Giá nhà "leo thang" sau đại dịch
Theo phân tích của The Economist, "chính sách tiền tệ", "các biện pháp tài khóa" và "mong muốn có một nơi ở tốt hơn" là 3 yếu tố khiến giá nhà đất trên thế giới không những không có dấu hiệu giảm mà còn "leo thang" bất chấp ảnh hưởng của đại dịch lên nền kinh tế toàn cầu.
Cụ thể, giá nhà đất trong quý II/2020 đang theo trên chiều hướng tăng ở hầu hết các quốc gia có thu nhập trung bình và cao. Ở những quốc gia giàu có thuộc khối G7, giá bất động sản tại đây đã tăng với tốc độ hàng năm là 5%. Giá cổ phiếu của các nhà đầu tư và nhà kinh doanh bất động sản đã giảm một phần tư trong giai đoạn đầu của đại dịch, nhưng hiện tại, phần lớn đã phục hồi.
Tại Việt Nam, giá nhà bất động sản cũng không hề có dấu hiệu đi xuống trong suốt thời gian Covid 19 đạt đỉnh. Tuy nhiên theo các chuyên gia, lý do khiến giá bất động sản gia tăng tại Việt Nam có những điểm khác biệt so với thế giới.
Thứ nhất, Việt Nam đã kiểm soát tốt Covid 19. Đây là điều đã được cả thế giới ghi nhận bởi hiện tại, Việt Nam đã gần như kiểm soát được sự lây lan của Covid trong cộng đồng. Nền kinh tế Việt Nam cũng là một trong số ít nền kinh tế được dự báo sẽ tăng trưởng dương trong năm nay.
Thứ hai, nguồn cung nhà ở đang bị thắt chặt. Theo cảnh báo của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, nguồn cung các dự án mới tại thị trường sôi động nhất cả nước đã suy giảm trong 3 năm liên tiếp. Do ảnh hưởng của Covid 19, nguồn cung sẽ càng hạn hẹp hơn khiến giá bất động sản tiếp tục gia tăng. Tại Hà Nội, số lượng các dự án mới được cấp phép cũng rất hạn chế và giá nhà đất cũng không có chiều hướng giảm, ngoại trừ phân khúc đất nền bị thổi giá quá cao trước đại dịch.
Thứ ba, bất động sản là kênh đầu tư an toàn nhất trong bối cảnh thị trường biến động. Theo một khảo sát mới đây, những người từ độ tuổi 30 trở lên và thu nhập xếp trên tầng lớp trung lưu, cứ càng có thâm niên và ổn định tài chính lại càng chạy đua tậu nhiều nhà đất. Người Việt xem bất động sản là một thước đo thành tựu cả đời bên cạnh mục tiêu tích lũy tài sản, chờ cơ hội sinh lời khủng trong tương lai. Khi Covid 19 bắt đầu ảnh hưởng tới nhiều lĩnh vực của nền kinh tế thì bất động sản đang là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn khi chứng khoán lên xuống bất thường, vàng bấp bênh và lãi suất tiết kiệm giảm.
Với xu hướng phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế cùng với việc các cường quốc đang có cuộc "chạy đua" điều chế vaccine, bất động sản được dự báo sẽ là lĩnh vực đầu tiên phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ hậu Covid 19.
Mặt bằng bán lẻ ế ẩm, giá chào thuê vẫn cao ngất
Theo báo cáo cập nhật tình hình thị trường quý III/2020 của CBRE công bố sáng nay 7/10, mặc dù Việt Nam kiểm soát dịch bệnh tốt, nhưng hoạt động kinh doanh bán lẻ vẫn gặp rất nhiều khó khăn liên quan đến hành vi người tiêu dùng, thiếu hụt vốn và duy trì chuỗi cung ứng.
Đây là quý đầu tiên trong 8 năm trở lại đây các trung tâm thương mại tại khu Trung tâm có tỷ lệ trống cao như vậy. Ngoài ra, đáng lưu ý giá thuê tầng trệt gần như không giảm, vẫn đang leo ở mức 98,62 USD/m2/tháng, tương đương với gần 2,3 triệu đồng/m2/tháng.
Số lượng người ghé thăm các trung tâm thương mại mua sắm hàng hóa đã bắt đầu gia tăng trở lại, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với trước Covid-19. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tình trạng tỷ lệ trống vẫn đang gia tăng ở nhiều trung tâm thương mại. Ở khu vực trung tâm, mặc dù có lợi thế về vị trí và nguồn cung hạn chế, nhưng tỷ lệ trống vẫn tăng 10,33 điểm phần trăm so với quý trước và 9,71 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái trong quý III/2020 vừa qua, lên tới 11,05%.
