Thị trường BĐS 2023: Kỳ vọng và điểm sáng

Bước vào thời điểm cuối của năm 2022, thị trường bất động sản ngày càng bộc lộ rõ những khó khăn trước tác động của các chính sách siết chặt về nguồn vốn. Bên cạnh đó, thị trường còn phải đối mặt với nhiều trở ngại đặt ra bởi chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng, lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ… Giao dịch bất động sản có xu hướng chững lại, thị trường trầm lắng, thanh khoản yếu. Tuy nhiên, các chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc hơn.

Ở khía cạnh tích cực, có thể thấy thị trường đang thanh lọc để trở nên minh bạch hơn. Nền kinh tế vẫn duy trì xu hướng phục hồi và tăng trưởng. Thời điểm năm 2023 sẽ là giai đoạn phục hồi của bất động sản trong trung và dài hạn. Thời gian tới, với sự dịch chuyển của dòng vốn FDI cùng chính sách điều tiết của Chính phủ sẽ là động lực để bất động sản bứt phá.

Dù còn khó khăn nhưng bất động sản sẽ dần ổn định trở lại khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn. Khi đó, các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn hơn, tung ra nhiều hoạt động kích cầu thị trường. Khi những vướng mắc được tháo gỡ, chính sách pháp luật đất đai đổi mới, hoàn thiện sẽ là “bàn đạp” cho thị trường bất động sản bứt phá.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Lê Sĩ Trí - Chuyên gia kinh tế, Giảng viên MBA Trường Đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM để có cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản năm 2022 và cùng kỳ vọng về những điểm sáng trong năm 2023 đang đến gần.

Áp lực từ những biến động của thị trường vốn

PV: Thưa ông, nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua có thể thấy một vấn đề nổi cộm nhất và cũng là khó khăn vướng mắc nhất đối với thị trường hiện nay là việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người dân vay vốn mua nhà, đầu tư bất động sản. Theo ông, vì sao Ngân hàng Nhà nước lại tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản và điều này đang tác động như thế nào đối với thị trường?

TS. Lê Sĩ Trí: Theo tôi, Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản vì: Thứ nhất, tránh áp lực lên tỷ giá và lãi suất cũng như lượng cung tiền gây nguy cơ lạm phát cho nền kinh tế; thứ hai, đảm bảo tỷ lệ tăng trưởng tín dụng ở mức cho phép (hiện nay là 14% cho cả năm); thứ ba, kiểm soát tỷ lệ tín dụng/ GDP của quốc gia (đến cuối năm 2021 tỷ lệ này đã xấp xỉ 124%, tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với hệ thống tài chính); thứ tư, cân đối giữa tỷ lệ tăng trưởng tiền gửi và tỷ lệ tăng trưởng tín dụng; thứ năm, nắn dòng tiền của xã hội tập trung vào sản xuất thay vì đổ vào bất động sản.

Có thể thấy những động thái kiểm soát tín dụng bất động sản trong thời gian gần đây có ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường. Trước mắt là việc thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều dự án bị ngưng trệ không thể tiếp tục triển khai do thiếu vốn, kéo dài sự khan hiếm nguồn cung của thị trường. Thiếu dòng vốn cũng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh.

Trên thực tế, tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm 2022. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang cạn kiệt với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng quá nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Như vậy, room tín dụng cho vay trong những tháng còn lại của năm nay sẽ không còn nhiều. Khi tín dụng bất động sản được siết chặt, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “vốn tự có” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy tài chính, do đó họ sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để đầu tư.

Xu hướng đó tạo nên một sự “chọn lọc xã hội” trong kinh doanh bất động sản, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới có được niềm tin của nhà đầu tư. Đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các bất động sản với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh lại mức độ tăng giá, và có thể kèm theo đó là hàng loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường.

Bên cạnh đó, nguồn vốn từ trái phiếu bất động sản cũng không hề khả quan. Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm bất động sản. Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 180 nghìn tỷ đồng, giảm 31,5% so với cùng kỳ. Nguyên nhân sụt giảm mạnh là do các cơ quan quản lý có các động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính. Mặt khác, lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2023 - 2024, đây sẽ là thời kỳ áp lực với nhiều doanh nghiệp khi phải tìm cách xoay sở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.

PV: Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, trái phiếu bất động sản cũng là kênh huy động vốn cho nhiều doanh nghiệp trong vài năm trở lại đây với quy mô lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Ông có thể cho biết thêm về vai trò của trái phiếu trong các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản cũng như những bất cập của thị trường trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua?

