Thị trường bất động sản 2025: "Cất cánh" mạnh mẽ hay tiếp tục đi ngang?

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản đã từng bước ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực khi một số địa bàn, loại hình, phân khúc sản phẩm có giao dịch sôi động trở lại, trong bối cảnh lãi suất hạ nhiệt và các bộ luật mới có hiệu lực. 

Bước vào quý cuối cùng của năm 2024 và nhìn về triển vọng thị trường năm 2025, liệu đà phục hồi này có tiếp diễn đủ mạnh mẽ để sớm tạo nên cú "cất cánh" ngoạn mục cho thị trường bất động sản? Cùng với đó, cơ hội đầu tư sinh lời và sở hữu nhà ở có rộng mở hơn trong thời gian tới? Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn để cung cấp một góc nhìn dự báo tới độc giả, nhà đầu tư.

PV: Thưa ông, với những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay, ông có nhìn nhận như thế nào về sự phát triển của thị trường trong quý cuối năm và triển vọng năm 2025?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Thời gian qua, thị trường bất động sản đang dần "ấm lên" với những tín hiệu phục hồi tích cực. Tuy nhiên nhìn chung, sự phục hồi này vẫn còn khá "nhẹ nhàng" và chưa đồng đều trên cả nước. Cụ thể, sự phục hồi biểu hiện rõ ràng nhất ở một số điểm nóng tại phía Bắc, đặc biệt là Thủ đô Hà Nội. Trong khi đó, ở các khu vực khác tại miền Trung và miền Nam thì lượng giao dịch vẫn còn khá hạn chế. Nếu xem xét trên bình diện cả nước, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ đang trong giai đoạn phục hồi ban đầu. Dự kiến, ở quý IV/2024 này, điểm đảo chiều mới thực sự rõ nét.

Sau đó, thị trường sẽ bước vào giai đoạn phục hồi thực sự với 4 giai đoạn nhỏ, đó là: thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Mỗi giai đoạn này sẽ mang những sắc thái và đặc điểm riêng, hứa hẹn nhiều thay đổi thú vị cho thị trường bất động sản.

PV: Xin ông chia sẻ rõ hơn về 4 giai đoạn này và ý nghĩa của chúng đối với sự phục hồi thực sự của thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Thị trường bất động sản đang có những chuyển biến tích cực, tuy nhiên, chúng ta cần có cái nhìn thận trọng và đánh giá một cách khách quan. Giai đoạn hiện tại có thể xem là giai đoạn thăm dò của thị trường, khi người mua và nhà đầu tư đang dần quay trở lại với những sản phẩm thực, pháp lý minh bạch và có chính sách hỗ trợ tài chính tốt. Giai đoạn này dự kiến sẽ kéo dài trong quý IV năm nay.

Đặc biệt, để thị trường thực sự phục hồi và phát triển bền vững thì cần phải trải qua giai đoạn củng cố. Giai đoạn này dự kiến sẽ diễn ra vào khoảng quý I, quý II năm 2025. Tôi cho rằng đây là giai đoạn quan trọng nhất và cần tập trung xử lý 3 vấn đề chính.

Thứ nhất là tháo gỡ khó khăn, khơi thông về nguồn vốn. Hiện nay vẫn còn khoảng 140.000 tỷ đồng đang "mắc kẹt" trong các khoản nợ trái phiếu bất động sản. Theo đó, cần có những chính sách phù hợp để "cởi trói", giúp cho dòng tiền được lưu thông trên thị trường.

Thứ hai là ổn định lãi suất cho vay. Mặc dù lãi suất hiện nay đã giảm, nhưng đa phần chỉ là ưu đãi trong vòng 2 năm đầu. Về lâu dài, cần có chính sách để duy trì lãi suất ở mức hợp lý, hỗ trợ người mua nhà tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn.

Thứ ba là vấn đề hoàn thiện chính sách và pháp lý. Tin vui là những luật mới đã có hiệu lực từ 1/8/2024, tạo khung pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường. Theo đó, sau khi có thời gian để thẩm thấu, đây sẽ là một điểm sáng, giúp củng cố niềm tin cho các nhà đầu tư và người mua nhà.

