Cung không đủ cầu, giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng mạnh

Diễn biến trái chiều giữa các phân khúc bất động sản

PV: Quan sát thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024, bà có đánh giá như thế nào về sự phục hồi của thị trường?

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc: Thị trường bất động sản thời điểm hiện tại đang có sự phân cực khá rõ ràng giữa các phân khúc. Có phân khúc ghi nhận chuyển biến tích cực nhưng cũng có phân khúc dường như vẫn cần thêm thời gian để lấy lại "phong độ". Tuy nhiên nhìn chung, thị trường bất động sản đang "nhúc nhích" trở lại, cơ bản tốt hơn so với năm 2023.

Theo quan sát, từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường đã ghi nhận khá nhiều sự kiện kick-off, giới thiệu, mở bán các dự án bất động sản. Cùng với đó, nhiều dự án mới cũng được khởi công. Điều này chứng tỏ, cộng đồng doanh nghiệp đang dần dà quay trở lại thị trường, tiếp tục triển khai các dự án bất động sản - điều tưởng như cơ bản nhưng lại vô cùng hiếm hoi trong năm 2023.

PV: Bà có thể chia sẻ rõ hơn sự phân cực giữa các phân khúc bất động sản hiện nay?

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc: Trên thị trường hiện nay, nhiều phân khúc bất động sản đang đi đúng lộ trình hồi phục nhưng cũng có những phân khúc đang khá "ì ạch", chưa ghi nhận rõ các chuyển biến tích cực.

Ví dụ, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân chắc chắn sẽ hồi phục tốt trong năm nay nhờ có thanh khoản tốt. Ngay cả khi toàn thị trường rơi vào trạng thái "đóng băng" trong năm 2023 thì phân khúc bất động sản dành cho người có nhu cầu ở thực vẫn sống khỏe và phát triển mạnh. Vì vậy, trong năm 2024, những chủ đầu tư đang có nguồn hàng tại các dự án thuộc phân khúc này sẽ dễ dàng trong việc bán hàng, thanh khoản sản phẩm.

Năm nay, đầu tư công tiếp tục là điểm nhấn lớn, do vậy những loại hình bất động sản đầu tư được hưởng lợi từ hạ tầng sẽ tiếp tục có sức hút. Đặc biệt ở giai đoạn hiện tại khi lãi suất tiết kiệm và lãi suất cho vay mua bất động sản đang xuống thấp sẽ là động lực vô cùng lớn thúc đẩy các nhà đầu tư mạnh dạn "xuống tiền" và sử dụng đòn bẩy tài chính.

Một phân khúc khác cũng sẽ nhận được sự quan tâm và tạo động lực phát triển trong giai đoạn ngắn hạn 2024 là phân khúc khu công nghiệp và ven khu công nghiệp. Hiện nay, các dòng vốn đổ về khu công nghiệp ngày càng nhiều, tỷ lệ triển khai các dự án cũng diễn ra nhanh chóng sẽ tạo điều kiện cho bất động sản khu công nghiệp phát triển mạnh mẽ. Các nhà đầu tư, doanh nghiệp đang kinh doanh bất động sản có thể sẽ được hưởng lợi lớn từ dòng tiền đang chảy về tại đây.

Tuy nhiên, cũng giống như xu hướng đầu tư ăn theo hạ tầng, cơ bản thị trường đều cần có dòng tiền triển khai thật. Vì vậy, các nhà đầu tư cũng cần lưu ý, chỉ các dự án sớm đi vào hoàn thiện thì mới đảm bảo tính an toàn của dòng tiền.

Với những phân khúc còn lại như bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án đất nền tại các khu vực thiếu động lực phát triển như hành lang kinh tế, cao tốc, khu công nghiệp, kinh tế biển… khả năng cao sẽ "im lìm" ít nhất đến năm 2025. Tôi cho rằng, các doanh nghiệp phát triển phân khúc này đều có chung từ khóa là "sống sót và chờ đợi" trong năm 2024.

Nên có cơ chế thí điểm cho đối tượng mua nhà lần đầu

PV: Như chia sẻ của bà, bên cạnh những phân khúc đang đi đúng lộ trình hồi phục thì cũng có những phân khúc "ì ạch", chậm chuyển biến. Vậy đâu là giải pháp để thúc đẩy các phân khúc cùng lấy lại "phong độ", giúp thị trường bất động sản nhanh chóng được "chữa lành" trong 2024?

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc: Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản cần nhất chính là các chính sách thí điểm cho những dự án hướng đến mục đích an sinh xã hội; các gói ưu đãi hỗ trợ chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng để giúp đẩy nhanh tiến độ dự án, đảm bảo nguồn cung ra thị trường. Đặc biệt là tại các khu vực đô thị vệ tinh Hà Nội và TP.HCM, các lõi trung tâm tại các tỉnh thành, lượng nhu cầu nhà ở lớn đang vô cùng lớn.