TS. Lê Sĩ Trí: Một đặc điểm phổ biến của hệ thống tài chính ở các nền kinh tế mới nổi chủ yếu đó là hệ thống ngân hàng tại những nền kinh tế này là kênh cung ứng vốn quan trọng, nếu không muốn nói là chủ yếu cho nền kinh tế. Thế nhưng, nguồn tín dụng ngân hàng cũng có những giới hạn của nó, đặc biệt là khả năng cung ứng vốn trung, dài hạn do nguồn huy động đầu vào của các ngân hàng tại những nền kinh tế này chủ yếu là ngắn hạn. Do đó, phát hành trái phiếu, đặc biệt đối với các doanh nghiệp có mức độ thâm dụng vốn trung, dài hạn cao như các doanh nghiệp bất động sản, đã trở thành một nhu cầu khách quan như một kênh bổ sung vốn quan trọng cho các hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng. Bên cạnh đó, thị trường huy động vốn này cũng bộc lộ một số bất cập thời gian qua, mà rõ nhất là quy mô tăng trưởng nóng có thời điểm lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Về số liệu, theo đại diện FiinGroup, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng.

Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản trong khi vòng quay hàng bất động sản tồn kho đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới tiêu thụ hết.
PV: Theo nhìn nhận của ông, khả năng đến khi nào có thể tiếp tục nới room tín dụng, giúp gỡ khó về nguồn vốn cho thị trường bất động sản?

TS. Lê Sĩ Trí: Tôi cho rằng, điều này sẽ phụ thuộc vào tình hình lạm phát của nền kinh tế và thanh khoản của hệ thống ngân hàng. Ngân hàng Nhà nước thường cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng vào đầu năm và sẽ có những đợt đánh giá lại vào giữa hoặc cuối năm, hạn mức có thể tăng/giảm tùy vào hiện trạng và sức khỏe tài chính của mỗi ngân hàng.

Việc nới room tín dụng sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản và tăng dư địa cho thị trường phục hồi, tái phát triển khi thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ấm trở lại lúc dòng tín dụng được khơi thông và doanh nghiệp giải phóng được lượng hàng tồn kho.

Đồng thời, nhờ vào tác động trên, doanh nghiệp cũng có thêm nguồn tiền để trả nợ, đáo hạn trái phiếu, đặc biệt đối với doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng. Với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn, nhờ nới room tín dụng, doanh nghiệp sẽ dùng tài sản đảm bảo để vay ngân hàng, bổ sung được nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh.

Tìm cửa sáng từ triển vọng kinh tế vĩ mô năm 2023

PV: Ông có dự báo như thế nào về triển vọng kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong năm 2023? Liệu từ bức tranh kinh tế đó, có cửa sáng nào cho thị trường bất động sản hay không, thưa ông?

TS. Lê Sĩ Trí: Để có được nhận định về triển vọng kinh tế vĩ mô của Việt Nam năm 2023, chúng ta căn cứ vào Kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội năm 2023 với mục tiêu là tiếp tục ưu tiên giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế; Đẩy mạnh cơ cấu lại, nâng cao năng lực nội tại, tính tự chủ, khả năng chống chịu và thích ứng của nền kinh tế; củng cố, phát triển các động lực tăng trưởng mới, trong đó: Tăng trưởng GDP khoảng 6,5%; GDP bình quân đầu người đạt khoảng 4.400 USD.

Khi nền kinh tế vĩ mô đạt được những chỉ tiêu nói trên sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản phục hồi tăng trưởng và trở nên minh bạch, lành mạnh hơn.

Bên cạnh đó, giải ngân FDI ổn định qua các năm, từ năm 2019 đến hiện tại, giải ngân FDI hàng năm đạt khoảng 20 tỷ USD. Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu Việt Nam liên tục tăng mạnh qua các năm, từ 20 triệu người năm 2019 lên 24 triệu người năm 2021, dự đoán 2025 tăng lên 27 triệu người. GDP bình quân đầu người cũng tăng từ 3.400 USD năm 2019 lên mức 3.700 USD năm 2021 và dự kiến năm 2025 tăng lên 5.200 USD. Đặc biệt, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, từ 35% năm 2019 lên mức 37% năm 2021, dự kiến là 40% năm 2025. Đây là hàng loạt yếu tố “sáng”, tạo động lực cho thị trường bất động sản tăng trưởng trở lại. Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ đáp ứng kịp thời nhu cầu và cân bằng lại thị trường khi loạt các doanh nghiệp lớn đều công bố các kế hoạch làm nhà ở xã hội.