Tiếp đến sau giai đoạn củng cố, thị trường sẽ bước vào giai đoạn khởi sắc, dự báo từ quý II/2025. Đây chính là giai đoạn mà thị trường thực sự "cất cánh" với những tín hiệu tích cực như kinh tế phát triển, nguồn cung dồi dào, đầu tư sôi động trở lại. Bên cạnh đó, các vấn đề đã được xử lý ổn thỏa trong giai đoạn củng cố trước đó, giúp người mua nhà an tâm hơn khi tham gia thị trường.

Tóm lại, những tín hiệu phục hồi của năm 2024 chỉ mới là bước khởi đầu. Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thực sự bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, bền vững từ quý II/2025 và dự kiến sẽ vào giai đoạn ổn định từ quý I/2026.

PV: Thưa ông, sự quan tâm của người mua và nhà đầu tư tới các loại hình bất động sản trên thị trường như chung cư, nhà phố, đất nền và nghỉ dưỡng trong thời gian qua như thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Khi nói về sức hút vào từng loại hình sản phẩm trên thị trường bất động sản thời gian qua, nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho thấy, người mua nhà thường quan tâm đến loại hình nhà ở chính gồm chung cư, nhà riêng, nhà phố và đất nền. Bốn loại hình này chiếm đến hơn 80% tổng lượng tìm kiếm. Cụ thể, mức độ quan tâm tới đất nền trong quý III/2024 ước tính tăng 49% so với cùng kỳ năm 2023, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24% và biệt thự tăng 22%.

Mỗi khu vực lại có những đặc thù riêng, ví như ở TP.HCM, chung cư được ưa chuộng hơn cả, trong khi đó người dân Hà Nội lại ưa thích nhà riêng hơn. Đất nền thì "hot" ở một số tỉnh thành nhưng cũng tùy thuộc vào từng giai đoạn.

Riêng với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường này không phải lựa chọn hàng đầu và phổ biến của số đông, mà có lẽ chỉ sôi động cục bộ khi gắn với nhu cầu sở hữu "second home" - căn nhà thứ hai để nghỉ dưỡng.

PV: Theo đó, yếu tố nào sẽ tác động mạnh mẽ nhất đến sự phục hồi của các loại hình bất động sản trong thời gian tới?

Ông Nguyễn Quốc Anh:

Rõ ràng, khó khăn trong việc huy động vốn qua kênh trái phiếu đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Thông thường, một dự án cần 3 - 5 năm để hoàn thiện, và trong khoảng thời gian đó, việc phát hành trái phiếu mới để đáo hạn các khoản vay cũ là điều tất yếu. Nhưng khi niềm tin của nhà đầu tư đã bị ảnh hưởng, việc huy động vốn gặp nhiều trở ngại hơn.

Có thể thấy, tâm lý nhà đầu tư đóng vai trò then chốt trong sự phục hồi của thị trường bất động sản. Tâm lý này biến đổi theo từng giai đoạn, ảnh hưởng đến từng phân khúc và loại hình sản phẩm khác nhau.

Cụ thể, khi thị trường gặp khó khăn, nhà đầu tư thường thận trọng hơn, tập trung vào những loại hình ở thực thay vì đầu cơ. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, 3 tiêu chí quan trọng khi lựa chọn bất động sản trong giai đoạn này là bất động sản phải ở thực, khả năng tạo dòng tiền và pháp lý minh bạch.

Giai đoạn củng cố là khi thị trường tập trung xử lý các vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và lãi suất. Lúc này, người mua sẽ cảm thấy an tâm hơn, bớt lo lắng về rủi ro và chi phí. Tuy nhiên, tâm lý e ngại rủi ro vẫn còn hiện hữu sau giai đoạn thị trường khó khăn, trầm lắng. Do đó, những loại hình bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, có thể sử dụng ngay hoặc tạo ra dòng tiền ổn định vẫn sẽ được ưu tiên lựa chọn.

