xu hướng nguồn cung mới với giá thành vừa túi tiền sẽ dịch chuyển và tập trung mạnh mẽ tại những khu vực lân cận giáp ranh Hà Nội.
Nếu như trước đây, việc tham gia thị trường chỉ đòi hỏi chủ đầu tư có vốn và quỹ đất, thì giờ đây, điều kiện tiên quyết để phát triển dự án thành công đã thay đổi. Các doanh nghiệp buộc phải xây dựng được uy tín, tích lũy kinh nghiệm thực tế, và chứng minh tiềm lực tài chính vững mạnh mới có thể trụ vững trên thị trường.
Theo ghi nhận và nghiên cứu của Reatimes, thị trường năm 2025 đang cho thấy một quá trình “tự chữa lành” và thanh lọc sâu sắc. Trong đó, giá trị thực và pháp lý minh bạch trở thành tiêu chí sống còn chi phối hầu hết các giao dịch đầu tư và ở thực. Một nền móng thị trường lành mạnh, kiên cố hơn bao giờ hết đang được hình thành từ sự chuyển biến nội lực của các chủ thể: Nhà nước hoàn thiện khung khổ pháp lý, doanh nghiệp tái cấu trúc, môi giới chuyên nghiệp hóa, nhà đầu tư và khách hàng thận trọng hơn, thông minh hơn.
Minh chứng rõ ràng nhất là sự thay đổi ở phía nguồn cung. Các doanh nghiệp tập trung nguồn lực để triển khai và đưa ra thị trường các dự án có tính khả thi cao và đầy đủ pháp lý. Điều này không chỉ củng cố niềm tin mà còn giúp gia tăng giao dịch ở những sản phẩm thực. Sức hấp dẫn của các dự án pháp lý minh bạch và giá hợp lý là không thể phủ nhận khi nhiều dự án mở bán trong năm nay ghi nhận tốc độ thanh khoản vượt trội, thậm chí "cháy hàng" ngay trong ngày đầu ra hàng.
Sự thanh lọc không chỉ diễn ra ở phía cung mà còn tác động mạnh mẽ đến phía cầu. Nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà trong năm 2025 đã cho thấy sự chuyển biến lớn về nhận thức và kiến thức thị trường. Tình trạng đầu tư theo tâm lý đám đông, chạy theo tin đồn đã giảm rõ rệt. Người mua hiện tại trang bị cho mình kiến thức vững chắc hơn về các yếu tố pháp lý, vị trí, quy hoạch và tiềm năng thực của bất động sản.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, trong năm 2025, yếu tố pháp lý tiếp tục là “kim chỉ nam” trong mọi quyết định đầu tư. Cụ thể, 78% nhà đầu tư khẳng định pháp lý dự án là yếu tố then chốt, tiếp theo là hạ tầng kết nối (71%), hệ thống tiện ích (66%) và cảnh quan - thiết kế (47%). Đây đều là những tiêu chí gắn liền với chiến lược đầu tư bền vững để ở và khai thác thay vì các yếu tố mang tính thời điểm như giá rẻ hoặc ưu đãi ngắn hạn.
Chị Nguyễn Thu Hà, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội, chia sẻ: “Trước đây, tôi hay nghe theo môi giới hoặc bạn bè, thấy dự án nào hot là vào tiền ngay. Năm nay thì khác, tôi dành thời gian tự nghiên cứu hồ sơ pháp lý, xem xét kỹ lưỡng năng lực chủ đầu tư và đặc biệt là khả năng ra sổ. Tôi ưu tiên các sản phẩm đã có giấy phép xây dựng, thậm chí là căn nhà đã hoàn thiện, dù giá có cao hơn một chút. Quan điểm của tôi bây giờ là thà chậm mà chắc, tránh rủi ro pháp lý là ưu tiên hàng đầu”.
Áp lực này cũng buộc lực lượng môi giới bất động sản phải nâng cao nghiệp vụ, đặc biệt là khả năng thẩm định và tư vấn về pháp lý. Chị Phạm Minh Sâm, nhân viên kinh doanh tại Mai Việt Land, cho biết: “Năm nay, khách hàng hỏi rất kỹ về pháp lý dự án, quy hoạch 1/500, giấy phép bán hàng. Những sản phẩm hình thành trong tương lai không rõ ràng hoặc những lô đất nền “ma” gần như không còn "đất diễn. Đa số các sàn lớn đều chỉ tập trung vào các dự án đủ điều kiện bán hàng, đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng”.
Chị Sâm thừa nhận rằng việc chắt lọc sản phẩm phân phối có thể làm giảm số lượng giao dịch ban đầu, nhưng bù lại, chất lượng giao dịch và uy tín cá nhân của môi giới sẽ được cải thiện rõ rệt. Nhờ đó, chị nhận được nhiều lời giới thiệu từ các khách hàng cũ đến các khách hàng mới.
Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang chuyển mình theo hướng chuyên nghiệp, bền vững và thực chất. Năm 2025 không phải là một năm bùng nổ của thị trường bất động sản, nhưng là một năm bản lề đầy ý nghĩa. Đó là quá trình tự "chữa lành" và tái cấu trúc sau một thời gian phát triển nóng thiếu kiểm soát, tích lũy nội lực để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới lành mạnh và bền vững hơn.
Mời độc giả đón đọc Bài 3: Nhận diện những yếu tố kích hoạt thị trường bất động sản bước vào kỷ nguyên mới.
Nguồn: https://reatimes.vn/bat-dong-san-2025-mot-nam-lang-de-sau-cho-doi-nhung-chuyen-bien-noi-luc-202251111111532911.htm
.jpg)
