Phát triển NƠXH: Từ "trách nhiệm" đến "lợi nhuận", cần cú hích nào để tăng cung?

TĂNG CUNG - BÀI TOÁN NAN GIẢI

Theo giải thích từ ngữ tại Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của luật này. Như vậy, có thể hiểu Nhà nước sẽ hỗ trợ cho các dự án nhà ở xã hội và người mua nhà sẽ được hưởng mức giá ưu đãi hơn so với căn hộ thương mại.

Thời gian qua, với sự ra đời của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", sự ủng hộ của các địa phương, bộ, ngành cũng như cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, việc phát triển nhà ở xã hội đã có kết quả rõ rệt hơn so với trước khi có chương trình này.

Tuy nhiên cho đến nay, dù nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung lại chưa thể đáp ứng đủ. Không ít dự án nhà ở xã hội chậm triển khai, thậm chí "ế ẩm", bị bỏ hoang hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Đáng ngại hơn là ngày càng nhiều doanh nghiệp phát triển dự án có tâm lý nản lòng, thậm chí quay lưng với phân khúc nhà ở xã hội.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến tháng 8/2024, cả nước đã khởi động triển khai 619 dự án nhà ở xã hội tương đương cung cấp hơn 560.000 căn hộ cho thị trường. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện còn chậm, chỉ có 79 dự án đã hoàn thành, tương đương với 40.600 căn hộ; 128 dự án đang được xây dựng và 412 dự án khác đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Đáng chú ý, một số địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội lớn như Thái Nguyên, Ninh Bình, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long, Bến Tre, Bạc Liêu và Cà Mau vẫn chưa có dự án nào hoàn thành, gây khó khăn cho người dân có thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở. Như vậy, tính đến cuối tháng 8/2024, số căn hộ nhà ở xã hội đã khởi công và hoàn thành mới đạt khoảng 35,6% mục tiêu đến năm 2025 của Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Với tiến độ thực hiện như hiện tại, mục tiêu hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội được Chính phủ đặt ra trong năm 2024 để giải quyết nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho người dân đang trở nên rất thách thức.

Đại diện Bộ Xây dựng đã từng thẳng thắn thừa nhận về những khó khăn trong quá trình phát triển nhà ở xã hội. Đầu tiên, các doanh nghiệp và nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc tiếp cận quỹ đất. Thứ hai, việc tiếp cận nguồn vốn vẫn còn nhiều hạn chế. Thủ tục hành chính, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, lựa chọn chủ đầu tư và phê duyệt giá còn mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến quá trình đầu tư của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội còn thấp, chưa đủ hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhiều tỉnh, thành phố có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội do có nhiều khu công nghiệp, nhưng số dự án thực hiện lại rất ít. Việc giải ngân gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cũng chưa đạt kết quả như mong đợi do nhiều nguyên nhân, trong đó có việc một số dự án chưa đáp ứng được yêu cầu và một số doanh nghiệp chưa đủ điều kiện về tín dụng.

Còn tại các hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp bày tỏ mong muốn được tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực này, nhưng ngược lại cũng chia sẻ rằng Nhà nước "kêu gọi nhưng chưa mở đường" để họ tham gia. Một số doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn do thủ tục vẫn còn phức tạp, lãi suất đầu tư cao và quỹ đất sạch còn hạn chế.

Theo quy định hiện hành, dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng các dự án vẫn phải thực hiện nhiều thủ tục thẩm định giá đất. Theo đó, chủ đầu tư vẫn phải ứng trước một khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng.

Quá trình triển khai dự án thường kéo dài, có thể lên đến 5 năm, và chỉ khi hoàn thành kiểm toán, doanh nghiệp mới được nhận khoản lợi nhuận cố định 10%. Trong suốt quá trình đó, doanh nghiệp cũng không chắc chắn về những khoản chi phí nào sẽ được công nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, điều này tạo ra sự không chắc chắn và rủi ro cho chính doanh nghiệp.

Mặc dù vấn đề phát triển nhà ở xã hội rất được Chính phủ quan tâm, nhiều hội nghị nhằm tháo gỡ khó khăn liên tục được tổ chức, tuy nhiên những vướng mắc được đề cập vẫn chưa tìm được hướng giải quyết triệt để, dù thời hạn cho những mục tiêu làm nhà ở xã hội ngày một cận kề. Thậm chí, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội được xây dựng hằng năm với số lượng căn hộ tăng lên, nhưng câu chuyện liệu có hoàn thành được mục tiêu mà các chương trình, kế hoạch đã đề ra hay không vẫn là một câu hỏi lớn.