Khi thị trường khởi sắc, sẽ giống như vườn xuân "trăm hoa đua nở", các điểm nghẽn được tháo gỡ, nhà đầu tư cũng tự tin hơn trong việc tìm kiếm những loại hình bất động sản tiềm năng, tăng giá và mang lại lợi nhuận cao. Và khi thị trường bước vào giai đoạn ổn định, xu hướng đầu tư sẽ dần dịch chuyển sang các loại hình có khả năng sinh lời bền vững.

PV: Trên cơ sở đó, ông có dự đoán như thế nào về chuyển động của các loại hình bất động sản trên thị trường trong quý cuối năm 2024 và năm 2025?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Nhìn chung, dù thị trường có những biến động nhất định, nhưng có một điều không thay đổi, đó là nhu cầu về nhà ở của người Việt Nam vẫn luôn hiện hữu. Bên cạnh đó, những tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng không thay đổi. Người mua vẫn luôn ưu tiên các yếu tố như vị trí thuận lợi, giá cả hợp lý, chính sách hỗ trợ tài chính tốt và pháp lý minh bạch. Nói cách khác, tâm lý chung của người mua nhà vẫn hướng đến những sản phẩm ở thực, đảm bảo an toàn và tính pháp lý cao.

Từ những phân tích trên, tôi cho rằng thị trường bất động sản sẽ có những chuyển biến đáng chú ý trong thời gian tới. Cụ thể, phân khúc chung cư với những ưu thế về giá cả và tính thanh khoản sẽ là phân khúc dẫn dắt sự phục hồi của thị trường bất động sản.

Từ quý I/2025, nhà riêng và nhà phố sẽ là những loại hình phục hồi tiếp theo. Đến quý II/2025, khi tâm lý nhà đầu tư đã ổn định và cởi mở hơn, các phân khúc có tiềm năng sinh lời cao như đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ bắt đầu "ấm lên" với những biến động mạnh mẽ về giá.

Giai đoạn từ quý III/2025 đến cuối năm được dự báo là thời điểm đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng thực sự bùng nổ. Và cuối cùng, khi thị trường bước vào giai đoạn ổn định từ đầu năm 2026, tất cả các phân khúc bất động sản sẽ cùng nhau phát triển, tạo nên một bức tranh thị trường sôi động và bền vững.

PV: Ông nhận định ra sao về tác động của yếu tố giá bán đến quyết định đầu tư và mua bất động sản trong giai đoạn hiện nay?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Thị trường bất động sản đang trên đà phục hồi và dự kiến sẽ ổn định vào đầu năm 2026, mở ra cơ hội hấp dẫn cho cả người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, giá nhà đất tại một số khu vực, điển hình như Hà Nội, hiện đang ở mức tương đối cao. Nếu quyết định xuống tiền ngay lúc này, người mua có thể phải chấp nhận mức giá cao hơn.

Công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại miền Bắc, giá nhà riêng đã tăng lên mức 173 triệu đồng/m2 trong quý III/2024, so với mức 95 triệu đồng/m2 vào quý I/2021. Giá đất nền cũng tăng từ 27 triệu đồng/m2 thời điểm quý I/2021 lên 46 triệu đồng/m2 trong quý III/2024. Mức giá này có thể là do thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh và dự kiến kết thúc vào cuối quý III vừa qua.

Như vậy, trong giai đoạn hiện nay, nếu có nhu cầu, người mua nên ưu tiên lựa chọn những loại hình bất động sản ở thực như căn hộ chung cư, nhà riêng, nhà phố... Bên cạnh đó, việc xem xét kỹ lưỡng các yếu tố quan trọng như vị trí, giá trị khu vực và khả năng tài chính là điều vô cùng cần thiết để đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.

PV: Thưa ông, nguồn cung và giá cả luôn là những yếu tố được thị trường đặc biệt quan tâm. Vậy trong năm 2025, dự đoán hai yếu tố này sẽ có diễn biến mới nào đáng kể so với năm 2024 hay không?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Theo quan điểm của tôi, giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM vẫn sẽ khó giảm trong thời gian tới. Điều này xuất phát từ một số yếu tố, mà phải kể đến là tác động của các quy định mới cùng xu hướng chung của thị trường. 

