Cổ phiếu bất động sản "hồi sinh"?

Kế hoạch phát hành của một số doanh nghiệp

Bối cảnh thị trường chứng khoán hiện nay được đánh giá tương đối thuận lợi để các doanh nghiệp thực hiện phát hành cổ phiếu mới. Theo đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang tích cực trở lại với kênh phát hành cổ phiếu. Mục đích huy động vốn cũng đa dạng hơn, từ việc phục vụ các dự án đầu tư mới, cơ cấu lại nợ, cho đến việc chi trả cổ tức, thể hiện sự lạc quan vào triển vọng phục hồi của ngành.

Đơn cử, hồi giữa tháng 5, CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC, mã: IJC) công bố nghị quyết triển khai phương án chào bán thêm cổ phần cho cổ đông hiện hữu. Cụ thể, Becamex IJC dự kiến chào bán hơn 251,8 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tương đương 67% số lượng cổ phần đang lưu hành của Công ty. Cổ phiếu chào bán thêm cho cổ đông theo tỷ lệ thực hiện quyền sẽ không bị hạn chế chuyển nhượng.

Với số tiền 2.518,3 tỷ đồng dự kiến thu về từ đợt chào bán, Becamex IJC sẽ sử dụng để góp vốn vào CTCP Đường cao tốc TPHCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, Becamex Bình Phước; đầu tư xây dựng khu nhà ở Sunflower II (mở rộng), khu nhà ở Prince Town II (mở rộng) và dự án BOT nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13; thanh toán các khoản gốc lãi vay và trái phiếu đến hạn. Nếu hoàn tất đợt chào bán, công ty sẽ nâng vốn điều lệ từ gần 3.777,5 tỷ đồng lên mức 6.295,8 tỷ đồng.

Trong khi đó, CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã: TDC) vừa kết thúc đợt chào bán riêng lẻ 35 triệu cổ phiếu, trong đó hơn 27,2 triệu đơn vị (tương ứng 77,79%) đã được phân phối, với giá 11.840 đồng/cp, thu về gần 322 tỷ đồng sau khi trừ các chi phí liên quan. Số cổ phiếu chưa phân phối là gần 7,8 triệu đơn vị sẽ bị huỷ. Doanh nghiệp sẽ sử dụng toàn bộ số tiền huy động được để tái cơ cấu nợ, bằng cách mua lại trước hạn một phần trái phiếu mã TDC.BOND.700.2020 có dư nợ gốc tại ngày 31/12/2024 là 700 tỷ đồng.

Vừa đây, Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã: HDG) cũng có văn bản thông báo về việc phát hành cổ phiếu để trả cổ tức năm 2024 cho cổ đông. Theo đó, Hà Đô dự kiến phát hành hơn 33,6 triệu cổ phiếu trả cổ tức với tỷ lệ thực hiện quyền 10:1, tức cổ đông sở hữu 10 cổ phiếu sẽ được nhận 1 cổ phiếu mới. Tổng giá trị phát hành tính theo mệnh giá là hơn 336,3 tỷ đồng. Nguồn vốn thực hiện được lấy từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên báo cáo tài chính hợp nhất được kiểm toán tại ngày 31/12/2024.

Hay, CTCP Tập đoàn Hòa Phát (mã: HPG) cũng cho biết, ngày 27/6 tới sẽ chốt danh sách cổ đông trả cổ tức 2024 bằng cổ phiếu. Theo đó, Hòa Phát dự kiến phát hành thêm gần 1,28 tỷ cổ phiếu mới để trả cổ tức cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 20%, tương ứng cổ đông sở hữu 10 cổ phiếu sẽ được nhận 2 cổ phiếu mới. Nguồn thực hiện từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối trên báo cáo tài chính kiểm toán năm 2024. Sau đợt phát hành, vốn điều lệ của Hòa Phát sẽ tăng lên mức 76.755 tỷ đồng.

Đây là phương án thay thế cho kế hoạch chia cổ tức tỷ lệ 5% bằng tiền mặt và 15% bằng cổ phiếu được Hòa Phát đề ra vào cuối tháng 3/2025. Lý do Hòa Phát chia cổ tức toàn bộ bằng cổ phiếu là để đảm bảo an toàn dòng tiền có tính phòng thủ trước những biến động của thế giới, đặc biệt là chính sách thuế đối ứng của Mỹ.

Thị trường đang thuận lợi hơn

Theo báo cáo chiến lược mới phát hành của Công ty Chứng khoán VNDirect, chỉ số VN-Index đã bật tăng mạnh 6% trong tháng 5/2025, bứt phá lên mức 1.330 điểm, đưa Việt Nam trở thành thị trường có hiệu suất tốt nhất toàn cầu trong tháng. Đà tăng ấn tượng này chủ yếu đến từ tâm lý lạc quan của nhà đầu tư, khi Việt Nam đang đàm phán tích cực với Bộ Thương mại Hoa Kỳ về các vấn đề thương mại và thuế quan.