TÌM "ĐỘNG LỰC" CHO DOANH NGHIỆP

Sự e ngại của doanh nghiệp đối với phân khúc nhà ở xã hội vô hình trung đã cho thấy rằng, việc phát triển nhà ở xã hội không thể chỉ là câu chuyện thực hiện trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp không có động lực rõ ràng, không tìm được lời giải cho bài toán hiệu quả kinh doanh thì họ sẽ khó có thể quyết định tham gia vào thị trường. Khi ấy, gánh nặng về nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục đè nặng lên ngân sách nhà nước vốn đã eo hẹp.

Xoay quanh câu chuyện biên lợi nhuận trong phát triển nhà ở xã hội và tìm hướng đi thúc đẩy nguồn cung cho phân khúc nhà ở này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi; ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6; ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Thương mại Lê Thành.

PV: Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, biên lợi nhuận cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội vẫn đang giới hạn ở mức 10% được cho là yếu tố đang làm nản lòng các nhà phát triển. Mức lợi nhuận giới hạn này trong nhiều trường hợp thậm chí còn có thể khiến doanh nghiệp chịu lỗ. Thưa ông Nguyễn Quang Huy, dưới góc nhìn của một chuyên gia từng quan sát và nghiên cứu về vấn đề chuyên nghiệp hóa trong phát triển nhà ở xã hội, ông nhìn nhận như thế nào về sự cần thiết của việc tạo động lực đủ lớn để hấp dẫn doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội? Rõ ràng, nếu doanh nghiệp coi nhà ở xã hội chỉ đơn thuần là việc thực hiện trách nhiệm xã hội thì rất khó để tăng thêm nguồn cung mới cho thị trường?

Ông Nguyễn Quang Huy: Nhà ở xã hội từ lâu đã được xem là giải pháp giúp hàng triệu người có thu nhập thấp hiện thực hóa giấc mơ an cư. Chúng ta đang kỳ vọng đến năm 2030 sẽ có 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhưng đến hiện tại, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, con số thực tế vẫn chưa đạt như kỳ vọng.

Nguyên nhân chính là do phân khúc này đang đối mặt với nhiều khó khăn như thủ tục qua nhiều khâu, nhiều bước, quy trình thẩm định, xét duyệt còn dài, khiến doanh nghiệp khi tham gia đầu tư phải đối mặt với việc chậm tiến độ, trượt dự toán do giá cả đầu vào tăng cao làm giảm hiệu quả kinh doanh, thậm chí thua lỗ... Trong khi đó, trách nhiệm chính trong việc phát triển nhà ở xã hội thuộc về Nhà nước, bao gồm việc cung cấp quỹ đất, cơ chế và pháp lý, hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp phát triển cũng như cho người dân.

Tôi cho rằng, để thúc đẩy nguồn cung, nhà ở xã hội cần thực sự trở thành một "cơ hội kinh doanh khả thi" và điều này đòi hỏi sự thay đổi tích cực trong chính sách và quản lý, đảm bảo hài hòa giữa lợi nhuận và trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, từ đó, tạo động lực thôi thúc doanh nghiệp tham gia phát triển dự án. Trong đó, yếu tố biên lợi nhuận là một trong những điều kiện quan trọng để đảm bảo thu hút doanh nghiệp vào phân khúc này.

Thông thường, biên lợi nhuận trong thị trường nhà ở hiện nay dao động từ 10 - 30%, phụ thuộc vào vị trí, quy mô dự án và mức độ ảnh hưởng của dự án đối với an sinh xã hội. Tuy nhiên, để doanh nghiệp có thể đạt được lợi nhuận này, điều kiện tiên quyết là phải có quỹ đất sạch và thủ tục pháp lý ổn định từ đầu. Nếu quá trình xử lý thủ tục kéo dài, chi phí sẽ đội lên, khiến biên lợi nhuận giảm, thậm chí gây thua lỗ.

Hiện nay, lợi nhuận của chủ đầu tư khi làm nhà ở xã hội được khống chế tối đa ở mức chỉ 10% nhưng lại không tính các khoản chi phí hợp lệ của doanh nghiệp như: tổ chức quảng cáo, bán hàng, quản lý doanh nghiệp. Với mức 10%, nếu dự án chỉ chậm tiến độ 1 năm thôi là coi như không có lợi nhuận, bởi vậy rất khó thu hút doanh nghiệp.