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở tại hai thành phố này cũng đang khá hạn chế. Theo thống kê, 9 tháng đầu năm nay chỉ có khoảng 11.000 - 12.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường, trong khi nhu cầu thực tế có thể lên đến hàng trăm nghìn căn mỗi năm. Nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn sụt giảm đến từ hai nguyên nhân:

Thứ nhất, giá đất ở những khu vực đô thị lớn này rất cao, kéo theo chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng lên. Luật Đất đai mới quy định việc định giá đất phải dựa trên bảng giá đất hiện hành hằng năm (thay vì 5 năm như trước), khiến giá đất tăng lên. Bên cạnh đó, các phương pháp định giá đất hiện nay đã được quy định rõ ràng, minh bạch hơn, không còn "khoảng mờ" như trước, cũng gián tiếp khiến giá đất tăng. Như vậy, chủ đầu tư phải chịu tác động trực tiếp từ việc tăng giá đất, khiến chi phí giải phóng mặt bằng cũng tăng theo, và nguồn cung theo đó càng thêm hạn chế.

Thứ hai là các quy định mới về chi phí tái định cư và vốn đầu tư của chủ đầu tư. Cụ thể, luật quy định chi phí tái định cư phải bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống hiện tại của người dân, đồng thời phải được thực hiện trước khi dự án hoàn thành. Ngoài ra, chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều quy định khắt khe hơn về vốn, dư nợ, trái phiếu, tín dụng...

Các quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tốt hơn, nhưng cũng khiến nhiều chủ đầu tư khó đáp ứng, dẫn đến nguồn cung nhà ở bị hạn chế. Vì vậy, không nên kỳ vọng nguồn cung nhà ở sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.

Nguồn cung hạn chế, mà nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn lớn, dẫn đến giá nhà đất tiếp tục duy trì ở mức cao. Việc chờ đợi giá nhà giảm có lẽ sẽ không khả thi trong ngắn hạn.

Nguồn cung hạn chế, mà nhu cầu nhà ở trên thị trường vẫn lớn, dẫn đến giá nhà đất tiếp tục duy trì ở mức cao. Việc chờ đợi giá nhà giảm có lẽ sẽ không khả thi trong ngắn hạn.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn

PV: Từ bối cảnh thị trường như ông đã phân tích trên đây, ông có lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư và người mua nhà trong năm 2025?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Đối với người mua nhà để ở, thứ nhất, hãy cân nhắc kỹ nhu cầu của bản thân, cần xác định rõ loại hình nhà ở phù hợp, chẳng hạn như chung cư, nhà đất... và xem xét các tiêu chí về vị trí, diện tích, tiện ích...

Thứ hai, hãy tận dụng các chính sách hỗ trợ. Trong giai đoạn này, lãi suất đang ở mức thấp và có nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua nhà.

Thứ ba, hãy lựa chọn thời điểm mua phù hợp. Thị trường chung cư Hà Nội đang có xu hướng đi ngang, khó có thể tăng giá mạnh trong thời gian tới. Nhưng việc chờ đợi giá giảm cũng không phải là giải pháp tốt nhất.

Tôi xin nhấn mạnh rằng, người mua nhà cần tỉnh táo, không nên chờ đợi giá giảm mà hãy chủ động tìm kiếm cơ hội để lựa chọn những căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Nếu mọi người đang có nhu cầu mua nhà để ở, lời khuyên của tôi là hãy tranh thủ tận dụng những chương trình ưu đãi, khuyến mãi hấp dẫn từ các chủ đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, cần phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn khi dùng đòn bẩy tài chính và tính toán cẩn thận để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Đồng thời nên lựa chọn những khu vực và loại hình bất động sản có tiềm năng tăng giá tốt. Hiện tại, chung cư đang là loại hình dẫn dắt sự phục hồi của thị trường. Cuối cùng cần phải cân đối giữa chi phí (như lãi suất vay...) và lợi nhuận (như khả năng cho thuê, tăng giá...); hãy nghiên cứu kỹ dữ liệu thị trường, tham khảo các dự báo để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả.

PV: Xin cảm ơn chuyên gia!