Nguồn cung căn hộ, đất nền ở TP HCM khan hiếm đã đẩy người mua, nhà đầu tư tìm về các vùng ven để tìm kiếm cơ hội khiến giá nhà ở những khu vực này tăng cao, được “thổi” từ quanh mức 25 triệu đồng lên vượt ngưỡng 40 triệu đồng/m2.
Giá ồ ạt leo thang
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy từ năm 2019 cho đến nay, giá bán căn hộ mở bán mới tại TP HCM hầu hết đều dưới 45 triệu đồng/m2. Mức giá này được đánh giá là ổn định đặt trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, lượng hàng cung ứng ra thị trường nhỏ giọt không đủ cầu. Thiếu hàng đã đẩy người mua, nhà đầu tư tìm về các vùng ven như Dĩ An, Thuận An hay xa hơn là Biên Hòa để tìm kiếm cơ hội. Cũng vì lẽ đó, giá nhà tại khu vực này cũng ùn ùn ăn theo.
Cụ thể, trong ba năm qua, thị trường căn hộ vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Đồng Nai, Vùng Tàu, Long An… đã chứng kiến cuộc rượt đuổi về giá chưa từng có. Tại Đồng Nai, năm 2018 giá căn hộ dao động quanh mức 10 triệu/m2, tới năm 2019 con số vọt lên 25 - 27 triệu đồng/m2 và năm 2020 ghi nhận mốc giá tiệm cận 40 triệu đồng/m2.
Tại Bình Dương, từ đầu năm đến nay mức tăng trung bình 18% đã đẩy giá căn hộ vượt 40 triệu đồng/m2. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, khảo sát cho thấy giá đất đã tăng hơn 30% trong vòng một năm. Nhiều dự án được quảng cáo rầm rộ mức giá đang neo từ 37 - 40 triệu/m2. Cũng với mặt bằng giá chạm trần, một dự án trên trục quốc lộ 1K cũng rao giá 38-42 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, dự án đang có giá bán căn hộ chạm nóc tại Bình Dương hiện nay đã lên đến vùng giá 45 triệu đồng/m2.
Bên cạnh giá bán được chủ đầu tư tung ra, giao dịch thị trường thứ cấp của nhiều dự án hiện hữu đang có mức giá chênh khá cao. Nhiều sản phẩm ghi nhận mức chênh 300 - 500 triệu đồng/căn so với giá gốc.
Nhìn về thị trường TP HCM, giá thứ cấp một số chung cư tại khu Nam ghi nhận ở mức 38 – 45 triệu/m2. Khu Đông mới có thông tin về thành lập thành phố Thủ Đức, giá một số dự án chào bán gần đây cũng chỉ dao động từ 40 - 43 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phía Tây Bắc TP ít sôi động hơn, mức giá dao động từ 30 - 35 triệu đồng/m2. Điều đó cho thấy giá căn hộ tại Bình Dương có dấu hiệu ngang ngửa, thậm chí vượt qua nhiều khu vực tại TP HCM.
Hạ tầng thiếu đồng bộ
Dù giá bán đội lên chưa tương xứng so với thực tế nhưng nhiều chuyên gia đánh giá bất động sản vùng ven lại đang có dấu hiệu chững lại. Những khu vực này cũng hạn chế khả năng phát triển trung tâm thương mại – dịch vụ là nguyên nhân chính yếu khiến không thu hút được người dân về ở.
Trong sáu tháng đầu năm 2020, nguồn cung BĐS TP HCM ghi nhận sự sụt giảm đáng kể. Cụ thể, phân khúc căn hộ cung cấp ra thị trường chỉ khoảng 2,425 căn, giảm 6,3% so với cùng kỳ 2019. Nhà phố, biệt thự có 729 căn, giảm nhẹ 3% so với Quý I… Bên cạnh đó, vướng mắc quy định cũng khiến nhiều dự án bị ách tắc, không được cấp phép hoặc bàn giao đúng tiến độ.
Trong khi nhu cầu của nhà đầu tư tại TP HCM là có thật, nhưng cầu vượt cung đã đẩy nhóm khách hàng này dạt ra vùng ven tìm kiếm cơ hội.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn Phát triển, Công ty CBRE Việt Nam, nhận định quỹ đất sạch thuộc khu vực nội đô TP HCM dần cạn kiệt. Đây là nguyên nhân chính khiến nguồn cung dự án mới ngày càng trở nên khan hiếm.
Thực tế quỹ đất vùng ven tương đối dồi dào, hiện nguồn cung tương đối dư thừa và chủ yếu cung ứng cho người dân địa phương. Tuy nhiên, lợi dụng sự nóng sốt của TP HCM, cùng sự “di cư” cục bộ của rất nhiều nhà đầu tư, chủ đầu tư, phân phối thứ cấp đã tranh thủ đẩy giá lên cao vượt ngưỡng so với thực tế.
Vì lẽ đó, thị trường căn hộ các tỉnh vùng ven vẫn chưa hoàn toàn là “miền đất hứa”. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Quản lý cấp cao, Giám đốc bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam cho hay, dù là xu hướng tất yếu nhưng mua BĐS vùng ven cũng có nhiều vấn đề cần cân nhắc. Trong đó, tỉ suất sinh lời của các dự án tỉnh chịu tác động từ nhiều yếu tố như uy tín chủ đầu tư, tiện ích, hạ tầng, chất lượng sản phẩm, vị trí dự án, cảnh quan.
Khi đầu tư thị trường tỉnh, lợi nhuận thường đi kèm rủi ro. Các dự án tại thị trường tỉnh thường khó phục vụ nhu cầu ở ngay do yếu tố hạ tầng, tiện ích, thậm chí là uy tín chủ đầu tư còn hạn chế cho việc vận hành lâu dài. Do vậy, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ trước khi chọn mặt gửi vàng.
Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển lấy ví dụ như TP mới Bình Dương dù có trung tâm hành chính tỉnh, trường đại học, bệnh viện… nhưng hầu hết các khu căn hộ, nhà phố vẫn còn thưa thớt người ở. Cư dân ở đây chủ yếu là công nhân còn những nhà quản lý trung và cao cấp đa phần chỉ đến làm việc rồi về TP HCM để ở, nên nơi đây khó hình thành những khu đô thị lớn về thương mại - dịch vụ.
Bên cạnh đó, tiềm lực nhà đầu tư, uy tín cũng như tiến độ vẫn là một dấu hỏi đối với các dự án vùng ven. Chưa kể, lợi dụng những lúc thị trường bất động sản lên "cơn sốt", nhiều dự án "ma" ồ ạt xuất hiện cũng khiến người mua chùn bước. Trong khi hầu hết chủ đầu tư lớn đều có mặt tại TP HCM, tạo sự đa dạng cho sản phẩm cũng như cuộc đua gay gắt về chất lượng khiến người mua được hưởng lợi tương xứng so với mặt bằng giá.
