Tín hiệu kích cầu nghỉ dưỡng trở lại đường đua, có nên đầu tư vào lúc này?

Chờ cú huých từ ngành du lịch

"Du lịch đi trước, bất động sản nghỉ dưỡng theo sau" đang là câu nói được nhiều nhà đầu tư truyền tai nhau khi nhận định về cơ hội phục hồi của phân khúc này trong năm 2024. Câu nói quả không sai khi sự tăng trưởng của ngành du lịch ít nhiều đã tác động đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo Tổng cục Thống kê, doanh thu hoạt động dịch vụ, du lịch quý I năm nay tăng cao nhờ sự đóng góp tích cực của ngành du lịch. Du lịch được phục hồi mạnh mẽ, số lượng khách du lịch nội địa và quốc tế liên tục tăng cao. Khách quốc tế đến Việt Nam từ đầu năm nay đều đạt hơn 1,5 triệu lượt người/tháng; tính chung quý I/2024 đạt hơn 4,6 triệu lượt người, tăng 72% so với cùng kỳ năm 2023. Lượng khách quốc tế đến Việt Nam gần như phục hồi hoàn toàn và thậm chí tăng 3,2% so với quý I/2019 - năm chưa xảy ra dịch Covid-19.

Khách nội địa quý I/2024 ước đạt 30 triệu lượt, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm trước, trong đó khách tham quan trong ngày đạt 17,1 triệu lượt khách, tăng 27,6% và gấp 1,4 lần cùng kỳ năm 2019 - năm chưa xảy ra dịch Covid-19; khách lưu trú đạt 12,9 triệu lượt khách, giảm 8,5% và tăng 2,4%. Tổng thu từ khách du lịch ước đạt 195 nghìn tỷ đồng. Kết quả tích cực đạt được cho thấy hiệu quả tác động rõ ràng từ các chính sách thị thực thuận lợi, các chương trình kích cầu du lịch cũng như từ sự nỗ lực của các địa phương và doanh nghiệp kinh doanh du lịch, lữ hành.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, mặc dù chưa phục hồi như kỳ vọng những đã có những hiệu "trở mình. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 do DKRA Group công bố mới đây, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung từ 59 dự án (2 dự án mới) với 2.123 căn. Nguồn cung của loại hình này tập trung chủ yếu ở khu vực miền Trung và miền Nam, chiếm 82% tổng nguồn cung cả nước. Bên cạnh đó, loại hình condotel ghi nhận nguồn cung tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ. Như vậy, dù số lượng ít nhưng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn bắt đầu có nguồn cung mới.

Đáng chú ý, dịp nghỉ lễ 30/4 - 1/5 tới đây sẽ khởi động mùa du lịch nội địa lớn nhất trong năm. Theo đó, lượng du khách đặt tour, vé máy bay và khách sạn tăng mạnh, đây là cơ hội giúp ngành du lịch tăng trưởng. Bên cạnh đó, thời điểm này cũng sẽ hỗ trợ rất lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng như gia tăng tỷ lệ lấp đầy, tăng thu dịch vụ nghỉ dưỡng…

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels, cho biết nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang lên kế hoạch tái khởi động. Thời gian qua, họ nhận nhiều yêu cầu tư vấn nghiên cứu hay chọn đơn vị điều hành khách sạn. Một số dự án bị trì hoãn hoặc triển khai dở dang cũng trong quá trình chuyển giao cho chủ đầu tư mới, thúc đẩy thị trường mua bán, sáp nhập.

Trong số các thị trường ven biển, ông Mauro cho biết Đà Nẵng đang dẫn đầu về tốc độ phục hồi nhờ cải thiện tần suất các chuyến bay quốc tế và sự gia tăng của nhóm khách Hàn Quốc. Trung bình, mỗi ngày Đà Nẵng đón nhận khoảng 25 chuyến bay từ Hàn Quốc, chiếm hơn 50% tổng số chuyến bay quốc tế đến thành phố biển này. Trong khi đó, thị trường Nha Trang - Cam Ranh vẫn gặp nhiều thách thức do phụ thuộc nhiều vào nguồn khách Trung Quốc.

Ông Mauro nhìn nhận mục đích sau cùng với sản phẩm nghỉ dưỡng là đem đến trải nghiệm cho khách hàng. Tuy nhiên nhiều dự án phát triển giai đoạn trước chưa chú ý đến khía cạnh này, thậm chí chỉ chú trọng việc xây bán với quy mô lớn.

