Điểm nhấn thị trường BĐS 6 tháng đầu năm gọi tên "chung cư" và "đất nền"

Nguồn cung và giao dịch chung cư tăng mạnh

Sau giai đoạn dài trầm lắng, các chủ đầu tư không dám bung hàng, nhà đầu tư không dám giao dịch thì đến đầu năm 2024, thị trường nhà ở đã có nhiều cải thiện. Nhờ những chính sách hỗ trợ của Chính phủ cùng với việc cho phép 3 luật quan trọng của thị trường bất động sản có hiệu lực sớm từ 1/8, tâm lý của các chủ thể trên thị trường đã dần hồi phục. Chủ đầu tư mạnh dạn hơn trong việc đưa nguồn cung trở lại thị trường; nhà đầu tư, khách hàng cũng quan tâm và "xuống tiền" nhiều hơn.

Theo báo cáo thị trường quý II của đơn vị nghiên cứu CBRE, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sức mua tăng mạnh với gần 10.200 căn hộ mới được bán. Doanh số quý này gấp 5 lần so với quý I và cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm, có hơn 12.200 căn chung cư được giao dịch, vượt mức ghi nhận của cả năm 2023.

Diễn biến trên cũng được Công ty Tư vấn bất động sản toàn cầu JLL ghi nhận. Theo đó, lượng giao dịch căn hộ trong quý II/2024 tăng gần 60% theo quý. Nhiều dự án đã bán hết hàng tồn kho.

Nguyên nhân giúp giao dịch chung cư tăng mạnh được các đơn vị chỉ ra là do nguồn cung mới dồi dào hơn. CBRE cho biết, nguồn cung căn hộ mở bán quý II tại Hà Nội tăng gần gấp 4 lần theo quý, đạt khoảng 8.500 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay tại Hà Nội.

Tại báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm vừa được Bộ Xây dựng công bố, Bộ cũng cho biết nguồn cung nhà ở đang tăng trở lại sau một thời gian hạn chế. Theo đó, nửa đầu năm nay có 18 dự án nhà thương mại hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới.

"Đây là tín hiệu tích cực cho thấy sức khỏe của thị trường đang ngày càng cải thiện và là điều kiện quan trọng để đẩy mạnh giao dịch nhà ở được thực hiện", ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận.

Đánh giá những chuyển biến tích cực của phân khúc nhà ở, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, diễn biến của phân khúc nhà ở thời điểm hiện tại đang giống với 10 năm trước khi đây là phân khúc dẫn dắt sự hồi phục của cả thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, ở chu kỳ trước (giai đoạn 2013 - 2014), nhà ở là một trong những phân khúc suy giảm nghiêm trọng khi mọi giao dịch gần như đóng băng. Song, đây lại là phân khúc ghi nhận sự hồi phục diễn ra đầu tiên. Nhìn vào mức độ suy giảm thời điểm hiện tại, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu phục hồi rõ nét với căn hộ chung cư do phân khúc này có nhu cầu quan tâm tốt, nguồn cung cải thiện và đặc biệt là tốc độ tăng giá mạnh.

"Tốc độ tăng giá chung cư quý II/2024 đã giảm hơn so với quý I, nhưng nhìn chung vẫn còn cao, nhất là TP. Hà Nội. Vì vậy sức nóng của phân khúc này vẫn còn và đây sẽ là phân khúc dẫn dắt "sóng" của thị trường địa ốc", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

Có cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, "sóng" bất động sản đang nhen nhóm sẽ được dẫn dắt bởi thị trường chung cư. Tuy nhiên, trái ngược so với chu kỳ tăng trưởng trước đây là, Hà Nội sẽ tạo động lực chính chứ không phải TP.HCM.

Thanh khoản đất nền cải thiện

Bên cạnh phân khúc nhà ở, đất nền cũng đang là điểm nhấn nổi bật trong bức tranh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm. Nhờ mức độ quan tâm của các nhà đầu tư cải thiện, phân khúc đất nền đã rục rịch thanh khoản trở lại, giá bán ghi nhận xu hướng tăng ở một số khu vực.

Dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đất nền nửa đầu năm 2024 đang trên đà phục hồi sau khi chạm đáy năm 2023. Mức độ quan tâm đất nền tăng trung bình 33%. Trong đó, Đông Anh có mức độ quan tâm tăng mạnh nhất với 104%, tiếp đến là Quốc Oai 101%, Gia Lâm 95%, Hoài Đức 79%, Thạch Thất 48%.

Giá bán tại Đông Anh cũng ghi nhận tăng mạnh nhất với 24%, tiếp đến là Quốc Oai 20%, Hoài Đức tăng 19%, Thạch Thất tăng 13% và Gia Lâm tăng 4%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết: "Sau thời điểm tháng 11/2023, tức là sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được Quốc hội thông qua, rất nhiều nhà đầu tư tìm kiếm đất nền có sổ đỏ, pháp lý đầy đủ để đầu tư. Đáng chú ý, tại Hà Nội, một số khu vực sốt cục bộ trong những tháng đầu năm 2024".

TS. Nguyễn Văn Đính cũng nhìn nhận, đất nền đang là phân khúc có triển vọng hồi phục tốt. Thời điểm hiện tại, giao dịch đất nền chỉ mới rục rịch trở lại nhưng cơ bản đã tích cực hơn nhiều so với cuối năm 2023. Nhiều địa phương đã tổ chức bán đấu giá đất nền và mức độ quan tâm của nhà đầu tư không hề yếu. 

Ông Đính cho biết, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua với quy định mới là siết phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3, nhiều người dự đoán sẽ tác động đến thị trường đất nền, khiến thị trường vốn đã trầm lắng sẽ thêm trầm lắng. Thế nhưng, nhìn vào diễn biến thị trường đất nền 6 tháng đầu năm, nhu cầu đầu tư đất nền không những không giảm mà có xu hướng tăng mạnh mẽ hơn.

"Điều này chứng tỏ, quy định về việc siết phân lô bán nền không ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của các nhà đầu tư, ngược lại nó còn góp phần định hướng phân khúc đất nền phát triển an toàn, bền vững", lãnh đạo VNREA đánh giá.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law cũng nhìn nhận, tình trạng phân lô bán nền được kiểm soát chặt chẽ sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai, hạn chế được phần nào những "cơn sốt đất". Nhìn chung, quy định này có tác động tích cực đối với thị trường bất động sản, đảm bảo tính bền vững và ngăn chặn các hậu quả tiêu cực từ việc chuyển nhượng đất mà không có kế hoạch phát triển rõ ràng.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án - DKRA Group, việc thắt chặt hoạt động phân lô bán nền sẽ là một trong những động lực để thị trường bất động sản đi vào phát triển bền vững. Đây là xu hướng tất yếu đang được nhiều quốc gia áp dụng. Các quy định này sẽ đảm bảo tính đồng bộ trong quy hoạch của các địa phương, loại bỏ sự manh mún trong việc phát triển đô thị, cũng như đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Trên cơ cở thị trường đất nền đang ghi nhận những chuyển biến tích cực và các quy định mới trong luật được đánh giá phù hợp, giới chuyên gia cho rằng đất nền sẽ tiếp tục hồi phục tốt. Đây có thể không phải là phân khúc dẫn dắt thị trường nhưng sẽ là phân khúc ghi nhận sự quan tâm lớn của giới đầu tư./.