Do đó, tôi cho rằng khi có quỹ đất sạch cùng với thủ tục hành chính được thông suốt sẽ giúp giảm thiểu rủi ro, đồng thời đảm bảo doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh chóng, mang lại lợi ích cho cả doanh nghiệp và người dân. Khi dự án hoàn thiện sớm, chi phí thủ tục, đất đai, xây dựng giảm thì sẽ bớt rủi ro cho biên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Để thúc đẩy nguồn cung, nhà ở xã hội cần thực sự trở thành một "cơ hội kinh doanh khả thi" và điều này đòi hỏi sự thay đổi tích cực trong chính sách và quản lý, đảm bảo hài hòa giữa lợi nhuận và trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, từ đó, tạo động lực thôi thúc doanh nghiệp tham gia phát triển dự án.

ÔNG NGUYỄN QUANG HUY

PV: Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Quê và ông Lê Hữu Nghĩa có đồng tình với quan điểm này?

Ông Nguyễn Anh Quê: Đúng vậy, một trong những thách thức lớn đối với các doanh nghiệp khi tham gia phát triển nhà ở xã hội chính là mức lợi nhuận bị giới hạn. Trong khi nhà ở thương mại mang lại lợi nhuận không giới hạn, thì lợi nhuận từ nhà ở xã hội hiện nay chỉ dừng lại ở mức 10% - mức lợi nhuận này là quá thấp để tạo động lực cho doanh nghiệp. Do đó, để thu hút doanh nghiệp, cân cân nhắc kỹ yếu tố này. Bên cạnh đó, để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp, cần có những điều chỉnh về thủ tục và cơ chế hỗ trợ. Đẩy nhanh quá trình đầu tư dự án, rút ngắn thời gian phê duyệt và triển khai xuống còn khoảng 18 - 24 tháng thay vì trung bình 5 năm như hiện nay. Điều này giúp doanh nghiệp giảm thiểu chi phí vốn và chi phí vận hành, đồng thời chủ động hơn trong kế hoạch kinh doanh. Ngoài ra, việc công nhận và ghi nhận đầy đủ các chi phí thực tế mà doanh nghiệp bỏ ra, đặc biệt là chi phí giải phóng mặt bằng cũng rất cần thiết bởi hiện nay, chi phí này thường vượt khung bồi thường của nhà nước, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Cuối cùng, định mức và đơn giá xây dựng cũng cần được điều chỉnh để phù hợp hơn với giá thị trường, đảm bảo tính khả thi của dự án.

Tóm lại, việc tạo ra một môi trường đầu tư thông thoáng, minh bạch và có lợi nhuận hợp lý là chìa khóa để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Ông Lê Hữu Nghĩa: Là doanh nghiệp từng phát triển nhiều dự án nhà ở xã hội, chúng tôi cũng nhận thấy rõ ràng rằng, hiện tại với mức lợi nhuận 10% khi làm nhà ở xã hội là không đủ hấp dẫn. Đặc biệt khi thời gian triển khai một dự án có thể kéo dài đến 5 năm, nếu tính toán chia ra thì lợi nhuận hằng năm chưa đến 2%, con số này còn thấp hơn cả lãi suất tiền gửi ngân hàng, khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Trong khi đó, cũng với khoảng thời gian 5 năm, doanh nghiệp có thể bỏ lỡ những cơ hội đầu tư vào các dự án nhà ở thương mại mang lại lợi nhuận cao hơn đến 35%. Có vẻ như, các chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay đã xem nhẹ yếu tố lợi nhuận của doanh nghiệp - điều tạo nên sự hấp dẫn trong hoạt động kinh doanh, mà chỉ đề cao yếu tố trách nhiệm xã hội. Trên thực tế, dù việc xây dựng nhà ở xã hội mang ý nghĩa đóng góp cho cộng đồng, nhưng các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình thanh kiểm tra, hậu kiểm và thậm chí cả việc phê duyệt giá bán.

Chúng tôi phải tự bỏ vốn đầu tư, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, với mong muốn tạo ra nhiều hơn nguồn cung cho phân khúc nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân, cũng là cách để doanh nghiệp thực hiện trách nhiệm xã hội của mình. Tuy nhiên, sau đó chúng tôi lại gặp trở ngại trong quá trình kiểm toán tài chính, qua nhiều vòng thủ tục, phải duyệt lên, duyệt xuống rất mất thời gian. Giả sử doanh nghiệp thực hiện giải phóng mặt bằng, bồi thường cho người dân 100 tỷ đồng, nhưng Nhà nước hoàn trả chỉ 50 tỷ đồng thôi, vậy thì 10% lợi nhuận làm nhà ở xã hội liệu có đủ bù đắp khoản lỗ này?!

Trên thực tế, dù việc xây dựng nhà ở xã hội mang ý nghĩa đóng góp cho cộng đồng, nhưng các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong quá trình thanh kiểm tra, hậu kiểm và thậm chí cả việc phê duyệt giá bán.