"Đây là thời điểm thích hợp để các chủ đầu tư điều chỉnh mô hình kinh doanh, quan tâm hơn đến yếu tố phát triển bền vững để truyền tải tốt nhất tinh thần ngành nghỉ dưỡng", chuyên gia Savills nói.

Giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng khoảng 30%, có nên đầu tư giai đoạn này?

Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thời điểm hiện tại, dự báo nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng trong năm nay có thể cải thiện 20% so với năm ngoái. Trong đó, loại hình căn hộ biển tại các dự án lớn sẽ chiếm ít nhất 60% thị phần.

Về giá bán, VARS dự báo cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ đều có xu hướng cải thiện nhẹ. Tại thị trường thứ cấp, giá bán sản phẩm căn hộ du lịch có mức giá xung quanh 50 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ tại một số thị trường có tỷ lệ lấp đầy phòng cao. Tuy nhiên, cùng với giá bán, phương án về quản lý vận hành sẽ là điểm mấu chốt, đặc biệt được khách hàng/nhà đầu tư quan tâm khi xuống tiền.

Về dài hạn, các giao dịch có xu hướng tăng, song vẫn còn khoảng cách rất xa so với trước dịch Covid-19. Dự kiến lượng giao dịch sẽ tăng khoảng 30% so với năm 2023. Thị trường sẽ đạt kết quả ấn tượng nếu như nhận được cú huých đủ mạnh từ ngành du lịch.

Theo khảo sát thực tế tại một số trang rao bán nhà đất, thông tin rao bán cắt lỗ biệt thự, căn hộ khách sạn (condotel) diễn ra dày đặc. Thống kê chung của thị trường, mức độ "cắt lỗ" bất động sản nghỉ dưỡng dao động từ 30 - 40%; Có khu vực chỉ giảm 10 - 20%, nhưng có nơi giảm tới 50%.

Như vậy, câu hỏi đặt ra là có nên đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vào lúc này để đón đầu cơ hội phục hồi? Nhất là trong bối cảnh, nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng đang được cắt lỗ, giảm giá mạnh trên thị trường?

Anh Nguyễn Đức Quỳnh, nhân viên môi giới của Cenland cho biết, hiện tại trên thị trường vẫn sẽ tập trung vào các phân khúc bất động sản nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng... Còn bất động sản nghỉ dưỡng nằm ở khu vực thành phố lớn, có sở hữu lâu dài, có thể ở hoặc kinh doanh cũng đang ghi nhận có tín hiệu giao dịch khả thi. Tuy nhiên, để phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi thì có lẽ phải đợi thêm thời gian.

Cũng theo anh Quỳnh, các thành phố lớn như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang sẽ là những thị trường có cơ hội phục hồi bất động sản nghỉ dưỡng sớm nhất bởi các địa phương này có quá trình phát triển du lịch lâu dài, không phải thị trường mới. Còn với những khu vực như Quy Nhơn, Bình Thuận, Ninh Thuận... sẽ mất nhiều thời gian hơn.

Theo anh Quỳnh, nếu có tiền nhàn rồi thì giai đoạn này vẫn có thể đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng khi sản phẩm đó đáp ứng nhu cầu ở hoặc kinh doanh cho thuê, có vị trí tại trung tâm của một khu vực du lịch. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư có ý định lướt sóng hoặc dùng đòn bẩy tài chính vào phân khúc này thì không nên bởi không tạo ra hiệu quả giá trị như kỳ vọng và có thể dẫn đến rủi ro gánh nặng tài chính.

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: Mỗi loại hình bất động sản đều có tiềm năng nhất định trên thị trường tùy thuộc vào từng thời điểm, chính sách nào đang tác động tới loại hình, phân khúc đó. Vậy nên nếu khách hàng đã tích lũy đủ tiền mặt, muốn mua các sản phẩm phù hợp với nhu cầu để ở, đầu tư hay tích lũy tài sản thì không cần quan tâm đến giá của sản phẩm đó đã ở "đáy" hay chưa mà ngay khi thấy có sự điều chỉnh, có thể tranh thủ mua vào. Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay, nhà đầu tư vẫn hướng đến những sản phẩm có nhu cầu thực ở mức cao như nhà ở thương mại.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Thanh cho rằng, tùy khu vực, dự án và vị trí, nhà đầu tư có thể cân nhắc việc đầu tư. Khi đầu tư cần nhìn được lượng khách tới vùng định đầu tư có lớn hay không, nếu lớn thì tiềm năng khai thác du lịch, nghỉ dưỡng mới cao.