Bản tin BĐS 24h: Đề xuất \"giải cứu\" hàng trăm dự án BĐS vướng đất xen cài

Hà Nội sẽ có khu NƠXH giá thấp trên tổng quy mô hơn 300ha

Cụ thể, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội tại Hội nghị trực tuyến Chính phủ với các địa phương ngày 28/12/2020 do Văn phòng Chính phủ chuyển đến theo Công văn số 95/VPCP-QHĐP ngày 06/01/2020. Theo văn bản này, có nội dung kiến nghị quan trọng là việc thực hiện thí điểm xây dựng khu nhà ở xã hội tập trung.

Để trả lời câu hỏi này Bộ Xây dựng khẳng định trong năm 2021, Bộ Xây dựng sẽ tích cực phối hợp với Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội trong việc nghiên cứu, đề xuất các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội độc lập, trong đó có dự án nhà ở xã hội độc lập có quy mô lớn (từ 50ha trở lên) trong quá trình nghiên cứu, xây dựng Thông tư quy định chi tiết Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ, dự kiến sẽ ban hành trong năm 2021.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng cho biết thêm hiện nay đối với dự án khu nhà ở xã hội tập trung, Thành phố Hà Nội đã giao các nhà đầu tư nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết 05 khu đô thị nhà ở xã hội tập trung trên địa bàn với tổng diện tích khoảng 301,64 ha đất theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 508/TB-VPCP ngày 31/10/2017 về phát triển quỹ nhà ở xã hội theo nguyên tắc cân đối tỷ lệ tổng thể với quy mô nhà ở thương mại trên toàn địa bàn Thành phố để hình thành các khu đô thị nhà ở xã hội tập trung, đồng bộ.

Cụ thể, Thủ tướng Chính phủ đồng ý về nguyên tắc, Thành phố chọn thí điểm một số công trình, dự án, báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định và giao Bộ Xây dựng nghiên cứu kiến nghị của Thành phố Hà Nội trong quá trình rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật liên quan.

Ngày 09/4/2020, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 41/NQ-CP, trong đó giao Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung bất cập tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để trình Chính phủ xem xét, ban hành trong quý IV năm 2020 theo trình tự thủ tục rút gọn.

Ngày 31/12/2020, Bộ Xây dựng đã có Tờ trình Chính phủ số 63/TTr-BXD về việc ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Trong đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định có liên quan đến việc phát triển các dự án nhà ở xã hội độc lập (không phân biệt quy mô sử dụng đất) như:

- Bổ sung quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư và lấy ý kiến thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hướng đồng bộ pháp luật đầu tư và pháp luật nhà ở.

- Bổ sung khái niệm "Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội" để tạo điều kiện cơ sở pháp lý cho các nội dung hướng dẫn về thủ tục đầu tư xây dựng, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, xác định ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội…

Sửa đổi, bổ sung một số cơ chế chính sách hỗ trợ, khuyến khích chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo hướng:

Thứ nhất, cho phép dự án nhà ở xã hội loại hình chung cư được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất để đảm bảo thống nhất với pháp luật về quy hoạch và tính khả thi. 

Thứ hai, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư.

Thứ ba, cho phép khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng khi chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với địa phương; bổ sung quy định ưu đãi đối với trường hợp chủ đầu tư hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội trong vòng 12 tháng kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất thì được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực...

Theo đó với đó là sửa đổi, bổ sung các quy định hướng dẫn lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đối với các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở đồng bộ với pháp luật về đấu thầu, đầu tư, nhà ở.

Khách sạn phố cổ đồng loạt 'đại hạ giá' thuê bất chấp mặt tiền đẹp

Mặc dù không thuộc phạm vi hàng quán phải đóng cửa phòng dịch theo yêu cầu của UBND TP Hà Nội, loạt cửa hàng phố cổ vẫn cửa đóng then cài. Con phố trung tâm sầm uất, mặt tiền đắt đỏ, nay đìu hiu, vắng vẻ.