Ông Lê Hữu Nghĩa

Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành

PV: Theo các chuyên gia, biên lợi nhuận nên là bao nhiêu để vừa đảm bảo tính khả thi cho doanh nghiệp, vừa không làm mất đi bản chất của nhà ở xã hội?

Ông Nguyễn Anh Quê: Tôi đề xuất nên xem xét điều chỉnh định mức lợi nhuận cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội lên mức 15%. Mức lợi nhuận này vẫn đảm bảo để doanh nghiệp vừa thực hiện trách nhiệm xã hội của mình, đồng thời vừa tạo động lực để họ đầu tư vào phân khúc này thay vì các dự án khác.

Tuy nhiên, cũng cần nhấn mạnh rằng, ngay cả khi lợi nhuận được nâng lên 15% thì doanh nghiệp vẫn đang gánh vác một phần trách nhiệm xã hội chứ không phải doanh nghiệp làm nhà ở xã hội vì lợi nhuận. Bởi nếu chỉ đơn thuần hướng đến lợi nhận, họ hoàn toàn có thể lựa chọn đầu tư vào các dự án khác mang lại lợi nhuận cao hơn.

Tôi đề xuất nên xem xét điều chỉnh định mức lợi nhuận cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội lên mức 15%. Mức lợi nhuận này vẫn đảm bảo để doanh nghiệp vừa thực hiện trách nhiệm xã hội của mình, đồng thời vừa tạo động lực để họ đầu tư vào phân khúc này thay vì các dự án khác.

Ông Nguyễn Anh Quê

Ông Nguyễn Quang Huy: Định mức lợi nhuận 10% chưa hấp dẫn doanh nghiệp, tôi cho rằng Nhà nước có thể tính toán để tăng lên 10 - 20%. Bởi trong quá trình xây dựng nhà ở xã hội sẽ có một số rủi ro có thể xảy ra, như giá vật liệu tăng, giá nhân công tăng, lạm phát...

Nhà ở xã hội là một chính sách an sinh xã hội, thông qua việc tham gia phát triển phân khúc nhà ở này mà doanh nghiệp thể hiện trách nhiệm của họ đối với cộng đồng. Phát triển nhà ở xã hội góp phần xây dựng một xã hội phát triển toàn diện và bền vững hơn. Tuy nhiên, để khuyến khích sự tham gia của doanh nghiệp, việc cân bằng giữa câu chuyện trách nhiệm xã hội và lợi ích kinh doanh là điều cần thiết.

Ông Lê Hữu Nghĩa: Tôi cho rằng, để khuyến khích thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cần xem xét nâng mức lợi nhuận định mức lên 15%. Sau khi trừ đi các chi phí hợp lý, doanh nghiệp mới thực sự có lãi khoảng 10%.

Mặc dù phát triển nhà ở xã hội là một phần của mục tiêu an sinh xã hội, nhưng hiện nay, việc thực hiện hoàn toàn phụ thuộc vào các doanh nghiệp, mà rõ ràng doanh nghiệp muốn hoạt động và đầu tư kinh doanh thì phải có lợi nhuận. Với mức lợi nhuận 10% hiện tại, nhiều doanh nghiệp vẫn còn e ngại và xem đây là hoạt động "lấy công làm lãi". Để thu hút thêm nguồn lực từ các doanh nghiệp khác, việc tăng lợi nhuận lên khoảng 15 - 20% sẽ tạo động lực hấp dẫn hơn.

PV: Bên cạnh việc tăng biên lợi nhuận, còn cần những giải pháp nào để thu hút doanh nghiệp tham gia vào xây dựng nhà ở xã hội, thưa các chuyên gia?

Ông Nguyễn Anh Quê: Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, bên cạnh việc cải thiện thủ tục đầu tư, thì mỗi địa phương cần chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch, sẵn sàng để các doanh nghiệp có thể triển khai dự án ngay lập tức. Điều này giúp giảm thiểu thời gian và chi phí cho các thủ tục liên quan đến đất đai.

Bên cạnh đó, địa phương cũng nên chủ động có quy hoạch chi tiết cho các ô đất dự kiến phát triển nhà ở xã hội. Việc này giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và công sức trong việc lập quy hoạch, đồng thời đảm bảo dự án phù hợp với quy hoạch chung của khu vực. Bởi, khi doanh nghiệp tự tìm kiếm quỹ đất để xin phép xây dựng nhà ở xã hội, thời gian thường kéo dài và phức tạp hơn nhiều so với việc sử dụng quỹ đất đã được quy hoạch sẵn hoặc có phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Ngoài ra, trong quá trình xét duyệt năng lực nhà đầu tư, nên tập trung vào đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp. Điều này giúp đảm bảo dự án có đủ nguồn lực để triển khai và hoàn thành đúng tiến độ.

