Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS phân hóa: Điểm nghẽn pháp lý vẫn là rào cản

Doanh nghiệp bán được hàng là có lãi

Quý I/2025, thị trường đã chứng kiến sự hồi phục mạnh mẽ của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết, với điểm chung là có lãi từ bàn giao dự án.

Đơn cử, Vinhomes (mã: VHM) tiếp tục giữ vững vị thế dẫn dắt khi báo lãi sau thuế hơn 2.652 tỷ đồng, tăng gần 193% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ việc bàn giao các đại dự án như Vinhomes Royal Island (Hải Phòng) và Vinhomes Ocean Park 2 - 3 (Hưng Yên). Đáng chú ý, doanh số bán hàng quý I/2025 của Vinhomes đạt 35.000 tỷ đồng (tăng 116%), với doanh số chưa bàn giao cuối quý lên đến 120.000 tỷ đồng, chủ yếu nhờ thành công của dự án Vinhomes Wonder City tại phía Tây Hà Nội. Đây là nền tảng để thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận các quý tiếp theo của công ty. Năm nay Vinhomes đặt kế hoạch đạt doanh thu 180.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế kỷ lục 42.000 tỷ đồng, lần lượt tăng 74% và 20% so với năm 2024.

Còn Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã: KBC) gây ấn tượng mạnh với lợi nhuận sau thuế 849 tỷ đồng, cải thiện đáng kể so với khoản lỗ cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu của KBC đạt 3.117 tỷ đồng, gấp 20 lần cùng kỳ, phần lớn nhờ bàn giao 90ha đất khu công nghiệp tại Hưng Yên.

Hay, Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2025 với doanh thu đạt hơn 1.291 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần cùng kỳ năm 2024.

Phần lớn doanh thu đến từ việc tiếp tục bàn giao dự án Akari City giai đoạn 2 (TP.HCM) và sản phẩm nhà ở xã hội EHomeS tại dự án Nam Long II Central Lake (Cần Thơ). Công ty báo lãi sau thuế quý I đạt 110 tỷ đồng, cải thiện đáng kể so với mức lỗ sau thuế 65 tỷ đồng của cùng kỳ năm ngoái.

Trong năm 2025, lãnh đạo Nam Long kỳ vọng doanh thu bàn giao năm 2025 chủ yếu từ bàn giao của các dự án trọng điểm Akari, Cần Thơ 43ha, EhomeS Cần Thơ, Southgate, Izumi City và Ehome Southgate. Ban lãnh đạo công ty đánh giá hoạt động bán hàng sẽ là yếu tố then chốt hỗ trợ dòng tiền và tạo nền tảng vững chắc cho kết quả kinh doanh của NLG trong thời gian tới.

Trong khi đó, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) đặt mục tiêu lợi nhuận năm 2025 đầy tham vọng, chủ yếu dựa vào sự đóng góp từ Dự án The Privia (Bình Tân, TP.HCM). Dự án này đã hoàn tất xây dựng và đang trong giai đoạn bàn giao, mang lại doanh thu và lợi nhuận tích cực cho công ty.

Bên cạnh The Privia, Khang Điền còn kỳ vọng vào hai dự án hợp tác với Keppel Land tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức (TP.HCM). Các dự án này đã hoàn thiện phần lớn hạ tầng và cảnh quan, sẵn sàng triển khai kinh doanh từ quý III/2025, hứa hẹn sẽ đóng góp đáng kể vào doanh thu và lợi nhuận của KDH ngay trong năm nay.

Thực tế trên cho thấy các doanh nghiệp có sẵn nguồn hàng – đặc biệt là các dự án quy mô lớn, pháp lý đầy đủ và đáp ứng nhu cầu thực – đã tận dụng tốt cơ hội để đẩy mạnh bàn giao, ghi nhận doanh thu. Điều đó cho thấy khả năng triển khai và bàn giao dự án chính là một trong những yếu tố quan trọng quyết định kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong quý đầu năm 2025.

