Đấu giá đất ngoại thành Hà Nội: Chuyên gia cảnh báo "sốt ảo"

Sôi động đấu giá đất ngoại thành Hà Nội

Từ đầu năm 2024, trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu khởi sắc, cùng với lợi thế hạ tầng xây dựng đồng bộ, quy hoạch tại vị trí thuận lợi; hoạt động đấu giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội liên tục ghi nhận "tăng nhiệt". Theo đó, nhiều địa phương trên địa bàn ngoại thành Hà Nội đã liên tiếp tổ chức các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư.

Nằm cách trung tâm thành phố 30km, theo quy hoạch chung được Hà Nội phê duyệt từ năm 2015, đô thị vệ tinh Phú Xuyên được đánh giá sẽ trở thành trung tâm nông nghiệp công nghệ cao và là trung tâm du lịch sinh thái, du lịch tín ngưỡng của Thủ đô. Chính nhờ những ưu điểm vượt trội, từ đầu năm đến nay, Phú Xuyên liên tục tổ chức các buổi đấu giá đất, thu hút lượng lớn người quan tâm tham gia.

Đơn cử vào ngày 13/4, Phú Xuyên đã phối hợp tổ chức đấu giá thành công quyền sử dụng đất ở đối với 14 thửa đất ở tại khu Bờ Giếng Trên (thôn Kiều Đông, xã Đại Xuyên, huyện Phú Xuyên), thu về gần 32 tỷ đồng. Ngày 25/5, UBND huyện Phú Xuyên cũng đã tổ chức công khai đấu giá thành công 21 trong tổng 31 lô đất tại các khu Thùng lò gạch, thôn Bái Đô, xã Tri Thủy; khu Đường tròn, thôn Ngọ, xã Chuyên Mỹ; khu Đồng soi trên, thôn Tư Sản, xã Phú Túc… Qua đấu giá, tổng giá trị đã thu về được 47 tỷ đồng, chênh hơn 13,5 tỷ đồng so với khởi điểm. Còn vào ngày 27/6, huyện này cũng đã tổ chức đấu giá thành công quyền sử dụng đất đối với 13 thửa đất tại khu Thùng Lò Gạch, thôn Bái Đô, xã Tri Thủy. Các thửa đất có diện tích từ 137 - 176 m2/thửa với mức giá khởi điểm từ 14 - 15 triệu đồng/m2.

Năm 2024, thành phố giao chỉ tiêu đấu giá đất cho Phú Xuyên là 287 tỷ đồng. Để hoàn thành, ngay từ đầu năm, huyện đã tập trung vào công tác quy hoạch vị trí đấu giá tại các trục giao thông chính và khu vực các xã có làng nghề để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng. Trong 6 tháng đầu năm 2024, Phú Xuyên đã tổ chức đấu giá được 187 tỷ đồng, đạt 65% kế hoạch. Năm 2023, huyện cũng thu được 273 tỷ đồng đấu giá quyền sử dụng đất, vượt 61% chỉ tiêu Thành phố giao.

Hồi cuối tháng 6, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh cũng đã tổ chức đấu giá 51 thửa đất tại Khu Đồng Trước xóm 4, thôn Xa Mạc, xã Liên Mạc (đợt 8). Đáng chú ý, tổng số tiền trúng đấu giá thu về cho ngân sách là 169 tỷ đồng, chênh 47 tỷ so với giá khởi điểm. Trước đó, tại xã Tam Đồng và xã Tiến Thịnh, ngày 7/6, huyện Mê Linh cũng thu về ngân sách 186,5 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất, chênh 52,4 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Còn ngày 14/6, huyện Mê Linh cũng tổ chức đấu giá thành công 30 thửa đất tại thôn Bạch Đa, xã Kim Hoa, thu về ngân sách hơn 100 tỷ đồng, chênh gần 30 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Được biết trong 6 tháng đầu năm 2024, huyện Mê Linh đã tổ chức thành công 10 phiên đấu giá quyền sử dụng đất, thu ngân sách 1.062 tỷ đồng. Tính cả số tiền đấu giá cuối năm 2023 chuyển sang 262 tỷ đồng thì số tiền đấu giá phải thu đến 28/6/2024 là 1.324 tỷ đồng. Trên đà thành công của những phiên đấu giá địa phương này cho biết sẽ tiếp tục đưa ra đấu giá gần 500 thửa trong năm 2024. Đây là các khu đất nằm ở vị trí đẹp, đón đầu Dự án đường Vành đai 4 - Vùng thủ đô, thuận lợi cho phát triển kinh tế, kinh doanh dịch vụ.