Tính từ đầu năm đến nay, nhóm cổ phiếu bất động sản tiếp tục là động lực chính của thị trường, với mức tăng vượt trội 67,6%, trong khi ngành ngân hàng - chiếm tỷ trọng lớn nhất trong quy mô vốn hoá thị trường chỉ tăng khiêm tốn 2%. Ngoài ra, điểm sáng là dòng vốn ngoại đã quay lại mua ròng, giúp củng cố thêm đà hồi phục của thị trường.

VNDirect cho biết thêm, trong ngắn hạn, việc thị trường tích lũy là cần thiết để hấp thụ lượng cung giá thấp và hình thành mặt bằng giá mới, qua đó tạo nền tảng cho một nhịp bứt phá tiếp theo. Đây cũng là thời điểm chiến lược để nhà đầu tư tái cơ cấu danh mục, chốt lời các cổ phiếu đã tăng nóng và chuyển hướng sang những ngành có định giá còn hấp dẫn.

Trong bối cảnh của thị trường giai đoạn hiện tại cũng tương đối thuận lợi để các doanh nghiệp thực hiện mục tiêu tăng vốn thông qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu.

Thực tiễn cũng cho thấy, năm 2023, thị trường chứng khoán gặp khó khăn, việc doanh nghiệp công bố phát hành cổ phiếu thường khiến giá cổ phiếu lao dốc. 

Còn trong năm 2024, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng liên tiếp huỷ kế hoạch phát hành cổ phiếu diễn ra trong bối cảnh thị trường chứng khoán không có nhiều đột phá, khối ngoại rút dòng mạnh và dòng tiền nội vào thị trường yếu - thể hiện ở mức thanh khoản thấp. Nhà đầu tư cũng thận trọng và nhạy cảm hơn với các thông tin phát hành của doanh nghiệp, bởi nỗi lo pha loãng cổ phiếu và giảm giá trị doanh nghiệp. Nhưng với bối cảnh hiện tại, thị trường sôi động hơn, doanh nghiệp có nhiều cơ hội huy động vốn thành công. Dự báo, năm nay sẽ là thời điểm các doanh nghiệp tích cực thực hiện kế hoạch phát hành cổ phiếu.

Các đơn vị nghiên cứu chứng khoán cũng đưa ra quan điểm chung rằng, bước sang năm 2025, thị trường chứng khoán Việt Nam đang được đặt nhiều kỳ vọng với triển vọng nâng hạng, sự trở lại của khối ngoại và sự ổn định vĩ mô, tăng tốc trong phát triển kinh tế. Khi dòng tiền vào thị trường sôi động hơn, các doanh nghiệp mới có nhiều cơ hội để huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu. Về lâu dài, đây vẫn là kênh dẫn vốn hiệu quả cho nền kinh tế.

Hơn nữa, với nền tảng pháp lý cải thiện và nhu cầu thực phục hồi, nhóm cổ phiếu bất động sản có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, diễn biến vẫn sẽ phân hóa mạnh mẽ. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch tại các khu vực được đầu tư hạ tầng, pháp lý rõ ràng, cùng năng lực triển khai và quản trị tài chính tốt của các doanh nghiệp như: VHM, NLG, KDH, DXG được kỳ vọng dẫn dắt chu kỳ này.

Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính quá mức, hoặc thiếu tiến độ triển khai cụ thể vẫn cần thêm thời gian để thích ứng với môi trường mới. Với nhà đầu tư, chiến lược chọn lọc và theo dõi sát sao sức khỏe dòng tiền doanh nghiệp sẽ là yếu tố then chốt trong giai đoạn tới.

Ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư Maybank Investment Bank, nhận định: "Sự vận động của dòng tiền cho thấy các nhóm ngành dẫn dắt thị trường như Tài chính – Ngân hàng và đặc biệt là bất động sản đã dần tích cực trở lại sau giai đoạn dài trầm lắng. Xu hướng này nhiều khả năng sẽ tiếp diễn trong năm 2025".

Theo đó, ông Khánh khuyên nhà đầu tư nên chú ý đến các mã được phát hành bởi những doanh nghiệp uy tín vì đây là những cổ phiếu có sức hút lớn đối với dòng tiền. Khi thị trường hoặc các nhóm ngành này điều chỉnh, đó sẽ là cơ hội tốt để tích lũy thêm cổ phiếu. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nhóm bất động sản có rất nhiều mã trên thị trường chứng khoán và không phải tất cả đều có thể mang lại lợi nhuận tốt. Do đó, cổ phiếu của những doanh nghiệp bất động sản hàng đầu là các mã nhà đầu tư nên chú ý tới.