Phòng vé, bán tour du lịch khu vực phố cổ gần như đóng cửa hoàn toàn. Nhiều nơi trả mặt bằng gần một năm chưa có khách thuê mới. Nguồn thu chủ yếu dựa vào du khách nước ngoài, du lịch “đóng băng”, phòng vé kiệt quệ đóng cửa. Một số chuyển sang hoạt động online, hướng dẫn viên, điều hành viên chật vật tìm việc mới

Những tuyến phố tập trung nhiều khách sạn như Lò Sũ, Mã Mây, Lương Ngọc Quyến, Hàng Bạc, ... vắng khách du lịch, đóng cửa tới quá nửa. Mặt tiền khách sạn trăm tỷ phủ bụi, thành điểm nghỉ chân, nướng ngô của người bán hàng rong

Một số hoạt động cầm chừng, giảm giá tới 70%, cho thuê theo giờ. Giá thuê nguyên đêm có khách sạn chưa tới 200.000 đồng nhưng vẫn không có khách. Nhân viên khách sạn bị cho nghỉ hàng loạt, trông mong được gọi đi làm suốt năm qua

Trên các trang, hội nhóm giao dịch bất động sản. Khách sạn phố cổ rao bán hàng loạt. Một môi giới tên C. cho biết đang nắm trong tay khoảng 30 khách sạn cần bán tại Hà Nội, trong đó, chiếm tới hơn nửa là khách sạn phố cổ. Người này cho biết, nếu không có dịch bệnh, mùa cao điểm, khách sạn “mini” khoảng chục phòng cũng có doanh thu trăm triệu

Khách sạn khoá cửa, ngoại thất không người chăm sóc phủ kín bụi. Môi giới cho biết “khủng” nhất trong số khách sạn cần bán là một địa điểm trên con phố đêm sầm uất, hơn 300m2 rao 300 tỷ. Khách sạn có 40 phòng, hiệu suất cho thuê 12 tỷ/ năm khi không có dịch.

 Đề xuất "giải cứu" hàng trăm dự án BĐS vướng đất xen cài

Theo Reatimes, thông tin này được Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, trong văn bản đề xuất về việc xác định tiêu chí phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực kể từ ngày 8/2/2021 đã mở ra hướng xử lý đối với phần đất công xen kẹt trong các dự án đầu tư - nguyên nhân gây ra tình trạng ách tắc, đứng hình của hàng trăm dự án trên địa bàn TP HCM trong những năm qua.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng, Nghị định 148 mới chỉ là định hướng, còn cách thức xử lý cụ thể lại tùy thuộc vào địa phương. Vấn đề khó nhất chính là việc xác định tiêu chí phần diện tích đất công (thuộc nhà nước quản lý) nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập.

Trên thực tế, HoREA cho biết, hầu hết phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất… Phần đất này thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có “số thửa đất” được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương, không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Loại đất này được giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

Liên quan đến vấn đề này, HoREA cho biết, một trong các tiêu chí quan trọng để thửa đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập, là thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2.000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc của khu vực hiện hữu.

Từ thực tế này, HoREA cho rằng, UBND TP HCM cần ban hành văn bản hướng dẫn xử lý đối với phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư trong dự án đầu tư theo 2 trường hợp.

Đối với trường hợp đất công nằm xen kẽ, rải rác trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất… có hình dáng bất định hình, hoặc không có “số thửa đất” đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương (trừ “đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất” như sông, rạch, kênh có tên trên bản đồ hành chính), thì xác định phần diện tích đất này “không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”. Đồng thời, thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, nhưng phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm b Khoản 5 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Như vậy, đa số các dự án đầu tư có phần công nói trên sẽ được giải quyết, tháo gỡ được các vướng mắc để các dự án đầu tư xây dựng, dự án nhà ở vận hành trở lại thông suốt.