Gỡ vướng pháp lý dự án - chìa khóa tăng lợi nhuận và khơi thông thị trường

Mặc dù có những điểm sáng từ các doanh nghiệp lớn song tổng thể thị trường bất động sản vẫn đối mặt với thách thức về nguồn cung. Báo cáo của BHS R&D cho thấy riêng sản phẩm căn hộ, trong quý I/2025, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường Hà Nội đạt gần 11.300 căn hộ, giảm 45% so với quý trước và giảm 7% so với cùng kỳ năm 2024. Nguồn cung mới trong quý I đạt khoảng 4.540 căn, đến từ các phân khu mới của đại đô thị Vinhomes Ocean Park.

Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 5.000 căn, giảm 28% so với quý trước và tương đương cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu từ một số dự án cũ hoàn thiện pháp lý và mở bán trở lại.

Đây chính là điểm kết nối quan trọng giữa hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp và tình hình thị trường chung. Lợi nhuận của các doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc họ có sẵn các dự án để bàn giao, tạo ra nguồn cung đáng kể cho thị trường. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp khác lại không thể tạo ra nguồn cung mới, không thể có doanh thu bởi vướng mắc pháp lý đã và đang là rào cản lớn.

Mặc dù từ cuối năm ngoái đến nay, nhiều dự án bị tắc nghẽn nhiều năm của các doanh nghiệp bất động sản đã tái gia nhập thị trường sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, sự vào cuộc quyết liệt của các cấp chính quyền thời gian qua đã mang lại những tín hiệu tích cực, tuy nhiên khó khăn vẫn còn nhiều đối với các doanh nghiệp bất động sản. Với hàng trăm dự án trên cả nước còn vướng mắc pháp lý, nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung nhà ở nên khó kéo giảm giá nhà trong ngắn hạn.

Giới chuyên gia cho rằng, chỉ khi các vướng mắc pháp lý được giải quyết triệt để, doanh nghiệp bất động sản mới có thể phục hồi đúng nghĩa, phát triển mạnh mẽ và đóng góp vào sự bứt phá chung của khu vực kinh tế tư nhân.

Như góp ý khi Quốc hội thảo luận tại tổ về tình hình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và ngân sách nhà nước những tháng đầu năm 2025, ngày 23/5, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn Hà Nội) đề nghị có cơ chế giải phóng gần 6 triệu tỷ đồng từ hơn 2.200 dự án bất động sản bị đình trệ, vướng mắc.

Đề xuất của đại biểu Hoàng Văn Cường, không chỉ cho thấy một nghịch lý lớn trong nền kinh tế, mà còn là gợi mở một hướng đi cụ thể để khơi thông động lực tăng trưởng đang bị trì trệ.

Bất động sản, với quy mô vốn khổng lồ và khả năng lan tỏa mạnh sang các ngành xây dựng, vật liệu, tiêu dùng, tài chính, hoàn toàn có thể trở thành động cơ phát triển nếu được kích hoạt đúng lúc, đúng cách. Nhiều vướng mắc pháp lý hiện nay không nằm ở năng lực doanh nghiệp mà ở sự chậm trễ hoặc mâu thuẫn giữa các tầng nấc thủ tục hành chính.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư DKRA Group, việc khơi thông pháp lý các dự án bất động sản sẽ mang lại những tác động tích cực đáng kể cho thị trường và bản thân các doanh nghiệp.

Cụ thể, khi các dự án được tháo gỡ khỏi những vướng mắc pháp lý, nguồn cung trên thị trường sẽ tăng lên đáng kể, đặc biệt là những sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Điều này rất quan trọng để cân bằng lại cung - cầu, từ đó giúp ổn định giá nhà và về dài hạn có thể kéo giảm mức giá, giúp người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn. Hơn nữa, việc này còn tạo động lực mạnh mẽ để các doanh nghiệp tự tin phát triển thêm những dự án mới, đảm bảo nguồn cung bền vững cho thị trường.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với áp lực dòng tiền và nợ nần, việc dự án được tháo gỡ pháp lý giống như một "phao cứu sinh". Nó cung cấp nguồn thu cần thiết để họ trả nợ, tái cấu trúc hoạt động và dần phục hồi sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Rõ ràng, lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng lên đáng kể khi các dự án được khơi thông, tạo tiền đề cho sự phục hồi toàn diện của ngành./.