Thực tế, khi doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch, thủ tục đầu tư thuận lợi cộng với định mức xây dựng cập nhật với giá thị trường và định mức lợi nhuận trên 10% là có thể sẵn sàng tham gia vào thị trường nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Quang Huy: Để thu hút doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nhà ở xã hội, bên cạnh việc đảm bảo lợi nhuận, các giải pháp hỗ trợ từ Chính phủ cũng đóng vai trò quan trọng. Việc giảm thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp và đơn giản hóa thủ tục hành chính sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí và thời gian, từ đó đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Theo luật mới, việc mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội thông qua việc nới rộng chuẩn thu nhập cũng là một hướng đi tích cực. Điều này sẽ giúp tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho nhiều người dân hơn, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Xây dựng thị trường nhà ở xã hội giống như thị trường nhà ở thương mại là một mục tiêu đầy thách thức

PV: Thưa các chuyên gia, có ý kiến cho rằng, để thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, qua đó thúc đẩy nguồn cung và đa dạng hóa lựa chọn nhà ở cho người dân, chúng ta nên tạo ra một thị trường nhà ở xã hội đúng nghĩa và có sức hấp dẫn, tương tự như thị trường nhà ở thương mại. Xin hỏi các chuyên gia có quan điểm như thế nào về vấn đề này?

Ông Nguyễn Anh Quê: Việc tạo ra một môi trường kinh doanh bình đẳng, nơi mà các doanh nghiệp từ mọi lĩnh vực, bao gồm cả doanh nghiệp làm nhà ở xã hội có thể cạnh tranh công bằng và phát triển bền vững là giải pháp "cởi trói" cho thị trường, đòi hỏi sự phối hợp nhịp nhàng giữa Nhà nước và các chủ thể khác nhau trên thị trường, trong đó Nhà nước vừa đóng vai trò kiến tạo, hỗ trợ, vừa là cơ quan giám sát và điều tiết hoạt động kinh doanh.

Không thể phủ nhận rằng, bản chất của nhà ở xã hội khác biệt hoàn toàn so với nhà ở thương mại. Trong khi nhà ở thương mại vận hành theo cơ chế thị trường, nơi cung - cầu quyết định giá cả và giao dịch, thì nhà ở xã hội lại mang đậm tính chính sách, có những đặc thù riêng. Nhà nước dành nhiều ưu đãi cho phân khúc này, như miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế VAT... nhằm hỗ trợ người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

Chính vì vậy, tôi cho rằng rất khó để áp dụng nguyên tắc thị trường tự do cho nhà ở xã hội. Việc kiểm soát giá bán, đối tượng mua và thậm chí cả các giao dịch chuyển nhượng là cần thiết để đảm bảo tính công bằng và đúng mục tiêu của chính sách.

Mặc dù không thể để thị trường nhà ở xã hội vận hành hoàn toàn tự do như nhà ở thương mại, nhưng Nhà nước hoàn toàn có thể tạo ra một "sân chơi" thông thoáng và minh bạch hơn. Đặc biệt là việc thiết lập cơ chế giám sát hiệu quả để đảm bảo các dự án nhà ở xã hội đúng đối tượng thụ hưởng, tránh tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Đột phá hơn là cho phép doanh nghiệp chủ động hơn trong việc bán hàng, tạo điều kiện tiếp cận khách hàng mục tiêu.

Giấc mơ an cư của hàng triệu người dân có thể bị bỏ ngỏ vì sự nản lòng của doanh nghiệp đối với nhà ở xã hội. Lợi nhuận thấp, rủi ro cao cùng thủ tục pháp lý rườm rà khiến các chủ đầu tư e ngại. (Ảnh minh hoạ)

Ông Nguyễn Quang Huy: Phân khúc nhà ở xã hội chứa đựng tiềm năng lớn chưa được khai thác hết. Để hình thành một thị trường với cơ hội kinh doanh hấp dẫn, tôi cho rằng đó là mục tiêu đầy thách thức và cần có những bước đột phá trong chính sách cũng như sự kết hợp hài hòa giữa lợi nhuận và trách nhiệm xã hội. Các giải pháp được nhấn mạnh đó chính là chuẩn bị quỹ đất sạch, đơn giản hóa thủ tục hành chính, mở rộng đối tượng khách hàng và phát triển phân khúc cho thuê sẽ giúp hình thành thị trường được vận động phát triển bền vững.