Với trường hợp đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”. Với trường hợp này, trước mắt, do chưa xây dựng “khung tiêu chí xác định phần diện tích đất đủ điều kiện tách thành dự án độc lập”, nên HoREA đề nghị UBND TP HCM giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì phối hợp cùng với các sở ngành khác xem xét từng trường hợp dự án cụ thể. Từ đó, các Sở đề xuất UBND TP HCM xác định phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”.

Về lâu dài, để “chuẩn hóa” các tiêu chí xác định phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư “đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập”, HoREA đề nghị UBND TP HCM giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc chủ trì phối hợp cùng với các Sở liên quan xây dựng “khung tiêu chí” của dự án độc lập. Trong đó, có tiêu chí phần diện tích đất này phải phù hợp với quy hoạch chi tiết phân khu tỷ lệ 1/2.000 và được kết nối kết cấu hạ tầng đồng bộ với dự án đầu tư liền kề, hoặc kết nối với hạ tầng khu vực hiện hữu, trình UBND TP HCM phê duyệt để áp dụng thống nhất trên địa bàn thành phố.

Thanh toán nợ tiền sử dụng đất - Cảnh giác lừa lách luật

Cụ thể, nghị định số 79/2019/NĐ-CP ngày 26/10/2019 đã quy định việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất của Chính phủ đối với các hộ gia đình, cá nhân nợ tiền sử dụng đất trước ngày 1/3/2016. Đến thời điểm này nếu ai chưa thanh toán thì số nợ tiền sử dụng đất sẽ được tính lại theo giá đất theo giá của năm 2021. Hiện giá đất quy định mới ban hành của thành phố Hà Nội năm 2021 cao hơn trước đó.

Vì thế, trong những ngày qua rất đông người đến các chi cục thuế quận, huyện để thanh toán.

Có một điểm rất đáng chú ý, các gia đình, cá nhân có số nợ ghi bằng tiền trên sổ đỏ còn được xác định lại số nợ theo quy định của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất. Theo đó, nếu gia đình có số diện tích đất thừa trước đây đã tính phải trả 100% tiền sử dụng đất, thì nay chỉ tính 50%. Vì thế các gia đình, cá nhân này khi tính toán lại, sẽ được giảm tới hàng trăm triệu đồng so với số nợ đã ghi trên sổ.

Lợi dụng việc này, một số người "hiểu biết" đã gọi điện thoại cho những gia đình này, thông báo có cách "lách luật" để giảm số tiền phải đóng. Phần dư ra sẽ chia đôi mỗi bên hưởng một nửa.

Cụ thể, gia đình ông P. ở quận Long Biên - Hà Nội, theo số nợ ghi trên sổ là 434 triệu đồng. Ông P. đã nhận được một cuộc điện thoại thông báo sẽ có cách làm giảm hơn 100 triệu đồng, tức chỉ phải nộp 334 triệu đồng. Nếu ông P. đồng ý, thì 100 triệu đồng đó sẽ chia đôi cho mỗi bên một nửa. Gia đình ông P. đã không đồng ý làm kiểu "lách luật" nên âm mưu của người gọi bất thành.

Thực tế, khi ông P. đến trả tiền và làm theo hướng dẫn thì được giảm đúng số tiền như cuộc điện thoại thông báo cho ông. Sở dĩ số tiền được giảm là do cách tính của NĐ45/2014/NĐ-CP, nên gia đình ông được giảm số tiền 100 triệu động so với số ghi trên sổ nợ.

Vì vậy, để đảm bảo việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo chính sách lần này, các hộ gia đình, cá nhân lưu ý rà soát, xem kỹ để tránh việc lợi dụng trục lợi chính sách.

