Phát triển nhà ở xã hội: Cơ chế đã có, quan trọng là thực thi

Cơ chế đã thông, kỳ vọng "bùng nổ" nhà ở xã hội

Chưa bao giờ nhu cầu về nhà ở xã hội lại trở nên cấp thiết như hiện nay, khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Trong bối cảnh đó, việc ban hành Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được xem là bước tiến chính sách đáng chú ý.

So với các quy định hiện hành, Nghị quyết lần này cho thấy một cách tiếp cận hoàn toàn mới về phát triển nhà ở xã hội. Tinh thần xuyên suốt của chính sách là cởi trói thủ tục, tăng quyền chủ động cho địa phương và tạo động lực mạnh mẽ hơn cho doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư nhà ở xã hội. Đây là lần đầu tiên, một nghị quyết mang tính thí điểm mạnh dạn mở ra các phương án về quy trình đầu tư, giao đất, lựa chọn chủ đầu tư và áp dụng ưu đãi tài chính theo hướng đơn giản hóa nhưng vẫn đảm bảo chặt chẽ.

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội được áp dụng theo 2 cơ chế gồm: Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên, Điều 5 của Nghị quyết 201 cho phép UBND cấp tỉnh được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao luôn chủ đầu tư mà không cần tổ chức đấu thầu - một bước rút ngắn tới 300 ngày trong quy trình.

Không dừng lại ở đó, Điều 6 và 7 của Nghị quyết còn quy định việc lược bỏ hoặc tích hợp nhiều thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian lập dự án. Cụ thể, chủ đầu tư không phải lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; không cần thẩm định thiết kế cơ sở tại cơ quan xây dựng; thẩm định phòng cháy chữa cháy tích hợp ngay trong thủ tục cấp phép xây dựng. Đặc biệt, với thiết kế mẫu hoặc thiết kế điển hình, chủ đầu tư được miễn giấy phép xây dựng.

Thông thường, các thủ tục pháp lý cho một dự án nhà ở xã hội có thể kéo dài từ 18 đến 24 tháng, thậm chí lâu hơn. Song với các quy định mới trong Nghị quyết 201, thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ được rút giảm đáng kể.

Liên quan đến việc xác định giá bán và giá thuê mua nhà ở xã hội, Nghị quyết thí điểm cũng đưa ra phương án cởi mở hơn so với các quy định hiện hành. Nếu như theo quy định hiện hành tại Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư phải trình cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh thẩm định giá hai lần - lần 1 là khi dự án mở bán, lần 2 là sau khi nghiệm thu, quyết toán chi phí đầu tư; thì nay Nghị quyết cho phép chủ đầu tư tự xác định giá (trên cơ sở thuê tổ chức tư vấn độc lập). Sau khi dự án hoàn thành và quyết toán, chủ đầu tư chỉ cần gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh kiểm tra giá một lần duy nhất.

Theo nhiều đánh giá, đây là bước cải cách thể chế chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm, phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 4/5/2025 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân khi tạo tính chủ động cho doanh nghiệp.

Không chỉ đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tại Nghị quyết 201, nút thắt về nguồn vốn triển khai nhà ở xã hội cũng được giải quyết thông qua quy định thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia - một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động phi lợi nhuận. Mục tiêu sử dụng quỹ là để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các dự án nhà ở xã hội.

Có thể nói, sự ra đời của Nghị quyết 201 với nhiều cơ chế, chính sách đột phá được kỳ vọng sẽ tháo gỡ hàng loạt vướng mắc về thủ tục, đất đai và vốn đầu tư - những điểm nghẽn lớn nhất từng khiến nhà ở xã hội phát triển chậm trong suốt một thập niên qua.

Nếu được triển khai hiệu quả, Nghị quyết sẽ mở ra một giai đoạn mới, nơi nhà ở xã hội không còn là gánh nặng chính sách mà trở thành động lực phát triển đô thị bền vững, gắn liền với chiến lược tăng trưởng, đảm bảo an sinh xã hội.

