Nới điều kiện cho vay BĐS sẽ gia tăng rủi ro nợ xấu

Nợ xấu bất động sản tăng

Lo ngại về việc tạo thêm rào cản cho doanh nghiệp bất động sản khi Thông tư 06 có hiệu lực, vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành một số điều của Thông tư số 06. Theo đánh giá của giới chuyên môn, Thông tư số 10/2023/TT-NHNN của NHNN là điểm tích cực giúp tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp.

Theo đó, NHNN quyết định ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN) từ ngày 1/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này.

Cụ thể, những nhu cầu vốn không được phép cho vay theo Khoản 8, 9 và 10 của Thông tư số 39/2016 (đã được bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023) bao gồm: Góp vốn, mua phần góp vốn của công ty tư nhân và công ty cổ phần chưa đăng ký giao dịch trên UPCOM; Góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật và bù đắp tài chính, trừ trường hợp đáp ứng các điều kiện cụ thể.

Ngay khi Thông tư số 10/2023/TT-NHNN được ban hành, nhiều luồng ý kiến xuất hiện, một mặt đánh giá cao tinh thần cầu thị và sự ứng phó linh hoạt của Chính phủ và NHNN, mặt khác cũng dấy lên những lo ngại về rủi ro tín dụng nếu ngân hàng mạnh tay cho vay BĐS với những dự án chưa đủ điều kiện... trong khi tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực BĐS đang có chiều hướng gia tăng. Theo NHNN, nợ xấu BĐS tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47%, tăng 0,94 điểm phần trăm so cùng kỳ năm 2022.

Nhận định về quy định này, trong báo cáo mới đây, Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho rằng, đây có thể xem là một giải pháp tình thế khi khó khăn của thị trường bất động sản kéo dài và nguồn cung ứng vốn chính cho thị trường này lại trở về kênh tín dụng. Việc ngưng hiệu lực thi hành một số quy định được xem là “siết” hoạt động cho vay, kinh doanh bất động sản cho thấy hệ thống (gồm cả bên cho vay và đi vay) vẫn chưa sẵn sàng để nâng cấp.

"Trước mắt, thông tư 10 sẽ giúp giảm bớt rủi ro thanh khoản tuy nhiên việc vận hành theo phương thức cũ sẽ dẫn đến gia tăng rủi ro nợ xấu, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi chậm và yếu", nhóm phân tích nhận định.

Thực tế, theo thống kê của VDSC, tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn ngành (thống kê 27 ngân hàng niêm yết) ở mức 2,07%, tăng 0,57% so với quý II/2022. Trong đó, nợ xấu lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng so với cuối năm trước, tại thời điểm tháng 6/2023 là 2,47% (gần 63.000 tỷ đồng hay 0,5% tổng dư nợ nền kinh tế).

Do đó, nhóm phân tích cho rằng, thách thức đang đặt ra đối với NHNN là vừa thúc đẩy tăng trưởng tín dụng (tín dụng tăng trưởng âm trong tháng 7), vừa đảm bảo chất lượng tín dụng, là một điều khó cân đối trong bối cảnh chính sách tiền tệ không độc lập. 

Theo số liệu của NHNN, hiện dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong đó, dư nợ tín dụng vào hoạt động kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%). Ngược lại, tín dụng tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản giảm 1,12%.

Đây cũng là năm đầu tiên dư nợ tín dụng tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm trong 3 năm gần đây. Nhìn lại thời điểm cuối năm 2022, tín dụng lĩnh vực này tăng 31,01%.Như vậy, nếu so với con số hơn 803.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2022 thì các chủ đầu tư địa ốc đã vay thêm hơn 140.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm.

Phía NHNN cho biết, số liệu trên phản ánh nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi đó cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng của thị trường đang sụt giảm. Diễn biến trên cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường vừa qua cũng đã bắt đầu phát huy tác dụng, các khó khăn về mặt pháp lý của các dự án bất động sản đã dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, nhu cầu về mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được khách hàng ưu tiên trong thời điểm hiện tại; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư 6 thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ, phù hợp với nhu cầu của người dân; các dự án bất động sản gặp khó khăn về mặt pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn.

Gia tăng rủi ro nợ xấu?

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Đỗ Viết Chiến, Phó chủ tịch, kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận, doanh nghiệp bất động sản luôn khát vốn, song khó khăn nhất hiện nay là pháp lý. Quy trình, thủ tục hành chính, thực thi các văn bản pháp luật có sự chồng chéo, “đúng luật này, không đúng luật kia”.

Dù Chính phủ đã thấy rõ vấn đề và có những chỉ đạo quyết liệt để các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ khó khăn, song vẫn còn 3 vướng mắc lớn: tính thực thi của nhiều văn bản quy phạm pháp luật còn kém (kể cả văn bản mới ban hành); có sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật; một số loại hình bất động sản mới ra đời nhưng chưa được định danh (như căn hộ condotel, farmstay, orestay…).

