Nhận định sức khỏe doanh nghiệp bất động sản cuối năm

Nhiều quy định mới trong lĩnh vực bất động sản thúc đẩy việc phát triển dự án và bán hàng

Theo VIS Rating, doanh số bán hàng bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý III/2024 đã tăng 48% so với quý trước, là mức cao nhất trong 4 quý vừa qua. Năm 2025 và xa hơn, nhiều quy định mới liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành gần đây sẽ tiếp tục thúc đẩy việc phát triển các dự án và hoạt động bán hàng.

Cụ thể, hơn 20 nghị định/thông tư đã được ban hành trong quý III/2024 để hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Các chủ đầu tư sẽ có hướng dẫn rõ ràng hơn để tiến hành các thủ tục và thúc đẩy phát triển dự án mới. Những khía cạnh này bao gồm định giá đất, thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố khác, theo VIS Rating.

Cụ thể, Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của 3 luật liên quan đến bất động sản, ngày 29/6/2024, đã quy định việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản từ ngày 1/8/2024 thay vì năm 2025. Điều này giúp đẩy nhanh việc ban hành các chính sách hướng dẫn liên quan.

Đặc biệt, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, ngày 27/6/2024, quy định việc xác định giá đất, đã và sẽ tiếp tục thúc đẩy phát triển dự án bằng cách tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý. Từ đó, giúp tăng nguồn cung nhà ở mới và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, tạo ra tác động tích cực cho các chủ đầu tư.

Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, ngày 26/7/2024 giúp nâng cao việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội; khuyến khích nhà đầu tư tham gia vào nhà ở xã hội nhờ các ưu đãi như miễn phí sử dụng đất cho các khu vực dành cho nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, các Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định 88/2024/NĐ-CP), về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Nghị định 103/2024/NĐ-CP), Quyết định 79/2024/QĐ-UBND của TP.HCM về cập nhật và điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương này… cũng có tác động đáng kể đến việc thúc đẩy tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản.

Thị trường bất động sản thời gian tới cũng sẽ tăng tính minh bạch, chuyên nghiệp của hoạt động môi giới; bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro pháp lý dự án, nhờ Nghị định 94/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Qua đó, kỳ vọng hoạt động bán hàng của các chủ đầu tư được thúc đẩy.

Ngoài ra, theo VIS Rating, những nỗ lực của Chính phủ trong việc đẩy nhanh phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản nổi bật từ đầu năm 2024 đã dẫn đến sự gia tăng các dự án được cấp phép mới và đủ điều kiện bán hàng trong quý III/2024.

"Năm 2025, chúng tôi kỳ vọng các chủ đầu tư sẽ tăng mạnh số lượng dự án mới, giúp cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ. Khi dòng tiền được cải thiện, kỳ vọng khả năng thanh toán nợ của các chủ đầu tư sẽ bắt đầu cải thiện từ mức yếu của năm 2023 - 2024", nhóm chuyên gia của VIS Rating nêu.

Nhiều chủ đầu tư có khả năng khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm 2024

Mặc dù doanh số bán hàng tại nhiều dự án đã phục hồi từ quý I/2024 nhưng VIS Rating vẫn nhận định, hầu hết các chủ đầu tư sẽ khó hoàn thành mục tiêu lợi nhuận năm nay.

Báo cáo cho biết, nhu cầu nhà ở vẫn lớn, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ cao và sự tăng trưởng mạnh mẽ của cho vay mua nhà ở mức 7% so với cùng kỳ năm trước (năm 2023 chỉ ở mức 1%). Kỳ vọng về giá nhà tăng, kết hợp với việc giảm mức thanh toán trước khi mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ từ người mua nhà.

Nhiều chủ đầu tư như Nam Long, Khang Điền, An Gia và Hà Đô... đã ghi nhận doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp. 

Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận 9 tháng 2024 của 30 chủ đầu tư mà VIS Ratings phân tích trong báo cáo đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái, do lượng bàn giao giảm từ doanh số bán hàng yếu năm 2023.

"Do đó, có thể hơn 60% chủ đầu tư trong số này sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cả năm 2024", VIS Rating dự báo.

Cùng với đó, khả năng trả nợ của ngành bất động sản đang duy trì mức yếu trong quý III/2024. Hơn một nửa chủ đầu tư mà VIS Rating phân tích có đòn bẩy và khả năng trả nợ ở mức yếu. Bởi trong giai đoạn 2021 - 2023, các doanh nghiệp đã sử dụng đòn bẩy quá mức để phát triển dự án; trong khi đó tồn kho các dự án chưa hoàn thành cũng như hàng tồn kho chưa bán được khi tâm lý thị trường xấu đi kể từ năm 2023.

Ngoài ra, các chủ đầu tư còn vướng mắc với các khoản nợ trái phiếu. Khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư phát hành sẽ đáo hạn vào quý IV/2024, nhưng phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước.

Trong đó, có khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý IV này đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và được đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán. Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine. 

9.000 tỷ đồng trái phiếu còn lại được phát hành bởi 11 công ty. Trong đó, VIS Rating đánh giá 7 công ty có hồ sơ tín dụng yếu và có rủi ro cao; chủ yếu là các công ty không có hoạt động kinh doanh có liên hệ với các tập đoàn bất động sản, không có doanh thu hoạt động và nguồn tiền rất ít. Các tổ chức phát hành có rủi ro cao này sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự chấp thuận của các trái chủ để gia hạn thanh toán nhằm tránh việc chậm trả gốc, lãi trái phiếu, theo VIS Rating.

Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra mặt tích cực, là khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các công ty bất động sản đã được cải thiện. Đồng thời, kỳ vọng mức đòn bẩy sẽ được kiểm soát nhờ các quy định mới, và dòng tiền của chủ đầu tư sẽ cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng lên.

"Tính đến quý III/2024, các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024 sẽ giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới. Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng nợ vay sẽ tiếp tục chậm lại từ mức cao 15%/năm trong giai đoạn 2022 - 2023. Với triển vọng tích cực về doanh số bán dự án mới và dòng tiền, kỳ vọng các tỷ số bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ dần được cải thiện", VIS Rating nhận định./.