Hà Nội: Giá rao bán chung cư cũ chưa có sổ hồng vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2

Xuống cấp, khó giao dịch nhưng giá tăng bằng lần

Theo khảo sát của PV, nhiều dự án chung cư cũ quanh khu vực các phường Cầu Giấy, Nghĩa Đô, Yên Hòa (quận Cầu Giấy cũ) đã được bàn giao từ 7 - hơn 10 năm đang lộ rõ dấu hiệu xuống cấp, tiện ích, cơ sở vật chất không đảm bảo, thậm chí có những dự án chưa có sổ hồng nhưng giá rao bán vẫn tăng đều.

Đơn cử, một căn hộ tại chung cư 30T Nam Trung Yên (phường Yên Hoà, Hà Nội) rộng 55,5m2 gồm 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh, nội thất cơ bản đang được rao bán giá hơn 6,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 123,4 triệu đồng/m2. Một căn hộ khác có diện tích 75,5m2 với 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh được rao giá hơn 6,7 tỷ đồng, tức khoảng 89,6 triệu đồng/m2.

Dù đang được chào bán ở khoảng giá cao ngang chung cư mới, song, các căn hộ tại dự án này đều chung cảnh tường mốc, gạch vỡ, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy… Hầu hết các căn hộ vẫn chưa có "sổ hồng", khi thực hiện giao dịch sẽ dưới hình thức hợp đồng ủy quyền.

Tương tự, tại tòa A6 Nam Trung Yên (phường Yên Hoà, Hà Nội), một căn hộ rộng 43m2 đang được môi giới rao bán với giá 4,2 tỷ đồng, tức khoảng 97,67 triệu đồng/m2.

Chị Thanh Hưởng, môi giới bất động sản khu vực này cho biết, chị rao bán căn hộ này từ đầu năm nay với mức giá chỉ hơn 2,8 tỷ đồng, khoảng 65,6 triệu đồng/m2; nhưng vẫn khó giao dịch. Đến nay, mức giá mong muốn của chủ nhà đã tăng đến 1,5 lần khiến việc chốt căn "khó chồng khó".

Bà Nguyễn Hoa, một cư dân sinh sống tại tòa A6 Nam Trung Yên chia sẻ, dù đã chuyển đến đây được nhiều năm, nhưng điều đáng lo ngại chính là tình trạng bong tróc, nứt vỡ của tường nhà.

"Không chỉ ở bên ngoài mặt tòa nhà mà ngay cả lối đi chung, hành lang của khu tái định cư đều đang nứt vỡ, thậm chí có những mảng nứt lộ cả gạch bên trong. Hiện trạng xuống cấp nhưng nhiều căn hộ tại đây ngày càng lớn. Song, những căn hộ này vẫn được rao bán với giá rất cao, thậm chí có căn chạm mốc 100 triệu đồng/m2 tùy diện tích", bà Hoa cho biết thêm.

Cũng thuộc Khu đô thị Nam Trung Yên, tại tòa A14 cũng xảy ra tình trạng hạ tầng xuống cấp nhưng giá "leo thang". Chị Việt Nga, môi giới bất động sản tại khu vực này thông tin, hiện mức giá thấp nhất để có thể sở hữu một căn hộ khoảng 60m2 gồm 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh, pháp lý đầy đủ cũng lên đến 4,5 tỷ đồng, tương ứng khoảng 81 triệu đồng/m2. Theo chị Nga, thời điểm hiện tại khá nhiều người quan tâm đến các căn chung cư cũ do giá các dự án mới đang tăng mạnh; thế nhưng nương theo đà tăng thị trường sơ cấp, giá nhà chung cư cũ cũng bị "đội" lên cao không kém.

"Có thời điểm chỉ trong vòng một tuần, mỗi căn hộ đã tăng ít nhất khoảng 200 triệu đồng. Thậm chí, những căn hộ nguyên bản, chưa từng cải tạo hay sửa chữa, cũng được chào bán thấp nhất từ 4,5 - 4,7 tỷ đồng. Với mức giá hiện tại, thị trường chung cư cũ tại khu vực Cầu Giấy (cũ) gần như không còn chỗ cho căn hộ dưới 3 tỷ đồng", chị Nga cho biết.

