Đặt cọc \"mua nhà trên giấy\" không quá 5%: Cách nào hạn chế rủi ro \"lách luật\"?

Điểm mới quan trọng để kiểm soát tình trạng huy động vốn trái phép

Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trước đó, để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23. 

Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Nhận định về điểm mới này, TS. LS. Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết: “Đây là quy định rất quan trọng và cần thiết để kiểm soát tình trạng huy động vốn trái phép của các dự án đầu tư bất động sản, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra khá phổ biến trong thời gian qua. Đồng thời, quy định này cũng sẽ nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án bất động sản thương mại, tránh việc đầu tư tràn lan, năng lực yếu kém dẫn đến dự án không triển khai đúng tiến độ”. 

Theo TS. LS. Đặng Văn Cường, quy định trước đây về huy động vốn không đủ cụ thể, rõ ràng, dẫn đến tình trạng doanh nghiệp huy động vốn trái phép có khi lên đến 100% giá trị dự án. Nhiều dự án chưa được triển khai nhưng chủ đầu tư đã huy động vốn trái phép bằng các hình thức như vay vốn, góp vốn, hợp tác đầu tư, đặt chỗ để nhận tiền trái pháp luật của các nhà đầu tư, khách hàng, dẫn đến tranh chấp khiếu kiện gây bức xúc trong dư luận xã hội.

Vì vậy, việc quy định về mức tiền đặt cọc ngay trong luật là cơ sở pháp lý quan trọng để tổ chức thực hiện hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đảm bảo quyền lợi của người mua và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư. 

Ở góc độ khác, LS. Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hừng Đông đánh giá, quy định này đã góp phần giảm thiểu rủi ro cho khách hàng, tuy nhiên trên thực tế, việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và người mua hàng cũng có thể coi là thỏa thuận dân sự.

Trong đó, pháp luật dân sự luôn đề cao tính tự thỏa thuận của các bên, miễn là không vi phạm pháp luật. “Do đó, chủ đầu tư hoàn toàn có thể nghĩ ra vô số cách “lách luật”, thay vì sử dụng thuật ngữ “đặt cọc”. Trên thị trường giao dịch bắt đầu xuất hiện nhiều hình thức ký kết khác như thỏa thuận hứa vay tiền có điều kiện, hợp đồng góp vốn..., khiến luật sư đọc… còn thấy khó hiểu”, LS. Huế cho biết.

Có thể thấy, tuy quy định này kiểm soát rất chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư, thế nhưng vẫn khó có thể tránh khỏi những rủi ro về đạo đức kinh doanh nếu chủ đầu tư sử dụng thuật ngữ khác, không phải thỏa thuận đặt cọc.

Cần có chế tài xử phạt nghiêm khắc nếu vi phạm quy định

Theo LS. Nguyễn Danh Huế, về tổng thể, Luật Kinh doanh bất bất động sản (sửa đổi) đã phù hợp với tình hình thực tế bởi nhiều "làn gió mới". Tuy nhiên, đây không thể là cây đũa thần để hạn chế được tất cả những bất cập trên thị trường, mà còn đòi hỏi các chủ thể tham gia như người dân, doanh nghiệp và Nhà nước đều phải có trách nhiệm. 

“Cần có sự phối hợp, hài hòa lợi ích, chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Trong đó, người dân cần là người tiêu dùng thông thái, tức là khi mua bán bất cứ sản phẩm nào, đặc biệt trong bối cảnh thương mại điện tử phát triển như hiện nay, họ cần phải ý thức được quyền lợi của bản thân và những rủi ro có thể gặp phải. Cần hiểu luật để có những tính toán, hành động phù hợp, tránh việc bị chủ đầu tư thao túng và mắc bẫy”, luật sư nhấn mạnh.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần có tư duy phát triển bền vững, ưu tiên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng, tôn trọng lời hứa, cam kết của doanh nghiệp với khách hàng. 

Bên cạnh đó, LS. Nguyễn Danh Huế cho biết, từ góc độ chủ thể quản lý nhà nước, một số trường hợp các cơ quan quản lý buông lỏng, dẫn đến việc doanh nghiệp "lách luật" và gây tổn thất nặng nề cho nền kinh tế, cũng như niềm tin của nhà đầu tư. Do đó, trách nhiệm của người đứng đầu là cần siết chặt quản lý và làm đúng để tránh dẫn đến những tình trạng đáng tiếc như vậy trong tương lai.
Chia sẻ quan điểm, TS. LS. Đặng Văn Cường khẳng định, việc huy động vốn đối với các dự án bất động sản được thực hiện trên cơ sở nhiều văn bản quy phạm pháp luật, trong đó có Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi vậy, các quy định về huy động vốn trong các văn bản quy phạm pháp luật này phải được quy định một cách thống nhất, phù hợp với nguyên tắc chung của pháp luật thì mới có thể áp dụng rộng rãi và đảm bảo tính khả thi.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, ngoài căn cứ, điều kiện, thủ tục huy động vốn thì việc giới hạn về mức huy động vốn đối với từng dự án là rất quan trọng để đảm bảo trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như giảm bớt những rủi ro của khách hàng đối với các dự án mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này đòi hỏi phải có sự đồng bộ với các văn bản luật khác và các văn bản dưới luật. Đồng thời phải tiến hành kiểm tra, giám sát, tổ chức thực hiện một cách nghiêm túc. 

“Trường hợp các chủ đầu tư dự án bất động sản vi phạm quy định này, thực hiện hành vi huy động vốn trái phép bằng các hình thức, thủ tục, điều kiện không tuân thủ quy định pháp luật thì cần phải có chế tài nghiêm khắc, trong đó có thể phạt tiền, tạm đình chỉ thực hiện công trình, thậm chí mức cao nhất có thể là thu hồi dự án và xem xét trách nhiệm pháp lý”, TS. LS. Đặng Văn Cường cho hay.

Luật sư khẳng định, chỉ có quy định về thủ tục huy động vốn, hình thức huy động vốn, căn cứ huy động vốn, mức vốn được phép huy động thôi là chưa đủ mà còn cần bổ sung các chế tài, các biện pháp hành chính và cơ chế để đảm bảo các quy định về huy động vốn có thể được đảm bảo thực hiện trên thực tế. 

Ngoài ra, cần có cơ chế thanh tra, kiểm tra giám sát, kịp thời phát hiện các hành vi huy động vốn và áp dụng các biện pháp chế tài cần thiết kịp thời mới đảm bảo cho các quy định này trở thành công cụ quản lý nhà nước, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, giảm thiểu những rủi ro, mâu thuẫn tranh chấp trong xã hội./.

Theo Reatimes.vn

Nguồn: https://reatimes.vn/rui-ro-lach-luat-voi-quy-dinh-tien-coc-nha-khong-qua-5-20201224000024437.html