Đầu tháng 8, UBND huyện Thường Tín đã tổ chức thành công phiên đấu giá 13 lô đất tại xã Dũng Tiến và xã Tô Hiệu, thu về gần 50 tỷ đồng, chênh so với tổng giá khởi điểm là hơn 28 tỷ đồng. Tính từ đầu năm 2024 đến nay, số tiền thu về ngân sách Nhà nước từ đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Thường Tín đạt 519,56 tỷ đồng. Dự kiến kế hoạch cho cả năm 2024, diện tích đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất là 44.546m2, số tiền thu về ngân sách Nhà nước đạt khoảng hơn 750 tỷ đồng.

Tại huyện Chương Mỹ, trong tháng 5, UBND huyện vừa tổ chức đấu giá thành công 51 thửa đất tại 7 dự án trên địa bàn thị trấn Chúc Sơn, Văn Võ, Thượng Vực, Hữu Văn, Nam Phương Tiến thuộc huyện Chương Mỹ, TP Hà Nội. Các thửa đất có diện tích từ 77,91 - 208,65m2, có mức giá khởi điểm từ 5,6 - 44,2 triệu đồng/m2. Vào 28/7, huyện này cũng vừa tổ chức đấu giá thành công 85 lô đất ở tại khu Đồng Sậy – Trẫm Sau, xã Đan Phượng; khu Đệ Nhị, xã Phương Đình và khu Trục đường N1, xã Hạ Mỗ. Giá khởi điểm cao nhất ở 51 triệu đồng/m2. Còn vào ngày 9/8, nhiều lô đất và tài sản gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ cũng được đưa ra đấu giá quyền sử dụng. Theo đó, giá khởi điểm cao nhất là 3,6 tỷ đồng/lô.

Không nằm ngoài "cuộc đua" đấu giá đất vùng ven Hà Nội, trong tháng 8/2024, tại huyện Thanh Oai, công ty đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam cũng ra thông báo đấu giá tài sản của Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thanh Oai. Cụ thể, huyện sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đối với 68 thửa tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Diện tích của mỗi thửa đất dao động từ 60 - 85m2, mức giá khởi điểm rơi vào khoảng 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Buổi đấu giá được diễn ra vào sáng ngày 10/8 tại hội trường UBND huyện Thanh Oai.

Tại huyện Ðông Anh, các phiên đấu giá đang thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng. Trong tháng 2 và tháng 3/2024, huyện Ðông Anh đã tổ chức đấu giá thành công các thửa đất trong khu LK6 thuộc Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Thụy Lâm, tổng diện tích 2.872,2m2, thu về ngân sách hơn 143 tỷ đồng, vượt gần 69 tỷ đồng so với dự kiến.

Giải thích về hiện tượng "sốt" đất vùng ven Hà Nội, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, quy định về bảng giá đất hàng năm trong Luật Đất đai 2024 có thể đẩy giá bất động sản tăng cao, do đó, có hiện tượng nhiều nhà đầu tư tranh thủ gom đất trước khi bảng giá mới được áp dụng vào ngày 1/1/2026. Bên cạnh đó, những lô đất được đấu giá tại các huyện ngoại thành thường có mức giá hợp lý, dễ thanh khoản và phù hợp với điều kiện tài chính của nhiều người, nên việc đổ xô đầu tư vào lĩnh vực này cũng là điều dễ hiểu.

Theo báo cáo thị trường quý II/2024 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), các cuộc đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội đã chứng kiến sự thành công cả về số lượng hồ sơ đăng ký và số tiền thu về. Trong 6 tháng đầu năm 2024 đã có những lô được đấu giá thành công với giá trị cao gấp 10 lần so với giá khởi điểm.