Những chính sách mới được kỳ vọng như ánh sáng cuối đường hầm giúp thị trường bất động sản sớm phục hồi và khởi sắc trở lại. (Ảnh minh họa)

PV: Ông có thể cho biết trong năm 2023 những chính sách nào sẽ tiếp tục tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản? Và cụ thể sự tác động đó diễn ra như thế nào?

TS. Lê Sĩ Trí: Bước sang năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục có nhiều ảnh hưởng đến từ các chính sách của Nhà nước, một số chính sách tôi cho rằng quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường như sau:

Thứ nhất, Nghị Định 44/2022/NĐ-CP

Nghị định số 42/2022/NĐ-CP quy định về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến của cơ quan Nhà nước trên môi trường mạng. Nghị định này ban hành vào ngày 24/6/2022 và có hiệu lực từ ngày 15/8/2022 với những điểm mới đáng chú ý: Quy định rõ việc sử dụng thông tin dữ liệu thị trường nhà ở; yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp thông tin về dự án và lượt giao dịch bất động sản cho Sở Xây dựng; yêu cầu công khai giấy tờ pháp lý dự án bất động sản; yêu cầu công khai thông tin về thị trường nhà ở.

Đối với quy định sử dụng thông tin dữ liệu thị trường nhà ở, Nghị định nêu rõ hình thức khai thác, sử dụng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, gồm: Dữ liệu online từ cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (đường link: https://www.batdongsan.xaydung.gov.vn ) hoặc qua cổng thông tin điện tử của các Sở Xây dựng.

Điều 18 của Nghị định 44/NĐ-CP cũng yêu cầu các chủ đầu tư dự án bất động sản phải cung cấp thông tin, dữ liệu về dự án, sản phẩm đủ điều kiện giao dịch và lượt giao dịch bất động sản cho Sở Xây dựng theo Biểu mẫu số 10 (trong mỗi kỳ báo cáo) với lưu ý:

Các thông tin kê khai, các dữ liệu về dự án, cơ cấu loại bất động sản của dự án cần được thực hiện trước khi có thông báo khởi công hoặc trước khi được cấp giấy phép xây dựng để thực hiện dự án (nếu có).

Các thông tin kê khai về bất động sản đủ điều kiện giao dịch, đăng tải văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện trước khi chủ đầu tư đưa sản phẩm trong dự án ra giao dịch.

Đối với yêu cầu công khai thông tin về thị trường nhà ở, địa chỉ tiếp nhận việc chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu là Cổng thông tin của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tại: https://www.batdongsan.xaydung.gov.vn . Việc thực hiện cung cấp thông tin sẽ theo các biểu mẫu quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định.

Như vậy Nghị định 44/2022/NĐ-CP sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường bất động sản, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường, kiểm soát pháp lý dự án, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin, dữ liệu về dự án, tránh các trường hợp mua sản phẩm dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Đây cũng sẽ là những cơ sở tạo niềm tin cho người mua nhà, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Thứ hai, Nghị Quyết 18-NQ/TW về đất đai

Nghị quyết 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" được Ban Chấp hành Trung ương ban hành vào ngày 16/6/2022. Nghị quyết này có những điểm mới về chính sách đất đai đáng lưu ý, bao gồm:

Hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan đến năm 2025, định hướng đến năm 2030;

Bỏ khung giá đất, có phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

Người sở hữu nhiều nhà, đất sẽ đánh thuế cao hơn;

Giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

Cơ sở tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất theo quy định;

Người dân bị thu hồi đất sẽ có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư;

Mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp;

Quy định chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

Với những điểm mới như trên, Nghị quyết 18 hướng tới bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất, giảm thiểu tiêu cực về đất đai đồng thời giảm thiểu được lãng phí, tiêu cực; giảm tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện có liên quan đến đất đai; đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả và bền vững hơn, qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Nghị quyết 18 giúp quyền lợi của người dân được đảm bảo hơn, việc sử dụng đất linh hoạt hơn, tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Nghị quyết cũng giúp nhà đầu tư biết rõ các trường hợp cần đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất từ đó chủ động hơn trong sản xuất và kinh doanh; có thể trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được tiếp cận đất đai linh hoạt hơn dưới tác động của chính sách mở rộng hạn mức và đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và thị trường cho thuê đất nông nghiệp được phát triển.

