Cục Cạnh tranh và Bảo vệ Người tiêu dùng (CT & BVNTD) - Bộ Công thương cho biết, trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư, căn cứ khoản 4 Điều 3 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 (Luật BVQLNTD) quy định: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng”. Trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng theo mẫu chính là các hợp đồng mua bán do bên bán soạn thảo để bán căn hộ chung cư cho khách hàng, được thể hiện với nhiều tên gọi khác nhau như: Hợp đồng mua bán căn hộ/căn hộ chung cư; hợp đồng mua bán nhà ở/căn hộ hình thành trong tương lai; hợp đồng mua bán căn hộ/nhà ở có sẵn…
Về bố cục, các thông tin riêng biệt về từng giao dịch như thông tin bên mua, thông tin căn hộ, giá bán… được quy định trực tiếp tại các điều khoản hợp đồng hoặc được tách thành một phụ lục riêng. Đối với bản nội quy quản lý vận hành nhà chung cư, tại thời điểm ký kết hợp đồng, nội quy này được đính kèm và là một phần không tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.
Theo luật và các văn bản hướng dẫn thi hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan bảo vệ người tiêu dùng có thẩm quyền. Vì vậy, bên bán cần thực hiện và hoàn thành thủ tục đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Cục hoặc Sở Công Thương (tùy theo phạm vi áp dụng) trước khi ký với khách hàng. Hình thức nội dung hợp đồng phải tuân thủ các quy định cụ thể.
Để tránh rủi ro phát sinh từ việc ký các hợp đồng mua bán soạn sẵn, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý người tiêu dùng trước khi giao dịch với bên bán cần:
Thứ nhất, kiểm tra việc đáp ứng các điều kiện bán căn hộ của chủ đầu tư (ví dụ: đối với căn hộ hình thành trong tương lai, cần có văn bản của Sở Xây dựng về việc bán căn hộ hình thành trong tương lai và hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng đủ điều kiện).
Thứ hai, kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ đăng ký của các Chủ đầu tư tại Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công Thương nơi đặt dự án bằng cách liên hệ trực tiếp hoặc tra cứu trên trang thông tin điện tử của các cơ quan này.
Thứ ba, so sánh mẫu hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thẩm quyền thông qua với mẫu hợp đồng do công ty cung cấp để yêu cầu Bên bán áp dụng đúng mẫu đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua trong trường hợp có sự khác biệt.
Thứ tư, nghiên cứu kỹ các nội dung được công ty chú thích và cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khuyến cáo tại các phần để trống trong hợp đồng được thông qua, từ đó cân nhắc kỹ lưỡng trước khi giao kết nếu nội dung trong hợp đồng dự định ký kết bất lợi hơn những nội dung được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khuyến cáo.
Trường hợp có thông tin liên quan cần được hướng dẫn, đề nghị liên hệ: Phòng Kiểm soát hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung, Cục CT& BVQLNTD, số điện thoại: 024 22206058.
Trước đó, với hầu hết dự án mua bán nhà theo dạng đầu tư, góp vốn như hiện nay, CĐT đều là bên công bố mẫu hợp đồng mua bán nhà. Nội dung chính của hợp đồng đều được CĐT soạn thảo sẵn theo hướng có lợi cho mình, hạn chế đến mức thấp nhất nghĩa vụ bồi thường. Về phía khách hàng chỉ có thể được đọc, nếu đồng ý thì ký. Rất hiếm trường hợp CĐT chịu điều chỉnh nội dung hợp đồng theo ý kiến của khách hàng, nếu có cũng chỉ là những phần không quan trọng.
Phần lớn trong các hợp đồng mua bán nhà, các quy định liên quan đến bên mua thường rất chặt chẽ trong khi trách nhiệm của bên bán lại rất chung chung.
Cụ thể, trong HĐ mua bán bán căn hộ chung cư cũng không cụ thể thời gian người dân sẽ nhận sổ đỏ, đến khi họ biết về việc chung cư đã bị thế chấp cho ngân hàng và đặt câu hỏi thắc mắc với chủ đầu tư thì họ lại luôn nhận được một điệp khúc quen thuộc “sẽ sớm làm" trong khi cư dân đã nộp tới 95% tiền mua nhà theo HĐ mua bán nhưng lại phát hiện nhà của mình đã bị chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng nên chưa thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ.
Để thu hút khách, khi mở bán, dự án nào cũng vẽ lung linh hàng loạt tiện ích. Nhưng khi đã đạt được mục đích của mình, các CĐT bỏ mặc cư dân với những tiện ích chỉ có trên giấy. Đặc biệt, nhiều chung cư gắn mác "cao cấp" được quảng cáo là cao cấp, chất lượng và tiện ích vượt trội khiến khách hàng bỏ ra số tiền không nhỏ để mua, nhưng cuối cùng phải “khóc dở” vì dự án chất lượng chỉ bình thường.
Không những thế, điều ảnh hưởng lớn nhất đến chất lượng sống của cư dân chính là khả năng quản lý yếu kém và thái độ “phủi tay” của chủ đầu tư. Tình trạng mất điện thường xuyên, thang máy bị liên tục hỏng hóc, mất nước đến vài ngày… đến không gian công cộng, đường xá, sân chơi trẻ em bị “ăn bớt” xảy ra tại không ít dự án.
Theo các chuyên gia về bất động sản chia sẻ, khi đi mua nhà, người mua phải tìm hiểu kĩ xem chủ đầu tư dự án là ai, lịch sử kinh doanh của họ như thế nào, quá trình xây dựng và các dự án trước đó ra sao...
"Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng nên xem xét thật kỹ các quy định, từng câu chữ trong hợp đồng. Hợp đồng phải rõ ràng, rành mạch, nhất là về các vấn đề đang gây tranh cãi hiện nay như sở hữu chung, riêng, thời gian giao nhà, các khoản phạt, bồi thường chậm giao nhà bao gồm cả thời gian gia hạn hay chất lượng công trình…Nếu khách hàng không có kinh nghiệm thì tốt nhất nên nhờ luật sư xem hợp đồng, tư vấn trước khi quyết định” - Một chuyên gia bất động sản cũng khuyến cáo.
Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/toancanh/mot-so-luu-y-moi-trong-ky-ket-hop-dong-mua-ban-chung-cu-20201231000002906.html
