Xây dựng tràn lan chung cư mini, nguy cơ phá vỡ quy hoạch
Những hạn chế của các quy định pháp luật đã "bật đèn xanh", phát sinh tình trạng "nở rộ" nhiều công trình nhà ở riêng lẻ thiết kế kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, các quận nội thành trong 10 năm qua. Trong đó, có những công trình nhà "chung cư mini" xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp "sổ đỏ" cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.
Chung cư mini nở rộ tại các thành phố lớn trong 10 năm qua. (Ảnh: TienPhong)
Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) chỉ ra 03 nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này. Nguyên nhân đầu tiên bắt nguồn từ những bất cập của các quy định pháp luật về "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân". Nguyên nhân thứ hai xây dựng trái phép, sai phép các chung cư mini là do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của chính quyền, nhất là cấp cơ sở. Nguyên nhân thứ ba là một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.
Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân", được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phải phù hợp với quy hoạch; có giấy phép xây dựng; phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.
Tuy nhiên, sau đó, nội dung Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã được "nâng cấp", chuyển thành Điều 46 Luật Nhà ở 2014, cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Đây là cơ sở pháp luật để phát triển loại hình nhà chung cư mini trong thời gian qua và đã bị lợi dụng để xây dựng trái phép, sai phép nhà chung cư mini.
Để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, Hiệp hội thống nhất với Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn.
Đặc biệt là các công trình nhà ở riêng lẻ kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ, có vi phạm các quy định pháp luật, như xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian, hoặc không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hoặc xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng... đi đôi với tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước đối với loại nhà này.
Yêu cầu xử lý tình trạng ồ ạt xây dựng chung cư mini
Liên quan đến tình trạng ồ ạt xây dựng chung cư mini nhưng chưa xử lý được dứt điểm trong suốt một thời gian dài, mới đây, UBND TP HCM tiếp tục có chỉ đạo về xử lý về tình trạng ồ ạt phát triển chung cư mini, phá vỡ quy hoạch trên địa bàn TP. Theo đó, UBND TP giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp UBND quận Bình Tân và Thủ Đức xử lý triệt để các công trình sai phạm trước ngày 15/10/2020.
Đồng thời, rà soát các công trình nhà ở riêng lẻ đã xây dựng hoặc đang xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp nhưng chủ sở hữu công trình không thực hiện đầu tư xây dựng theo quy định, tự ý thay đổi kết cấu phòng bên trong công trình không theo giấy phép xây dựng…. Từ vi phạm trên, TP yêu cầu kiên quyết yêu cầu chủ sở hữu công trình nhà ở riêng lẻ thực hiện tự tháo dỡ hoặc tổ chức cưỡng chế tháo dỡ phần sai giấy phép xây dựng đã cấp.
Sau khi tháo dỡ, nếu phần công trình còn lại phù hợp với giấy phép xây dựng thì buộc chủ sở hữu thực hiện hoàn tất công trình theo các thủ tục nêu tại hướng dẫn của Sở Xây dựng hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân về trình tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, người lao động thuê để ở trên địa bàn TP. Trường hợp không phù hợp thì chỉ cho phép sử dụng đúng mục đích để ở.
Mặt khác, UBND TP giao UBND các quận, huyện phối hợp với Sở Tư pháp rà soát, kiểm tra, có biện pháp xử lý đối với những trường hợp thừa phát lại xác lập vi bằng các giao dịch chuyển nhượng trái phép nhà ở dưới hình thức "chung cư mini", "nhà 3 chung". Rà soát, kiểm tra các công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô lớn (trên 300m2) đã cấp phép xây dựng hoặc đang xây dựng theo giấy phép xây dựng được cấp, nếu phát hiện có mục tiêu là xây dựng phòng trọ cho thuê thì yêu cầu chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ hoàn chỉnh và lập thủ tục điều chỉnh phù hợp các tiêu chí theo hướng dẫn của Sở Xây dựng.
Bổ sung hoàn thiện quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị đáp ứng điều kiện cấp phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng theo quy định. Mặt khác, chấn chỉnh công tác cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ "chung cư mini" và dãy nhà liên kế thành "nhà 3 chung", nghiêm túc rút kinh nghiệm trong công tác cấp giấy phép xây dựng trong thời gian qua (nếu có vi phạm).
Cùng với đó, khi cấp phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ có diện tích đất lớn, trường hợp cần thiết phải rà soát nhu cầu ở thực sự của người xin cấp phép. Tăng cường kiểm tra, giám sát, nắm tình hình địa bàn, kịp thời ngăn chặn các hoạt động mua bán, mời chào mua "chung cư mini".
Tuyên truyền, nghiêm cấm mọi hình thức bán, kinh doanh căn hộ không đúng quy định. Kiên quyết xử lý hành vi mua bán, chuyển nhượng căn hộ, không đảm bảo điều kiện kinh doanh căn hộ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Chỉ đạo lực lượng công an kiểm tra việc đăng ký tạm trú, tạm vắng tránh tình trạng chủ đầu tư lách luật cho người khác vào ở.
Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, TP trực thuộc Trung ương đề nghị tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở, hạn chế tối đa tình trạng xây dựng tràn lan chung cư mini trái phép.
Giá nhà liền thổ tăng gần 15%
Báo cáo thị trường nhà liền thổ TP HCM của JLL cho biết, 3 tháng qua, đà tăng giá của nhà phố, biệt thự tiếp tục diễn ra mạnh mẽ khi nguồn cung vẫn hạn chế. Giá sơ cấp do các chủ đầu tư chào bán lần đầu đạt ngưỡng 5.337 USD mỗi m2 trong quý III, tăng 14,7% so với cùng kỳ năm ngoái và đội thêm 3,1% so với quý trước. Đà tăng chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới với giá cao hơn mức trung bình toàn thị trường.
Đây là quý đầu tiên tính từ cuối năm 2018 đến giờ, thị trường đánh dấu hơn 1.000 căn được tung ra trong một quý. Các sản phẩm được tung ra thị trường trong 3 tháng qua đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của một dự án đại đô thị phía Đông TP HCM. Phần còn lại của thị trường vẫn khan hiếm nguồn cung khi nhiều dự án đang dừng do chậm trễ trong quá trình phê duyệt.
Trước tác động của đại dịch Covid-19, các chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách bán hàng để kích cầu như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn lãi suất 0% đến khi bàn giao nhà kèm theo nhiều hình thức khuyến mãi bằng quà tặng.
Đơn vị này dự báo, số lượng nhà liền thổ được tung trong quý cuối năm sẽ đạt khoảng 300-400 sản phẩm. Cả năm 2020 ước tính có khoảng 2.500 căn nhà liền thổ được mở bán. Con số này thấp hơn 40% so với nguồn cung trong giai đoạn 2016-2018 do các vấn đề pháp lý vẫn tồn đọng. Với nguồn cung hạn chế và nhu cầu vẫn cao, giá bất động sản liền thổ trên thị trường sơ cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục đi lên.
