Bất động sản công nghiệp 2 miền Bắc - Nam giữ nhịp phục hồi

Bất động sản công nghiệp phía Nam tăng tốc: Nguồn cung dồi dào, giá thuê ổn định

Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam ghi nhận bước tiến tích cực trong quý I/2025, với điểm nhấn là sự ra đời của 1 khu công nghiệp mới tại Long An, có quy mô lên đến 289ha. Sự xuất hiện kịp thời của dự án này không chỉ giúp bổ sung nguồn cung cho quỹ đất tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm, mà còn tạo thêm lực đẩy cho quá trình phục hồi và tăng trưởng của toàn khu vực.

Nhờ nguồn cung mới, 2 địa phương Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu, dẫn đầu về diện tích hấp thụ với lần lượt 42ha và 52ha, chiếm tới 80% tổng diện tích được hấp thụ tại khu vực miền Nam trong 3 tháng đầu năm.

Về giá thuê, thị trường ghi nhận mức tăng nhẹ 1% so với quý trước, đạt trung bình 182 USD/m2/chu kỳ thuê. Dự báo trong trung hạn (2025 - 2029), theo JLL Việt Nam giá thuê đất công nghiệp tại phía Nam sẽ duy trì đà tăng ổn định, dao động trong khoảng 3 - 4% mỗi năm. Tuy nhiên, so với các giai đoạn bùng nổ trước đó, mức tăng này có phần "hạ nhiệt" khi làn sóng dịch chuyển đầu tư đang dần mở rộng ra các khu vực xa trung tâm.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, 1 dự án mới tại KCN Lộc An - Bình Sơn (Đồng Nai) vừa đi vào hoạt động trong quý đầu năm, góp phần nâng tổng nguồn cung lên khoảng 5,5 triệu m2, tăng gần 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với phân khúc nhà kho xây sẵn, thị trường tiếp tục xu hướng mở rộng, với nhiều dự án mới được đầu tư nâng cấp để đáp ứng các tiêu chuẩn lưu trữ hiện đại. Tại miền Nam, BWID vừa chính thức đưa vào khai thác gần 19.000m2 nhà kho hai tầng tại KCN Đồng An 1 (Bình Dương), nâng tổng nguồn cung lên mốc 2 triệu m2. Dù vậy, hoạt động cho thuê vẫn khá trầm lắng, với lượng hấp thụ ròng chỉ đạt khoảng 88.000m2. Giá thuê duy trì ở mức 4,9 USD/m2/tháng, tăng nhẹ nhờ nguồn cầu ổn định, dù chưa thực sự bứt phá.

JLL Việt Nam nhận định, tâm lý thị trường nhìn chung vẫn duy trì ổn định, với mức hấp thụ ròng đạt khoảng 274.000m2. Nguồn cầu tập trung chủ yếu tại Bình Dương, đặc biệt là khu vực Thủ Dầu Một và Bàu Bàng, tiếp tục dẫn đầu về lượng giao dịch. Nhờ hiệu suất tích cực này, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại khu vực phía Nam đã tăng lên hơn 87%. Giá thuê cũng ghi nhận mức tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ, đạt trung bình 4,9 USD/m2/tháng.

Dự báo về hoạt động của nhà kho, xưởng nửa cuối năm, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết triển vọng được đánh giá tích cực. Khu vực phía Nam tiếp tục tăng nguồn cung với sự gia nhập của các nhà đầu tư lớn như Mitsubishi Estate Asia (MEA) và Sembcorp. Thị trường sẽ tập trung vào phát triển mô hình kho vận hỗn hợp, phục vụ nhu cầu thuê đến từ doanh nghiệp nội địa.

Nguồn cung phía Bắc ổn định, tỷ lệ lấp đầy tăng, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn bứt tốc

Trong khi thị trường phía Nam ghi nhận những bước tiến mới về nguồn cung, thì khu vực phía Bắc vẫn duy trì trạng thái ổn định về quỹ đất công nghiệp. Thông tin từ JLL Việt Nam cho biết, không có thêm dự án mới được triển khai trong quý I/2025, do đó tổng nguồn cung giữ nguyên ở mức 12.628ha. Tuy vậy, lực cầu bền bỉ tiếp tục giúp tiêu thụ diện tích trống từ các quý trước, kéo tỷ lệ lấp đầy toàn vùng tăng lên mức 80%.

Về giá thuê, thị trường phía Bắc cũng ghi nhận diễn biến tích cực với mức tăng nhẹ 2%, đạt trung bình 134,7 USD/m2/chu kỳ thuê. Động lực chính đến từ sự phục hồi rõ nét tại 2 điểm sáng công nghiệp là Hải Phòng và Hải Dương. Theo dự báo từ JLL, trong giai đoạn 2025 - 2029, giá thuê đất công nghiệp tại phía Bắc có thể tăng trưởng ổn định từ 4 - 6%/năm, tuy nhiên vẫn phụ thuộc vào các yếu tố ngoại vi như biến động địa chính trị toàn cầu và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tiếp tục là điểm sáng. Trong quý đầu năm, thị trường phía Bắc ghi nhận hơn 65.000m2 nguồn cung mới, nâng tổng diện tích lên khoảng 3,4 triệu m2. Hấp thụ ròng đạt 94.000m2, góp phần đưa tỷ lệ lấp đầy tăng lên mức 89%. Giá thuê trung bình hiện đạt 5,04 USD/m2/tháng, cao hơn mặt bằng chung tại miền Nam và tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái. Khách thuê chủ yếu đến từ các lĩnh vực như linh kiện ô tô, thiết bị thể thao, y tế, phụ kiện cơ khí và thiết bị vệ sinh, với doanh nghiệp đa dạng từ Trung Quốc, Đài Loan, Hồng Kông và Nhật Bản.

Đặc biệt, theo JLL Việt Nam, thị trường nhà kho xây sẵn tại phía Bắc đang cho thấy đà tăng trưởng mạnh mẽ. Trong quý I, khu vực đã bổ sung gần 67.000m2 nguồn cung mới tại Hưng Yên và Bắc Ninh. Tính đến thời điểm hiện tại, tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn tại miền Bắc đã vượt mốc 1,3 triệu m2. Hấp thụ ròng đạt hơn 51.500m2,  tăng 24% so với quý trước, nhu cầu chủ yếu đến từ các doanh nghiệp trong ngành logistics và sản xuất. Giá thuê trung bình đạt 4,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ nhờ sự xuất hiện của các dự án mới có chất lượng cao hơn.

"Dự báo đến cuối năm 2025, miền Bắc sẽ tiếp tục mở rộng thị trường với gần 1,2 triệu m2 nhà kho xây sẵn mới, nâng tổng nguồn cung lên gần 2,5 triệu m2, gấp 1,9 lần so với hiện tại", JLL Việt Nam nhận định.