“Có thể nói, rào cản lớn nhất cần tháo gỡ hiện nay là khâu pháp lý. Theo thống kê hiện nay, 70% vướng mắc, khó khăn của các doanh nghiệp là vấn đề pháp lý. Ngay cả khi doanh nghiệp có vốn trong tay, nhưng vướng quy định pháp luật, thì sẽ không triển khai được dự án. Điều này làm nản lòng các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản và khiến doanh nghiệp mất đi cơ hội”, ông Chiến cho biết.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, những điều cấm của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN là hợp lý, giúp làm giảm rủi ro cho các ngân hàng. Mặc dù việc giới hạn khiến nhiều doanh nghiệp khó vay vốn, nhưng xét về góc độ lâu dài thì lại giúp cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng trở nên lành mạnh hơn. Nếu các dự án không đủ điều kiện hoặc cho vay sân sau thông qua hình thức góp vốn, hợp đồng góp vốn có thể để lại hậu quả lớn cho hệ thống ngân hàng trong tương lai. Việt Nam đã có bài học đắt giá tương tự trong giai đoạn 2011-2012.

Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI cho biết, điểm chung của khủng hoảng ngân hàng ở châu Á trước đây cũng như ở Mỹ hiện nay là xuất phát từ các nguyên nhân chính: Các ngân hàng nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, cho vay sân sau, quá tập trung vào tín dụng BĐS và khâu thanh tra giám sát không chặt.

“Ở Việt Nam hiện nay, vừa yêu cầu tín dụng hỗ trợ tăng trưởng, phát triển thị trường BĐS vừa giám sát chặt chẽ an toàn hệ thống là điều rất khó”, Luật sư Đức nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn – Tổng Giám đốc của AFA Capital, phía NHNN cấm cho vay để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật trong khi tăng trưởng tín dụng âm bởi muốn sàng lọc, quản trị rủi ro của hệ thống ngân hàng.

“Ngành Ngân hàng năm nay có rất nhiều thách thức, một là lợi nhuận biên (NIM) càng ngày càng giảm, hai là tỷ lệ nợ xấu càng ngày càng tăng, nên NHNN dù có cấm hay ko cấm thì chính sách tín dụng của từng ngân hàng sẽ phải kiểm soát việc cho vay BĐS liên quan những nội dung đề cập tại khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 nói trên. Nếu ngân hàng cho phép tín dụng một cách rộng rãi trong lĩnh vực này đều gặp những rủi ro rất lớn”, ông Nguyễn Minh Tuấn chia sẻ.

Theo Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), các điều chỉnh tại Thông tư số 10/2023/TT-NHNN sẽ góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng, vốn đang ở mức thấp trong thời gian gần đây (đến cuối tháng 7 chỉ tăng 4,56% so với đầu năm, giảm 0,17% so với thời điểm cuối tháng 6).

Trên thực tế, mỗi ngân hàng sẽ có khẩu vị rủi ro riêng và vẫn có thể sẽ không chủ động giải ngân đối với các dự án và khoản vay mà họ đánh giá là có rủi ro cao. Trong khi đó, Thông tư mới ban hành sẽ tạo hành lang pháp lý và điều kiện thuận lợi trong việc giải ngân tín dụng đối với các ngân hàng ưa thích cho vay lĩnh vực BĐS. Tại thời điểm cuối tháng 6/2023, các ngân hàng có tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS và xây dựng cao bao gồm: Techcombank (35,5%), LienVietPostbank (31,6%), SHB (27,3%), VPBank (22,5%), HDBank (19,0%) và MSB (17,9%).

Nhận định về tín dụng BĐS vẫn tăng mạnh trong bối cảnh thị trường trầm lắng, TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, rủi ro thị trường đang tăng lên, nền kinh tế trì trệ, các doanh nghiệp BĐS đang khó khăn để bán tài sản ra mà dư nợ vào BĐS lại tăng thì không phải là dấu hiệu tốt. Có thể các doanh nghiệp BĐS đi vay để trả cho nợ cũ hoặc vay để chi trả chi phí nhằm tiếp tục hoạt động kinh doanh. Khi các dự án không bán ra được, nguồn trả nợ không có trong khi nợ vay cứ tăng lên, rõ ràng là tín hiệu rất xấu. Một mặt, các doanh nghiệp BĐS cần phải cẩn thận; mặt khác các ngân hàng cũng nên quan tâm vì sao dư nợ cho vay BĐS lại tăng trong khi thị trường đang trầm lắng như thế này.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng dự báo thị trường BĐS chưa thể khởi sắc, thậm chí đến sang năm. Theo đó, thị trường có thể phục hồi một phần nhưng hiện đang gặp khó khăn bởi nhiều yếu tố tác động. Đáng chú ý, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu hiện tại còn rất nhiều trái phiếu sắp đến hạn nhưng lại không có khả năng trả nợ. Thêm nữa, vụ việc Tập đoàn BĐS Evergrande của Trung Quốc vỡ nợ cũng là cú đấm bồi thêm cho thị trường BĐS toàn cầu và cho cả Việt Nam.

Hồng Quang

Nguồn: https://thuongtruong.com.vn/news/noi-dieu-kien-cho-vay-bds-se-gia-tang-rui-ro-no-xau-108677.html