Hơn thế nữa, nhà đầu tư còn giảm được chi phí sử dụng đất khi thủ tục hành chính về đất đai được cải thiện; công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm được đổi mới và tăng cường; kỷ luật, kỷ cương, phòng chống tham nhũng được siết chặt; nguồn lực đất đai cho sản xuất và kinh doanh được giải phóng khi những khó khăn, vướng mắc trong quản lý và sử dụng đất được xử lý triệt để và tình trạng đầu cơ đất đai, không đưa đất vào sử dụng được hạn chế do có các chế tài cụ thể và đủ mạnh được đưa ra.

Thứ ba, Nghị Định 65/2022/NĐ-CP

Nghị định 65/2022/NĐ-CP được Chính phủ ban hành vào ngày 16/9/2022 nhằm sửa đổi bổ sung Nghị định 153 về chào bán trái phiếu riêng lẻ. Những điểm mới của Nghị định 65 chủ yếu liên quan đến các đối tượng tham gia vào thị trường, cụ thể:

Nâng cao tiêu chuẩn nhà đầu tư chuyên nghiệp;

Tăng cường minh bạch thông tin, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư;

Yêu cầu chặt hơn về hồ sơ chào bán và phương thức phát hành;

Xếp hạng tín nhiệm bắt buộc trong trường hợp cụ thể.
Những điểm mới của Nghị định 65/2022/NĐ-CP nhằm tăng trách nhiệm của nhà đầu tư khi mua trái phiếu doanh nghiệp, như nhà đầu tư phải đọc bản công bố thông tin và tự ký xác nhận việc tiếp nhận đầy đủ những thông tin doanh nghiệp công bố; đồng thời, hiểu pháp luật và chịu trách nhiệm về việc đầu tư trái phiếu doanh nghiệp...

Ngoài ra các quy định trong Nghị định cũng được làm chặt chẽ hơn, như: Nhà đầu tư sẽ không được tham gia vào các hợp đồng cùng đầu tư trái phiếu do các nhà đầu tư chuyên nghiệp khác rao bán. Nghị định mới cũng quy định rõ về việc thiết lập một trường thứ cấp để giao dịch các trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ, đặt ra lộ trình để đưa các trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ vào giao dịch trên thị trường này...

Nhìn chung, điểm tích cực của Nghị định 65/2022/NĐ-CP là giúp thị trường trái phiếu của Việt Nam phát triển thực chất hơn, tạo cơ sở cho các doanh nghiệp công bố công khai, minh bạch thông tin huy động được nguồn vốn trung và dài hạn hiệu quả trên thị trường. Với ngành bất động sản, đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp có năng lực, uy tín huy động vốn để triển khai các dự án chất lượng, khơi thông nguồn cung, đáp ứng nhu cầu về sản phẩm ngày càng cao của người dân.

PV: Thưa ông, trong bối cảnh hiện nay và so với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán... bất động sản có còn là kênh hấp dẫn với các nhà đầu tư? Trên cơ sở đó, ông có dự báo như thế nào về thị trường bất động sản năm 2023?

TS. Lê Sĩ Trí: Bất động sản thường là sự lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian, ưu thế hơn rất nhiều so với các kênh khác như: Vàng, chứng khoán, lãi suất tiết kiệm... Và thực tế cũng đã chứng minh rằng, trong suốt thời gian qua, bất động sản luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát. Do đó trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền có thể sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng. Khi đó, đối với các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm kênh giữ tài sản, thì theo tôi, bất động sản vẫn thường là kênh đầu tiên được nhiều người nghĩ đến.

Mặc dù thị trường bất động sản cuối năm 2022 đầu năm 2023 vẫn còn phải đối mặt với không ít khó khăn, nhưng tôi nghĩ rằng “ánh sáng cuối đường hầm” đã ló rạng. Đặc biệt, khi Nghị Quyết 18-NQ/TW về đất đai; Nghị định 65/2022/NĐ-CP về chào bán trái phiếu riêng lẻ và Nghị định 42/2022/NĐ-CP về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến trên môi trường mạng chính thức đi vào cuộc sống. Khi đó thị trường bất động sản sẽ minh bạch và lành mạnh hơn rất nhiều, và nhờ thế, các đòn bẩy tài chính sẽ phát huy tối đa tác dụng tích cực.

Thị trường bất động sản 2023 kỳ vọng sẽ có nhiều điểm sáng từ việc cải thiện tâm lý người mua, nhà đầu tư, tăng niềm tin của người dân vào thị trường, chính sách quản lý, từ đó thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!

Theo Reatimes.vn

Nguồn: https://reatimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-2023-ky-vong-va-diem-sang--20201224000016268.html