Đối với khu vực ngoài khu trung tâm, tỷ lệ trống vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng gia tăng, đạt 11,15%, cao hơn 1,37 điểm phần trăm theo quý và 2,93% điểm phần trăm theo năm. Giá thuê tầng trệt và tầng một một số khu vực ngoài trung tâm đạt trung bình 24,53 USD/m2/tháng, tương đương mức 570.000 đồng/m2/tháng. Mức giá chào thuê cao có thể xem là nguyên nhân dẫn đến gia tăng tỷ lệ trống trong thời gian gần đây.
Trước đây, nhiều người cố gắng thuê mặt bằng đẹp với kỳ vọng kinh doanh tốt nhưng thực tế thị trường khó khăn, dịch bệnh khiến lượng khách sụt giảm, kinh doanh sa sút. Một số khác dù đang kinh doanh tốt nhưng giá mặt bằng không ngừng tăng cũng buộc họ phải thay đổi chiến lược tìm các thị trường có chi phí mặt bằng thấp hơn.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, trong thời gian tới, nguồn cung bán lẻ vẫn sẽ tiếp tục tăng thêm khi có khoảng 54.000 m2 diện tích bán lẻ đi vào hoạt động và sau năm 2020 sẽ có tổng cộng 300.000 m2 của các dự án mới.
Mặc dù mặt bằng bán lẻ còn nhiều tiềm năng nhờ vào nhu cầu từ dân số trẻ và thu nhập tăng, tuy nhiên, các chủ nhà mặt bằng bán lẻ hơn bao giờ hết cần phải cung cấp sự linh hoạt về chính sách ưu đãi dành cho các đơn vị thuê để thu hút sự quay trở lại.
Hà Nội: Căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm
Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản nhà ở cả nước năm 2019 cho thấy sự sụt giảm mạnh mẽ cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Lượng cung năm 2019 đạt 107.284 sản phẩm, chỉ bằng 61,5% so với năm 2018; lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, chỉ bằng 64,7%.
Phân khúc bình dân chỉ chiếm 2% tổng nguồn cung chào bán. Cụ thể, tại Hà Nội có 101 dự án nhà ở được hoàn thành, gồm: Nhà ở xã hội, nhà tái định cư, nhà chung cư thương mại, song chỉ có 3 dự án nhà ở giá rẻ được hoàn thành.
Lý giải về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Việt Nam cho rằng: “Hiện nay, các chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản luôn chọn các vị trí đất đẹp, những khu đất vàng để xây dựng dự án. Do đó, không dại gì họ lại xây nhà bình dân, vì chi phí cao, giá đất cao, phân khúc nhà bình dân không có cửa ở đây. Bên cạnh đó, một mấu chốt quan trọng nhất đối với việc phát triển phân khúc nhà ở bình dân cho các chủ đầu tư là lợi nhuận. Vì phân khúc nhà ở bình dân lợi nhuận cũng chỉ khoảng 10% như nhà ở xã hội, nên ít chủ đầu tư quan tâm đến”.
Đồng quan điểm, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, vấn đề liên quan đến tính pháp lý đang có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường BĐS nói chung, dẫn đến sự khan hiếm nguồn cung của các dòng sản phẩm. Các cơ quan quản lý cần nhanh chóng giải quyết vướng mắc của thị trường BĐS, sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường BĐS, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho tầng lớp nhân dân.
Theo các chuyên gia, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ một mặt do rào cản tín dụng, mặt khác do doanh nghiệp đang quá trông chờ vào nguồn vốn ưu đãi. Nếu những vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý không sớm được hoàn thiện thì sau 1-2 năm nữa, thị trường sẽ không có nguồn cung mới sản phẩm. Do đó, thay vì tạo điều kiện để tăng các dự án nhà ở thương mại chất lượng cao, thì chính quyền địa phương và các doanh nghiệp, chủ đầu tư cần quan tâm ưu tiên phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các giải pháp nhà ở này trên cả nước cần rất nhiều hỗ trợ từ chính phủ. Một giải pháp khả thi có thể đến từ mặt pháp lý như đặt ra hạn ngạch nhằm đảm bảo rằng luôn có một tỷ lệ căn hộ giá phải chăng nhất định trong mỗi dự án nhà ở, kết hợp với việc nới lỏng các quy định quy hoạch cho nhà đầu tư.
