Giá thuê BĐS công nghiệp (bao gồm đất và kho xưởng) đều tăng trưởng ít nhất 20 - 30% trong vòng 2 - 3 năm qua. Trong đó, nhà xưởng, nhà kho xây sẵn có sự phát triển mạnh với sự góp mặt của nhiều CĐT lớn. Đây chính là thời điểm “vàng” chuyển mình của thị trường BĐS công nghiệp.
Đó là nhận định của ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc bộ phận tư vấn BĐS công nghiệp CBRE Việt Nam tại diễn đàn "BĐS công nghiệp Việt Nam: Đón sóng đầu tư mới" do báo Đầu Tư tổ chức sáng 28/10 tại Tp.HCM.
Tỉ suất lấp đầy cao, giá thuê tăng mạnh
Theo ông Hiếu, tỉ suất lấp đầy các KCN tại khu vực phía Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng….) trên 74%, trong khi tại Phía Nam (TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu…) tỉ lệ lấp đầy đạt khoảng 75 - 76%, thậm chí có một số khu vực tỉ lệ lấp đầy đến 86%.
Bên cạnh đất thuê công nghiệp thì nhà xưởng, nhà kho xây sẵn cũng phát triển mạnh mẽ trong vòng 2 - 3 năm qua, với sự góp mặt của nhiều CĐT lớn. Cụ thể, tại khu vực phía Bắc tổng nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn khoảng 3 triệu m2, còn ở phía Nam tổng nguồn cung khoảng 5 triệu m2. Trong đó giá thuê đất và kho xưởng đều tăng trưởng tốt trong các năm qua. Cụ thể, đất thuê công nghiệp tăng từ 20 - 30%, nếu cách đây 2 năm giá thuê từ CĐT có thể từ 70 - 80 đô/m2/kì hạn thuê (khoảng 50 năm) thì hiện nay mức giá này đều từ khoảng 100 đô trở lên.
Tại TP HCM, một số khu công nghiệp có mức giá chào thuê đất từ 150 USD/m2 thì nay đã tăng lên 300 USD/m2 đối với kỳ hạn thuê còn lại. Tại Đồng Nai, mức giá chào thuê từ 100 USD/m2 lên đến khoảng 155 USD/m2; Long An ghi nhận mức tăng giá từ 110 USD/m2 lên đến khoảng 200 USD/m2.
Tại một số tỉnh, thành khu vực phía Bắc, dù có giá chào thuê thấp hơn phía Nam nhưng cũng ghi nhận mức tăng trưởng. Đơn cử như tại Hà Nội, giá thuê từ 155 USD/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 260 USD/m2. Hay tại khu vực Bắc Giang, giá chào thuê từ 55 USD/m2 cũng đã tăng lên khoảng 110 USD/m2…
Tương tự, mức giá thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cũng tăng trưởng từ 5-10%. Nếu cách đây 2-3 năm giá thuê khoảng 3.5 đô/m2 thì hiện đều trên 4 đô.
Tuy vậy, theo dự báo của CBRE Việt Nam, cuối năm 2020 đến đầu 2021 khả năng tăng giá BĐS công nghiệp sẽ không nhiều, bởi hầu hết các CĐT kho xưởng đều đang ở giai đoạn hỗ trợ khách thuê. Với tình hình dịch như hiện nay việc giữ giá thuê ổn định, khuyến khích khách thuê là cần thiết.
4 yếu tố thúc đẩy nguồn cung BĐS công nghiệp
Vị chuyên gia này cũng chỉ ra các yếu tố thúc đẩy nguồn cầu BĐS công nghiệp trong thời gian tới.
Thứ nhất, chính phủ Việt Nam có sự đầu tư hạ tầng tốt. Theo ông Hiếu, loạt hạ tầng giao thông như mở rộng xây mới như cầu đường, cao tốc, sân bay, đường quốc lộ hiện hữu, cảng biển…. đã và đang tạo ra sự liên kết vùng; mở ra cơ hội cho các CĐT công nghiệp.
Gần đây, tại khu vực phía Nam khởi công cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết mở ra cơ hội cho BĐS phía Nam, trong đó có BĐS công nghiệp, không dừng lại ở các thị trường truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai… mà đã tiến về Bình Thuận, tạo nên sự thông thương, phát triển.
Động lực thứ hai là mở rộng sản xuất đang phát triển tốt tại Việt Nam. Hiện nay các doanh nghiệp BĐS đang làm ăn tại Việt Nam mở rộng sản xuất là một tín hiệu tốt đối với thị trường này. Chẳng hạn như các doanh nghiệp liên quan đến điện tử, thuỷ sản…sau nhiều năm phát triển tại Việt Nam họ vẫn tiếp tục mở rộng phát triển khi cơ hội của thị trường Việt Nam còn lớn với dân số trên 100 triệu dân, mức sống đang ngày càng cải thiện. Đây cũng chính là yếu tố khiến các doanh nghiệp trong và ngoài nước làm ăn thuận lợi để phục vụ thị trường còn nhiều tiềm năng.
Thứ ba, dịch chuyển chuỗi cung ứng. Đây cũng là một yếu tốc thúc đẩy sự phát triển của BĐS công nghiệp. Sự dịch chuyển các nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam đang ngày càng thể hiện rõ nét. Việt Nam là quốc gia có tiềm năng cho sự dịch chuyển này. Cạnh tranh thương mại Mỹ - Trung càng thúc đẩy nhanh cho quá trình dịch chuyển này. Song song đó, Chính phủ Việt Nam đang có những động thái hợp tác song phương, đa phương tạo điều kiện cho các doanh nghiệp.
Thứ tư, kho vận chiếm lĩnh nguồn cầu BĐS công nghiệp. Đây là tín hiệu khả quan cho thị trường BĐS. Hiện nay đất công nghiệp ở các thị trường truyền thống đã không còn nhiều, giá cao thì CĐT hướng đến các thị trường mới. Trong đó, BĐS công nghiệp nổi lên loại hình nhà xưởng, nhà kho cho thuê cao tầng. Khách thuê đang dần chấp nhận hình thức này. Dự báo nguồn cầu loại hình này sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới.
Ông Hiếu cũng nêu ra một số lưu ý với thị trường BĐS công nghiệp. Đó là mở rộng khách thuê hiện hữu là vô cùng quan trọng bên cạnh việc mời gọi các NĐT mới. Từ đó sẽ thúc đẩy mạnh nhu cầu của BĐS kho vận.
Song song đó, với BĐS công nghiệp bên cạnh các CĐT lớn đã hiện diện và tiếp tục mở rộng thì còn có thêm những tên tuổi mới đã và sẽ tham gia thị trường trong thời gian tới.
Ngoài ra, xu hướng M&A BĐS công nghiệp sẽ ngày càng phổ biến trong tương lai. Khi quỹ đất sơ cấp không còn nhiều, thì việc mua lại quỹ đất để vào thị trường sẽ là cách nhiều CĐT lựa chọn phổ biến hơn, đây cũng là cách nhanh nhất để CĐT thâm nhập thị trường BĐS công nghiệp.