Xét về phân khúc đất nền nói chung, các chuyên gia của VARS nhận định, nhiều khu vực địa phương có lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu "tăng nhiệt" với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5 - 10% so với đáy. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt trong thời gian gần đây; mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm. Thị trường đã xuất hiện nhiều hơn các nhà đầu tư đi "săn" đất và chủ động xây nhà trên thửa để kinh doanh.

Nhìn nhận những điểm tích cực trong công tác đấu giá quyền sử sử dụng đất, giới chuyên gia bất động sản cho rằng, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất cũng góp phần quan trọng trong việc giải quyết vấn đề về đất ở cho người dân, giải quyết nhiều tồn tại trong việc xét, cấp đất giãn dân trước kia. Ðây sẽ là nguồn lực quan trọng để huyện và các xã triển khai các dự án đầu tư, mang đến tác động tích cực cho thị trường. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo người dân cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn "sốt ảo", gây nguy cơ mất an toàn khi thị trường mới bước vào quá trình hồi phục.

Cẩn trọng với hiện tượng đẩy giá

Nhìn nhận về hiện trạng trên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc xác định rõ các trục phát triển cùng các giải pháp chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng tại một số huyện ngoại thành Hà Nội chính là tác nhân quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực này sôi động trở lại, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư.

Ông Thịnh nhận định, sau thời gian dài giá bất động sản duy trì ở mức cao thì giai đoạn này đã phần nào đi xuống. Đà giảm diễn ra ở cả các địa phương lẫn những thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Những lô đất tại các huyện ngoại thành các thành phố này theo đó có mức giá hợp lý, phù hợp với điều kiện tài chính của nhiều người. Bên cạnh đó, cùng với những thay đổi về Luật mới đây, thị trường dự kiến sẽ dần ấm lên trong những tháng cuối năm 2024, nhờ đó, tạo tâm lý tích cực cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cảnh báo, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng trước khi xuống tiền mua đất nền thời điểm này, phải nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh rơi vào bẫy "sốt ảo". Thị trường bất động sản Hà Nội, với đặc thù dân cư đông đúc, cung không đủ cầu, theo đó dễ thu hút cả những nhà đầu cơ trong các phiên đấu giá. Do đó, không loại trừ khả năng trong nhiều phiên đấu giá đất vẫn xuất hiện các nhà đầu tư thông đồng đẩy giá nhằm nâng giá trị những khu đất lân cận để trục lợi. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng nhận định, đất vùng ven các thành phố lớn và những khu vực có hạ tầng phát triển cùng tốc độ đô thị hóa cao vẫn là phân khúc có sức hấp dẫn với giới đầu tư. Với mức giá được đánh giá là hợp lý và tiềm năng tăng trưởng dài hạn, phân khúc đất nền đấu giá vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ. Phân khúc này luôn được giới đầu tư ưa chuộng nhờ vào nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý muốn mua nhà gắn liền với đất, nhu cầu tích lũy tài sản an toàn và khả năng sinh lời cao từ đất nền.

"Năm nay thị trường bất động sản diễn biến tích cực hơn. Vì vậy, nếu nhà đầu tư mua được giá tốt ở thời điểm này thì khi thị trường bước vào chu kỳ hồi phục, sẽ có khả năng sinh lời", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Tuy nhiên, ông Đính cũng cảnh báo, việc bất động sản tăng giá mạnh trong bối cảnh nền kinh tế chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, mới có dấu hiệu phục hồi, thu nhập của người dân vẫn chưa ổn định là dấu hiệu của hiện tượng bong bóng. Điều này có thể xuất phát từ việc nhóm đầu cơ tạo ra thông tin nhiễu loạn để đẩy giá thị trường nhằm trục lợi.

Do đó, theo ông Đính, người mua có nhu cầu mua đất cần tỉnh táo, lựa chọn sản phẩm kỹ càng trước khi quyết định. Tuyệt đối không lao theo các cơn sốt ảo để tránh những rủi ro không đáng có./.