"Nghịch lý" chiến lược nhà giá thấp

Theo Diễn đàn doanh nghiệp, chiến lược phát triển nhà giá thấp do Bộ Xây dựng đang chủ trì muốn thành công phải có sự vào cuộc chung tay của nhiều cơ quan từ Chính phủ, các bộ ngành, địa phương đến doanh nghiệp.

Trên thực tế cho thấy hiện nay nhu cầu nhà ở nói chung và nhà ở chung cư giá thấp là rất cao. Đối với khái niệm nhà giá thấp cũng cần làm rõ, nếu như quan điểm của chúng ta là nhà ở giá thấp trước đây phải dưới 20 triệu đồng/m2 thì hiện nay phải xác định lại.

Nhà giá thấp là một bài toán khó cho các doanh nghiệp vì hiện nay các cấu phần chi phí đầu vào đang tăng cao từ giá đất, giá vật liệu xây dựng, nhân công, lãi suất,… Chẳng hạn các vật liệu như sắt, thép vừa qua tăng liên tục, từ khoảng 2 tháng nay đã tăng khoảng 15-20% khiến giá xây dựng tăng theo. Đối với giá đất, chúng ta nói giá đất chưa tăng nhưng hệ số K tại mỗi địa phương thì cứ 3 tháng là thay đổi cho nên thực chất giá đất đã tăng.

Tất cả các yếu tố tạo nên giá nhà như chi phí giá đất, vật liệu, nhân công… đã và đang tăng, kéo giá nhà tăng theo.

Do đó, trong bối cảnh mặt bằng giá mới của BĐS nói chung và phân khúc nhà chung cư nói riêng gần như đã được hình thành và được thị trường chấp nhận hiện nay thì Chiến lược nhà giá thấp mà Bộ Xây dựng đang chủ trì triển khai là một thách thức không nhỏ mà để làm được việc này phải có sự vào cuộc của nhiều cơ quan.

Đầu tiên là ở góc độ Chính phủ, Bộ Xây dựng, các cơ quan quản lý khi xây dựng chiến lược này cần nghiên cứu thật kỹ, bám sát thực tiễn để cân nhắc đưa ra những cơ chế thực sự khả thi, cụ thể, rõ ràng. Các cơ chế chính sách phải trả lời ngay được những câu hỏi cơ bản như: Cấp đất cho dự án nhà ở giá thấp như thế nào nào? Giá đất quy định là bao nhiêu? Điều kiện về tín dụng như thế nào?… và quan trọng không kém là nó phải phù hợp với nhu cầu, đảm bảo lợi ích chính đáng của các doanh nghiệp.

Thứ hai, khi đã có được cơ chế, chính sách phù hợp thì sự vào cuộc của các cơ quan, đặc biệt UBND các tỉnh thành là vô cùng cần thiết. Thực tế, triển khai dự án quan trọng nhất là cấp dự án và cấp đất vì nó thuộc thẩm quyền của UBND các tỉnh, thành. Đây là cấp hành chính quyết định các cơ chế chính sách được vận dụng ra sao, có được cụ thể hóa tốt hay không?

Thứ ba, khi đã có những chính sách tốt, các địa phương vào cuộc ủng hộ thì sự tham gia của các doanh nghiệp cũng khá quan trọng để thực hiện thành công Chiến lược xây dựng nhà giá thấp hiện nay. Thực tế cho thấy, việc phát triển NƠXH thời gian qua, dường như doanh nghiệp mạnh không mấy mặn mà, họ thích các dự án sinh lời cao.

Như vậy, doanh nghiệp làm nhà giá thấp lại là những doanh nghiệp vừa và nhỏ, thậm chí yếu. Do đó, chúng ta cần có chính sách "lôi kéo" các doanh nghiệp có đủ lực để triển khai các dự án nhà ở giá thấp đảm bảo tiến độ, chất lượng.

Theo Hải Miên (tổng hợp)/Đô Thị Mới

Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/toancanh/ban-tin-bds-24h-ha-noi-se-cokhu-noxhgia-thap-20201231000001114.html