Bất cập chi phí và lợi nhuận trong định giá đất

Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất để hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024 đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo thể hiện được yêu cầu cơ bản của Luật; đồng thời kế thừa nhiều nội dung hợp lý của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất. Tuy nhiên, một số quy định của dự thảo nghị định vẫn chưa tính đúng, tính đủ các phần chi phí, lợi nhuận cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Điều này dẫn tới nguy cơ giảm lợi nhuận, thậm chí thua lỗ cho chủ đầu tư và người mua nhà cũng chịu thiệt hại. 

Thống nhất cách tính chi phí định giá

Khi áp dụng phương pháp so sánh, nghị định quy định tính cả 2 loại chi phí: "hao mòn, khấu hao" để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất theo hướng dẫn về trình tự, nội dung, công thức xác định giá đất theo phương pháp so sánh là không hợp lý.

Bởi lẽ, vừa tính "giá trị hao mòn" vừa tính "khấu hao" song song theo cách viết "giá trị hao mòn, khấu hao", với dấu "phẩy" giữa hai cụm từ sẽ dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này chứ không phải tùy lựa chọn hoặc tính khấu hao hoặc tính hao mòn, làm cho việc tính toán áp dụng lúng túng.

Hao mòn và khấu hao tuy có mối liên hệ với nhau: Có hao mòn tài sản mới dẫn đến khấu hao tài sản. Nhưng chúng lại khác nhau: Hao mòn là hiện tượng khách quan, là đặc tính tự nhiên của tài sản, giá trị của tài sản sẽ giảm dần theo thời gian sử dụng chúng; còn khấu hao là biện pháp chủ quan của nhà quản lý nhằm thu hồi lại giá trị của tài sản đã hao mòn.

Mặt khác, theo các quy định hiện hành thì phương pháp tính hao mòn và phương pháp tính khấu hao tài sản là khác nhau. Nếu hai đơn vị tư vấn cùng định giá một khu đất có tài sản trên đất, khi một đơn vị lựa chọn tính theo giá trị hao mòn, một đơn vị lựa chọn tính theo khấu hao, có thể dẫn đến kết quả tính toán giá đất khác nhau.

Vì vậy, theo tôi cần phải hướng dẫn chỉ tính một loại và nên theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế là chỉ tính "giá trị hao mòn" của tài sản tại thời điểm định giá.

Tính thiếu chi phí sẽ gây áp lực lên giá bất động sản

Đối với phương pháp thặng dư, các quy định tính tổng chi phí đầu tư, phát triển bất động sản để tạo ra tài sản có doanh thu của dự án cần bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ các loại chi phí.

Theo nguyên tắc và các quy định hiện hành của pháp luật về giá thì tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra để sản xuất kinh doanh sản phẩm phải bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp. Đó cũng là tổng chi phí hợp lý, hợp lệ để tính giá.

Đối với bất động sản thì các chi phí này sẽ bao gồm chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra để có quyền sử dụng đất thực hiện dự án (trừ khi nhà đầu tư thực hiện dự án được ưu đãi miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất.

Việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư – một loại chi phí "đầu vào" hợp lý, hợp lệ mà nhà đầu tư phải chi ra nộp trước vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật để có đất mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn.

Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí như "chi phí vốn" là loại chi phí nhà đầu tư phải chi ra trả cho người cấp vốn cho mình để đầu tư xây dựng cũng là một khiếm khuyết.

Một số kiến nghị về cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư trong phương pháp thặng dư

Lợi nhuận của nhà đầu tư trong phương pháp thặng dư cũng quy định chưa bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ, thậm chí còn lầm lẫn giữa chi phí và lợi nhuận.

Theo quy định của Nghị định: "Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng". Quy định tính lợi nhuận này có nghĩa là: Lợi nhuận không tính trên tổng chi phí (gồm chi phí tiền sử dụng đất + chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất) mà chỉ tính trên chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất, loại bỏ chi phí để có quyền sử dụng đất và các chi phí kinh doanh gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành là không đúng với nguyên lý hình thành giá khi tính lợi nhuận theo phương pháp chi phí cộng tới phải được tính trên tổng chi phí (trừ trường hợp đất được Nhà nước giao, miễn tiền sử dụng đất) và phủ nhận nguyên lý "Giá trị của tiền tệ có tính thời gian" và "Giá trị tương lai của tiền" (Là giá trị có thể nhận được tại một thời điểm trong tương lai bao gồm số vốn gốc và toàn bộ số tiền lãi tính đến thời điểm đó) khi người có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào, kể cả đem tiền gửi ngân hàng để hưởng lãi suất.

Vì vậy, để tính đúng, tính đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư thì lợi nhuận phải được tính trên tổng chi phí nêu trên.

Mặt khác, lợi nhuận của nhà đầu tư lại bao gồm cả chi phí vốn (vốn sở hữu và vốn vay) là sự lẫn lộn giữa chi phí và lợi nhuận.

Chi phí vốn được xét đến hoặc có tính đến (chứ không phải bao gồm trong lợi nhuận của nhà đầu tư) là một tỷ số để tính toán hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư khi bỏ vốn hoặc vay vốn để quyết định đầu tư, nhưng bản chất của nó là khoản lãi của khoản tiền đi vay mà nhà đầu tư vay phải trả cho người cho vay để thực hiện dự án.

Đó là một khoản chi phí lãi vay phải được tính vào tổng chi phí của dự án. Cũng có thể nói một cách khác, chi phí vốn chính là phần lợi nhuận dự kiến của người có vốn được hưởng khi cung cấp vốn cho nhà đầu tư. Đây là chi phí của nhà đầu tư, chứ không phải lợi nhuận của nhà đầu tư; nhà đầu tư không được hưởng chi phí vốn này. Vì vậy cần phải loại chi phí vốn khỏi lợi nhuận của nhà đầu tư.

Ngoài ra, quy định người có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của pháp luật về giá muốn hành nghề định giá đất phải học thêm và có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành là không hợp lý.

"Dự thảo sẽ dẫn đến làm lãng phí thời gian, tiền bạc của gần 2.000 thẩm định viên có thẻ thẩm định viên về giá khi họ đã phải bỏ kinh phí để được đào tạo các kiến thức cơ bản về định giá nói chung và định giá đất nói riêng, theo quy định của Luật Giá, nay lại phải bỏ tiền học lấy chứng chỉ cùng về giá đất. Do đó, đề nghị bãi bỏ quy định trên.