Chị Thùy Minh, cư dân sinh sống tại tòa A14A1 Nam Trung Yên cho biết, nhiều tòa chung cư tại dự án Khu đô thị Nam Trung Yên chưa có ban quản lý nên thường hay xảy ra tình trạng người dân bức xúc, muốn khiếu nại trong quá trình cư trú nhưng không biết ai xử lý.

Dự án chung cư A14 Nam Trung Yên đã đón hộ dân đầu tiên vào ở từ cuối năm 2016. Sau hơn 9 năm đi vào sử dụng, người dân vẫn chưa thể yên tâm sinh sống. Sảnh tòa nhà luôn trong tình trạng sửa chữa, bỏ hoang. Khuôn viên, cảnh quan xung quanh các tòa nhà luôn trong tình trạng nhếch nhác, thiếu sự chăm sóc: Cầu thang ẩm mốc, đường nước bị rò rỉ, gạch vỡ, tường bong tróc, rác thải ô nhiễm…

Tại dự án Cenhomes Nguyễn Ngọc Vũ (phường Yên Hoà, Hà Nội) hay dự án Hancorp Plaza (phường Cầu Giấy, Hà Nội), các tòa nhà hiện cũng bộc lộ dấu hiệu "lão hóa". Phần mặt ngoài chung cư xuất hiện các vết mốc xanh, đen kéo dài, khuôn viên chung xuống cấp, thiết bị đã cũ. Và giá rao bán trên thị trường của các căn hộ này cũng đều vượt ngưỡng 90 triệu đồng/m2.

Tại chung cư Discovery Complex (phường Cầu Giấy, Hà Nội), các tranh chấp liên quan đến vấn đề quản trị đã và đang diễn ra suốt thời gian dài; cư dân bức xúc vì vẫn trong tình trạng chờ đợi "sổ hồng"; hàng chục tỷ đồng tiền quỹ bảo trì chưa được làm rõ. Trái ngược với những bất cập còn tồn tại, giá rao bán chung cư tại đây đã cao vượt ngưỡng 120 triệu đồng/m2.

Khi lực cầu lớn, nguồn cung thiếu hụt, vị trí sẽ quyết định giá bán

Có nhiều nguyên nhân khiến căn hộ tầm giá 3 tỷ đồng gần như "biến mất" tại khu vực Cầu Giấy (cũ). Trước hết, về vị trí địa lý, Cầu Giấy là một trong những khu vực trung tâm của Hà Nội, kết nối trực tiếp với các khu hành chính - thương mại và các trường học lớn, giao thông thuận tiện.

Chính đặc điểm trung tâm và nhu cầu sống gần các tiện ích đã tạo ra áp lực tăng giá liên tục, khiến các căn hộ cũ dù xuống cấp vẫn neo giá cao. Theo báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp tại Hà Nội đạt trung bình 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới trên 120 triệu đồng/m2. Khi giá chung cư mới tăng, các căn hộ cũ ở vị trí trung tâm như Cầu Giấy (cũ) sẽ có hiệu ứng tăng giá theo.

Thêm vào đó, tâm lý đầu tư cũng là yếu tố quan trọng, những căn hộ có vị trí thuận tiện luôn được săn đón. Một số tòa chung cư cũ vẫn chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng, quỹ bảo trì chưa rõ ràng, nhưng giá bán vẫn rất cao. Theo giới phân tích, rủi ro pháp lý không được phản ánh rõ vào giá, phần lớn do thị trường tin rằng bất động sản trung tâm vẫn là kênh sinh lời an toàn. Đây là nghịch lý kéo giá căn hộ cũ tăng lên, bất chấp chất lượng và quyền lợi cư dân.

Đặc biệt, do nguồn cung căn hộ trung cấp, giá mềm gần trung tâm khan hiếm, trong khi nhu cầu lớn từ nhóm khách mua nhà lần đầu hoặc các gia đình trẻ chưa được đáp ứng. Chỉ khi nguồn cung mới cho phân khúc vừa túi tiền xuất hiện hoặc cơ chế quản lý minh bạch hơn, những căn hộ tầm 3 tỷ đồng mới có cơ hội quay lại thị trường.

Nhìn chung, giá chung cư cũ leo thang là hệ quả của tác động đồng thời từ vị trí trung tâm, giá thị trường sơ cấp, tâm lý đầu cơ, hạn chế nguồn cung và bất cập pháp lý, tạo ra một thị trường thứ cấp lệch pha, nơi người mua thực sự khó tiếp cận những lựa chọn vừa túi tiền./.