Trong đó, mô hình cho thuê nhà ở xã hội sẽ giúp những người dân có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn mà không phải chịu áp lực tài chính lớn từ việc mua nhà. Với chi phí ban đầu thấp và các rủi ro tài chính được giảm thiểu, phân khúc này sẽ mang lại lợi ích lâu dài cho cả người thuê và doanh nghiệp, tạo sự linh hoạt cho thị trường nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội không chỉ cần giải quyết vấn đề về chỗ ở mà còn phải đảm bảo chất lượng cuộc sống phù hợp với sự phát triển của xã hội. Việc nâng chuẩn nhà ở xã hội với các tiện ích hiện đại như trung tâm thương mại, bãi đỗ xe điện và hệ thống hạ tầng giao thông kết nối là cần thiết. Điều này giúp nhà ở xã hội không chỉ là nơi ở cho người thu nhập thấp mà còn có khả năng phát triển thành các khu dân cư trung lưu trong tương lai.

Tóm lại, Nhà nước cần tạo nhiều điều kiện để doanh nghiệp có thể chủ động tham gia, sáng tạo và đạt được lợi nhuận xứng đáng khi làm nhà ở xã hội.

Mô hình cho thuê nhà ở xã hội sẽ giúp những người dân có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn mà không phải chịu áp lực tài chính lớn từ việc mua nhà. Với chi phí ban đầu thấp và các rủi ro tài chính được giảm thiểu, phân khúc này sẽ mang lại lợi ích lâu dài cho cả người thuê và doanh nghiệp, tạo sự linh hoạt cho thị trường nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Quang Huy

Ông Lê Hữu Nghĩa: Những thay đổi và điều chỉnh trong chính sách nhà ở xã hội thời gian qua cho thấy rõ ràng việc xây dựng và vận hành phân khúc này theo cơ chế thị trường là một bài toán phức tạp và cần liên tục được cập nhật. Các nhà quản lý đã và đang tích cực lắng nghe phản hồi từ các bên liên quan để hoàn thiện chính sách, hướng tới một thị trường nhà ở xã hội phát triển bền vững.

Tôi cho rằng cần chấp nhận thị trường nhà ở xã hội, tức là cho phép chuyển nhượng dễ dàng hơn. Khi tính thanh khoản của nhà ở xã hội được cải thiện, các chủ đầu tư sẽ có thêm động lực tham gia thị trường, từ đó tăng nguồn cung nhà ở và giảm gánh nặng cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cũng cần có những quy định và cơ chế kiểm soát chặt chẽ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi, đảm bảo nhà ở xã hội đến tay đúng đối tượng thụ hưởng là người có thu nhập thấp.

Mặt khác, chúng ta không nên chạy theo mục tiêu giảm giá bán nhà ở xã hội bằng mọi cách, đặc biệt là thông qua việc cắt giảm tiện ích và hạ thấp chất lượng công trình. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân mà còn tạo ra gánh nặng cho hạ tầng đô thị về lâu dài.

Thay vì tập trung vào giảm giá nhà ở xã hội thông qua siết lợi nhuận của chủ đầu tư, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp rút ngắn thời gian chờ đợi thủ tục pháp lý, tập trung vào sáng tạo và ứng dụng công nghệ để tạo ra những sản phẩm nhà ở xã hội có chất lượng cao với giá thành hợp lý. Khi có chơ chế vận hành tốt giữa cung - cầu - lợi nhuận, các doanh nghiệp sẽ quan tâm và tập trung phát triển sản phẩm này.

Tóm lại, để hình thành thị trường nhà ở xã hội theo hướng lành mạnh và bền vững, cần có sự kết hợp giữa việc tăng tính thanh khoản, đảm bảo chất lượng công trình và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

ÔNG LÊ HỮU NGHĨA

PV: Có quan điểm cho rằng, không nên quy định về mức lợi nhuận tối đa dành cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, mà nên ban hành khung giá phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương giống như giá đất. Các chuyên gia nghĩ sao về quan điểm này?

Ông Nguyễn Quang Huy: Câu trả lời của tôi là cần cân nhắc kỹ lưỡng và xét trên nhiều khía cạnh trên cơ sở đặt lợi ích của người dân cũng như đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội lên hàng đầu.

