Trước đó, báo Gia đình Việt Nam đã có bài viết đăng tải về dự án Goldseason 47 Nguyễn Tuân dù chưa đủ điều kiện vẫn rao bán và nhận tiền đặt chỗ mua căn hộ của khách hàng.
Liên quan đến vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với luật sư Phạm Thành Tài, Giám đốc Công ty luật Phạm Danh (Đoàn luật sư TP. Hà Nội) để làm rõ những khía cạnh pháp lý của hình thức giao dịch này, đặc biệt là những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải trong quá trình mua bán căn hộ.
Luật sư Phạm Thành Tài.
Dự án Golseason số 47 Nguyễn Tuân là dự án Tổ hợp văn phòng dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng để bán do Công ty cổ phần bất động sản Mùa Đông-VID làm chủ đầu tư và Công ty Phát triển BĐS TNR Holdings Việt Nam làm đơn vị Quản lý và phát triển dự án.
Vừa ra mắt thị trường BĐS, dự án GoldSeason 47 Nguyễn Tuân đã nhận được sự quan tâm rất lớn của khách hàng. Ngay tại thời điểm hiện tại, dự án GoldSeason đã gây sốt trên thị trường bằng hàng loạt các các hợp đặt mua “nhà trên giấy”.
Theo đó, hàng trăm căn hộ của dự án GoldSeason 47 Nguyễn Tuân đã nhận tiền đặt cọc giữ chỗ mua nhà của khách hàng trong khi dự án cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa xong móng và đủ điều kiện để mở bán theo quy định của pháp luật.
Điện thoại đến đường dây nóng của báo Gia đình Việt Nam, nhiều người mua nhà tỏ ra rất hoang mang về tính pháp lý cũng như nguy cơ rủi ro khi “trót” đặt tiền giữ chỗ mua nhà tại dự án này.
Về vấn đề này, luật sự Phạm Thành Tài cho biết: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, bản chất của Hợp đồng đặt cọc trong là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự do các bên tự thỏa thuận bằng văn bản hoặc do pháp luật quy định. Theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời gian để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì các bên hoàn toàn có quyền ký kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc nếu bên nào có lỗi làm cho hợp đồng đặt cọc không được giao kết hoặc thực hiện thì phải tự chịu trách nhiệm phạt cọc theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Dù chưa làm xong móng nhưng dự án 47 Nguyễn Tuân đã rao bán rầm rộ.
“Tuy nhiên, trong trường hợp của dự án GoldSeason 47 Nguyễn Tuân, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm lại là tài sản hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch.
Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật”, Luật sư Tài phân tích.
Bên cạnh đó, luật sư Phạm Thành Tài cũng cho biết, theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.
“Như vậy, luật chuyên ngành cũng không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm pháp luật.
Việc ký Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này bị pháp luật cấm nên khi xảy ra tranh chấp khách hàng sẽ không được pháp luật bảo vệ.
Trong khi đó, với chủ đầu tư thì hình thức bán hàng này lại “lợi cả đôi đường”, họ vừa có vốn để triển khai dự án mà chưa cần sử dụng đến nguồn vốn vay ngân hàng.
Đặc biệt, qua hình thức bán hàng này, chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối có thể "tạo bước đệm" hoàn hảo dẫn dắt người mua nhà vào "ma trận" tâm lý đám đông, nhờ đó dễ dàng nằm bắt tâm lý khách hàng để nâng giá bán dự án. Cuối cùng chỉ người mua nhà là chịu thiệt”, Luật sư Tài nhấn mạnh.
Đưa ra lời khuyên cho khách hàng trên thị trường BĐS, Luật sư Tài cho biết: Luật kinh doanh BĐS hiện nay bắt buộc chủ đầu tư phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng cho sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai.
Chính vì vậy, tốt nhất, khách hàng nên đợi đến khi chủ đầu tư đủ điều kiện được quyền bán căn hộ để ký hợp đồng mua bán nhằm tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra.
Báo Gia đình Việt Nam tiếp tục thông tin về vụ việc!