Ngoài ra, một trong những "liều thuốc" không thể thiếu đối với thị trường bất động sản là hỗ trợ pháp lý, tháo gỡ vướng mắc cho hơn 1.000 dự án đang gặp khó khăn khắp các tỉnh thành hiện nay. Đây là một vấn đề vô cùng quan trọng.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng, Chính phủ cũng cần có cơ chế "sand box" thí điểm đối với các đối tượng mua nhà trong độ tuổi lao động tỷ lệ vàng, mua nhà lần đầu tiên. Cụ thể ở đây chính là đối tượng trong độ tuổi từ 25 - 35 tuổi. Nếu Chính phủ có chính sách đặc biệt dành nhóm đối tượng này với mức lãi suất ưu đãi từ 6% trong thời gian 5 năm thì sẽ tạo một cú hích lớn đối với thị trường, giúp thị trường có thể hồi phục nhanh chóng, trong khoảng 6 tháng sau khi có chính sách. Cơ chế "sand box" cũng có thể áp dụng cho các chủ đầu tư đang có những sản phẩm cho các đối tượng mua nhà lần đầu tại các vị trí/vùng ưu tiên chiến lược.

Về phía các địa phương, nên xét theo đặc điểm của từng địa phương để tạo thêm các chương trình ưu đãi hỗ trợ chủ đầu tư đến đóng góp vào sự phát triển chung của địa phương như các dự án phát triển bền vững, các dự án kinh tế đêm, ưu tiên cho người địa phương mua nhà, các công trình di sản nhằm nâng cao sự nhận diện địa phương tại mỗi dự án.

Đối với khách nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, hiện chúng ta đã có nhiều hướng mở cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam, khách nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, tuy nhiên thủ tục vẫn đang khá khó khăn, phức tạp. Vì vậy, các tỉnh cũng nên nhanh chóng nghiên cứu để đưa ra phương án, chiến lược, chính sách thu hút phù hợp với tình hình tỉnh mình.

Tôi tin rằng, khi chúng ta thực hiện được đồng bộ và hiệu quả các chính sách nói trên, tiến trình hồi phục của thị trường bất động sản sẽ diễn ra nhanh chóng. Trong đó, các phân khúc vốn có sức khỏe yếu hơn cũng sẽ có động lực để "bật dậy" khởi sắc.

Bất động sản sẽ hồi phục "không nhanh cũng không chậm" trong năm 2024

PV: Nhiều đơn vị nghiên cứu cho biết, giá chung cư cả nước đang tăng trưởng nóng. Riêng Hà Nội, giá chung cư đã tăng 17% chỉ trong 2 tháng đầu năm nay. Liệu rằng, thị trường có đang bước vào một cơn sốt mới mang tên "sốt chung cư", thưa bà? Đâu là nguyên nhân khiến giá chung cư tăng mạnh bất chấp thị trường vẫn còn khó khăn?

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc: Có thể thấy thị trường chung cư cao tầng và thổ cư tại các khu vực trung tâm thành phố đang thiết lập một mặt bằng giá mới, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM.

Có một sự thật là thị trường sắp tới có tăng nguồn cung dự án thì tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung cũng không đủ để đáp ứng nguồn cầu. Do vậy, việc thiết lập mặt bằng giá mới giai đoạn chuyển đổi là tất yếu. Các nhà đầu tư và người mua đã sớm nhận ra được thực tế này.

Ngoài ra, tiềm năng phát triển kinh tế tại Việt Nam ngày càng lớn, thu hút nguồn vốn đầu tư ngày càng nhiều nên việc mua nhà tại các thành phố toàn cầu như Hà Nội, TP.HCM sẽ ngày càng khó khăn, kéo theo bài toán tăng giá nhà khó giải quyết. 

Theo tôi, phương án duy nhất là đầu tư phát triển các thành phố vệ tinh với đầy đủ cơ sở hạ tầng, hạn chế phân lô bán nền, dự án thấp tầng như hiện tại, gia tăng các chính sách hỗ trợ cho phân khúc bình dân để giãn nguồn cầu hợp lý.

PV: Bà có dự đoán gì về kịch bản thị trường bất động sản 2024?

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc: Chúng ta vừa có kết quả kinh tế vĩ mô quý I/2024 cơ bản khả quan, các tổ chức quốc tế cũng đánh giá rất cao về khả năng phát triển thị trường Việt Nam. Do vậy, nếu như không có những sự kiện đặc biệt, cơ bản 2024 sẽ là một năm phục hồi không nhanh nhưng cũng không chậm đối với thị trường bất động sản.

Tôi kỳ vọng từ giữa quý III/2024, Chính phủ sẽ triển khai gói tín dụng hỗ trợ cho thị trường, bao gồm cả phân khúc nhà ở xã hội và phân khúc nhà ở thương mại có giá bình dân giống như gói 30.000 tỷ đồng như giai đoạn 2013 - 2016. Như vậy, thị trường sẽ đi đúng nhịp, các doanh nghiệp đã vượt qua khó khăn năm 2022 - 2023 sẽ có cơ hội để phục hồi và đi vào chu kỳ phát triển trở lại.

- Trân trọng cảm ơn bà!