Xây dựng mô hình khung giá cho phép điều chỉnh giá bán nhà ở xã hội theo các yếu tố như vị trí, diện tích, chất lượng công trình, hạ tầng kỹ thuật... tạo sự linh hoạt và phản ánh đúng giá trị thực của từng dự án. Áp dụng khung giá thì Nhà nước sẽ quản lý được giá bán, hạn chế bị đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, nếu không khống chế mức lợi nhuận tối đa, thì sẽ xảy ra tình trạng doanh nghiệp có thể lợi dụng việc không bị giới hạn lợi nhuận để đẩy giá bán nhà ở xã hội lên cao. Đồng thời, để tối đa hóa lợi nhuận, doanh nghiệp có thể cắt giảm chi phí xây dựng, sử dụng vật liệu kém chất lượng, dẫn đến chất lượng nhà ở xã hội không đảm bảo, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân.

Việc giá nhà ở xã hội tăng cao, chất lượng không đảm bảo có thể làm giảm niềm tin của người dân vào chính sách nhà ở xã hội, khiến họ mất niềm tin và kỳ vọng vào việc sở hữu nhà ở giá rẻ, ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội của chính sách này.

Như vậy, bất kỳ thay đổi nào cũng cần có sự nghiên cứu kỹ lưỡng, xây dựng cơ chế quản lý chặt chẽ và minh bạch để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của mô hình nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Anh Quê: Theo tôi, để đảm bảo giá nhà ở xã hội ổn định và phù hợp với người thu nhập thấp, việc kiểm soát biên lợi nhuận của doanh nghiệp rất quan trọng. Tuy nhiên, cần có sự linh hoạt trong việc áp dụng các quy định để phản ánh đúng chi phí thực tế tại từng địa phương và đặc thù của từng dự án.

Cụ thể, chi phí xây dựng có sự khác biệt giữa các vùng miền, do đó cần có cơ chế điều chỉnh linh hoạt, ví dụ như cho phép cộng thêm một tỷ lệ phần trăm nhất định vào giá bán đối với các dự án ở miền núi, nơi chi phí xây dựng thường cao hơn.

Bên cạnh đó, mỗi dự án nhà ở xã hội có những đặc điểm riêng về vị trí, tiện ích, dịch vụ, cảnh quan... Do đó, không thể áp dụng một khung giá cứng nhắc cho tất cả các dự án mà cần có sự linh hoạt để phản ánh đúng giá trị của từng dự án.

Hơn nữa, cũng tùy theo điều kiện và quy hoạch của từng địa phương, hệ số xây dựng cũng cần được điều chỉnh để đảm bảo mật độ xây dựng hợp lý và không ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân.

Mặt khác, giá bán nhà ở xã hội sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm, biên lợi nhuận theo quy định của Nhà nước; định mức xây dựng theo quy định của Bộ Xây dựng; hệ số xây dựng do địa phương quy định và khả năng hấp thụ của thị trường. Do đó, có địa phương giá bán nhà ở xã hội thực tế có thể thấp hơn giá được duyệt.

Ví dụ thực tế, một dự án nhà ở xã hội tại Bắc Giang là minh chứng cho thấy việc kiểm soát lợi nhuận và điều chỉnh các yếu tố khác có thể giúp giảm giá bán thực tế so với giá được duyệt, mang lại lợi ích thiết thực cho người mua nhà.

Tôi cho rằng, việc kiểm soát biên lợi nhuận và định mức xây dựng, cùng với việc điều chỉnh linh hoạt các yếu tố khác mới là cách tiếp cận hiệu quả để đảm bảo giá nhà ở xã hội hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu của người dân, vừa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững.

PV: Với những chuyển động như hiện nay, mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đề ra đến năm 2030 liệu có khả thi không, thưa các chuyên gia?

Ông Nguyễn Quang Huy: Tôi cho rằng đây là một mục tiêu lớn và để thành công thì đòi hỏi quyết tâm cao độ, tinh thần đổi mới sáng tạo và thực thi quyết liệt của các cơ quan trung ương, địa phương, doanh nghiệp và người dân. Theo đó, Chính phủ cần đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường kiểm soát thị trường, xử lý nghiêm các trường hợp đầu cơ, tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội. Doanh nghiệp cần tuân thủ các quy định về nhà ở xã hội, minh bạch thông tin, không lợi dụng chính sách để trục lợi. Người dân cần có nhận thức đúng đắn về nhà ở xã hội, không tham gia vào các hoạt động đầu cơ, đẩy giá.

Ông Nguyễn Anh Quê: Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đã triển khai được hơn một năm, nhưng tiến độ thực hiện vẫn còn chậm do những khó khăn về chính sách vay vốn và thủ tục đầu tư. Với tình hình hiện tại, tôi cho rằng việc hoàn thành mục tiêu đề ra là khá khó khăn.

Tuy nhiên, ngay cả khi đạt được mục tiêu 1 triệu căn, áp lực về nhà ở xã hội tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn sẽ rất lớn. Trong khi đó, một số địa phương đã triển khai tốt công tác thủ tục đầu tư và xây dựng nhiều dự án nhà ở xã hội như Bình Dương, Bình Định, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh có thể đạt được tiến độ đề ra.