Thực thi quyết định thành công

Được kỳ vọng lớn, thành công của Nghị quyết 201/2025/QH15 sẽ không chỉ nằm ở những dòng chữ trên văn bản mà chính ở cách chính quyền các cấp hành động trong thời gian tới. Bài học từ các chính sách trước đây cho thấy, khâu triển khai quyết định "thành bại" của mọi chủ trương. Tâm lý "ngại làm, sợ sai", năng lực điều hành yếu hoặc thiếu sự chủ động từ chính quyền địa phương từng khiến nhiều chính sách rơi vào cảnh "tắc" ngay từ đầu.

Chính vì vậy, để những đột phá của Nghị quyết không chỉ là "cơ hội trên giấy", vai trò triển khai của các địa phương là rất quan trọng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh mới đây nhấn mạnh: "Cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội đến thời điểm hiện tại đã cơ bản hoàn chỉnh, tuy nhiên câu chuyện cần giải quyết ở đây là việc thực thi. Để thực thi hiệu quả, các cấp chính quyền cần tăng cường quản lý, giám sát và hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp triển khai dự án".

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng, để nghị quyết lần này tạo ra chuyển động thực sự, điều kiện tiên quyết là vai trò dẫn dắt từ chính quyền địa phương. Không chỉ dừng lại ở việc ban hành văn bản hướng dẫn, địa phương cần có kế hoạch triển khai cụ thể, chỉ đạo quyết liệt và gỡ vướng kịp thời cho doanh nghiệp. Quan trọng hơn, cần xem nhà ở xã hội không phải là nhiệm vụ xã hội mang tính bắt buộc, mà là một phần trong chiến lược phát triển đô thị bền vững, gắn với tăng trưởng kinh tế, ổn định dân cư và nâng cao chất lượng sống.

"Cơ chế giám sát và đánh giá hiệu quả cũng cần được xây dựng song song. Bộ Xây dựng và các bộ ngành liên quan cần đóng vai trò điều phối, hỗ trợ kỹ thuật và kịp thời tháo gỡ các vướng mắc vượt thẩm quyền của địa phương. Chỉ khi có một hệ sinh thái thực thi đồng bộ, từ Trung ương đến cơ sở, Nghị quyết mới có thể mang lại kết quả thực chất", TS. Nguyễn Minh Phong nói.

Chúng tôi rất kỳ vọng vào những cải cách trong Nghị quyết 201. Tuy nhiên, để doanh nghiệp yên tâm đầu tư, cần một môi trường thực sự thông thoáng và nhất quán từ chủ trương, chính sách đến thực thi. Nếu địa phương còn lúng túng hoặc e ngại trách nhiệm, thì dù chính sách có tốt đến mấy cũng khó thành hiện thực.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành

Dưới góc độ là một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành bày tỏ: "Chúng tôi rất kỳ vọng vào những cải cách trong Nghị quyết 201, đặc biệt là việc rút gọn thủ tục hành chính và cơ chế chủ động hơn cho địa phương. Tuy nhiên, để doanh nghiệp yên tâm đầu tư, cần một môi trường thực sự thông thoáng và nhất quán từ chủ trương chính sách đến thực thi. Nếu địa phương còn lúng túng hoặc e ngại trách nhiệm, thì dù chính sách có tốt đến mấy cũng khó thành hiện thực".

Nghị quyết thí điểm cơ chế đặc thù cho nhà ở xã hội là tín hiệu rõ ràng cho thấy Nhà nước đang nỗ lực giải bài toán an sinh thông qua những giải pháp mang tính thực tiễn và linh hoạt hơn. Đây là một cơ hội lớn, nhưng cũng là phép thử cho khả năng điều hành, quản trị chính sách ở các cấp chính quyền. Nếu tận dụng tốt cơ hội này, không chỉ bài toán về nhà ở xã hội được giải quyết, mà còn tạo tiền đề cho việc thí điểm, nhân rộng các mô hình quản lý phát triển đô thị hiệu quả hơn trong tương lai.

Trong bối cảnh người dân ngày càng kỳ vọng nâng cao chất lượng cuộc sống, còn thị trường bất động sản đang tìm hướng phát triển bền vững, chính sách nhà ở không thể chỉ dừng lại ở những con số về mục tiêu xây dựng. Đó phải là một chiến lược tổng thể, có tầm nhìn và được thực hiện bằng quyết tâm chính trị và hành động cụ thể. Chính sách đột phá đã có, giờ là lúc chứng minh năng lực thực thi./.