Tuy nhiên, nếu không bám sát nhu cầu thực tế của người dân, đặc biệt là công nhân, việc xây dựng nhà ở xã hội có thể dẫn đến tình trạng dư thừa, gây lãng phí và thua lỗ cho doanh nghiệp.

Ông Lê Hữu Nghĩa: Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội là một chủ trương mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc, thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đến vấn đề an cư cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Khi người dân có nơi ở ổn định, họ sẽ yên tâm làm việc, từ đó nâng cao năng suất lao động và đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế đất nước. Bên cạnh đó, đề án này còn đóng vai trò quan trọng trong việc phục hồi và ổn định thị trường bất động sản sau những biến động từ đại dịch Covid-19.

Tuy nhiên, con đường hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội không "trải đầy hoa hồng". Để đạt được thành công, chúng ta cần sự chung tay và nỗ lực không ngừng từ cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Thậm chí có thể sẽ mất một thời gian dài mới có thể hoàn thành mục tiêu đã đề ra.

Việc tháo gỡ những nút thắt về chính sách, thủ tục hành chính, cũng như các vấn đề liên quan đến tài chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở xã hội, từ đó thúc đẩy nguồn cung và hiện thực hóa mục tiêu đề ra.

PV: Trân trọng cảm ơn các ông đã dành thời gian trao đổi!

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia:

Việc giới hạn lợi nhuận tối đa 10% khiến các chủ đầu tư không mấy mặn mà với việc xây dựng nhà ở xã hội. Trong khi đó, một dự án nhà ở xã hội có thể mất đến 3 - 5 năm để hoàn thành các thủ tục hành chính và nhận giấy phép xây dựng, với số lượng thủ tục, giấy tờ đôi khi gấp đôi so với dự án nhà ở thương mại, gây tốn kém đáng kể cho doanh nghiệp. Do đó, tôi cho rằng không nên quy định về mức lợi nhuận tối đa dành cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, mà nên ban hành khung giá phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương hoặc có thể chuyển đổi cơ chế từ xây dựng nhà ở xã hội thành nhà ở thương mại giá rẻ để mở rộng nguồn cung giúp người thu nhập thấp có thêm cơ hội được sở hữu nhà ở.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV:

Trong bối cảnh nguồn vốn hạn hẹp, tiếp cận tài chính khó khăn, cùng với chi phí chuẩn bị dự án, nguyên vật liệu, nhân công và lạm phát tăng cao, mức lợi nhuận tối đa 10% theo tính toán là không khả thi, thậm chí dẫn đến thua lỗ. Điều này khiến doanh nghiệp khó chấp nhận tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Để giải quyết vấn đề này, trước hết cần xem phát triển nhà ở xã hội là một "chính sách kinh tế nhân văn", mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội. Cần có một đề án tổng thể, căn cơ và bài bản để thực hiện mục tiêu này.

Đề án cần tập trung vào việc tăng tính thị trường và sự hấp dẫn của nhà ở xã hội thông qua quy hoạch, hệ sinh thái và hạ tầng. Điều này sẽ giúp khắc phục tình trạng trục lợi chính sách, đảm bảo nhà ở đến đúng đối tượng cần. Đồng thời, cần có những ưu đãi thực sự về thuế, phí cho các doanh nghiệp bất động sản tham gia phát triển nhà ở xã hội.

KTS. Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội:

Việc tăng lợi nhuận cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội lên 15 - 20%, tuy có thể khiến người mua lo ngại về khả năng giá nhà tăng cao, nhưng thực tế không đáng quan ngại nếu quỹ đất được bố trí hợp lý. Tức là, nếu dự án nhà ở xã hội nằm ở vị trí gần trung tâm, có hạ tầng và tiện ích đầy đủ, giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, bù đắp phần nào chi phí tăng thêm do lợi nhuận của chủ đầu tư.

Cần nhìn nhận rằng, phát triển nhà ở xã hội cũng cần tuân theo quy luật kinh tế thị trường. Một dự án nhà ở xã hội không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn cần tạo ra lợi nhuận. Khi dự án có vị trí tốt và hạ tầng hoàn thiện, giá trị gia tăng trong tương lai sẽ đảm bảo lợi ích cho cả người mua và chủ đầu tư.

Theo Reatimes

Nguồn: https://reatimes.vn/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tu-trach-nhiem-den-loi-nhuan-can-cu-hich-nao-de-tang-cung-202240928111256782.htm