Doanh nghiệp bất động sản "vất vả" với bài toán mở rộng quỹ đất sạch

Giá đất tăng làm khó doanh nghiệp

Nếu như năm 2024, thị trường bất động sản chứng kiến những cuộc chạy đua của các doanh nghiệp trong việc săn tìm quỹ đất sạch thì bước sang nửa đầu năm 2025, hoạt động này trầm lắng hơn. Mặc dù tại kỳ họp Đại hội cổ đông năm 2025, nhiều doanh nghiệp vẫn kiên định đặt kế hoạch mở rộng quỹ đất để chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới, nhưng thực tế cho thấy khả năng tạo lập quỹ đất đang ngày càng gặp nhiều khó khăn.

Việc các doanh nghiệp bất động sản mở rộng quỹ đất hoàn toàn dễ hiểu, bởi đây là yếu tố đầu vào cốt lõi của toàn ngành. Không có đất đồng nghĩa với không có dự án, không có nguồn cung sản phẩm. Điều này trực tiếp dẫn đến tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm qua, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường.

Từ góc độ nghiên cứu thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết tăng trưởng quỹ đất là một tiêu chí, mục tiêu hằng năm mà các doanh nghiệp địa ốc buộc phải triển khai. Với sự ra đời của ba sắc luật mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023), giá đất được quy định bám sát hơn với giá thị trường. Theo đó, giá các loại đất từ dự án, nông nghiệp, đến đất phi nông nghiệp và nhiều loại hình nhà đất khác đều tăng.

Theo ông Kiệt, không chỉ Hà Nội, TP.HCM và các đô thị lớn, giá đất ở nhiều địa phương cũng đã tăng mạnh. Các doanh nghiệp đang phải chịu áp lực không hề nhỏ khi chi phí đất đai tăng cao, cùng với những loại chi phí đầu vào khác sẽ đẩy giá bán sản phẩm tăng lên, khiến phần lớn người mua khó tiếp cận.

"Không ít doanh nghiệp lo ngại rằng việc tính toán tiền sử dụng đất theo giá thị trường có thể dẫn đến một khoản chi phí khổng lồ, vượt quá khả năng tài chính dự kiến ban đầu của dự án. Điều này khiến họ phải rất thận trọng trong việc "xuống tiền" để mua lại, chuyển nhượng hoặc nhận giao đất, sợ rằng chi phí cuối cùng sẽ trở thành gánh nặng không thể kham nổi", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.

Giám đốc CBRE Việt Nam cũng cho biết thêm, hiện tại hầu hết các chủ đầu tư dự án đang phải thận trọng tính toán để cân đối chi phí đầu vào, đồng thời tập trung vào chiến lược mở rộng quỹ đất ra các đô thị vệ tinh và khu vực lân cận đô thị lớn. Đây được đánh giá là hướng đi chính của thị trường trong những năm tới.

Còn theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, việc đầu tư mạnh vào quỹ đất sạch không chỉ giúp doanh nghiệp nắm lợi thế cạnh tranh mà còn thúc đẩy sự phát triển của toàn ngành bất động sản.

Ông phân tích kỹ hơn, thị trường bất động sản đang chuyển mình từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang giai đoạn phát triển thực chất, minh bạch và có chọn lọc. Việc chi phí đất đai tăng cao là điều không thể tránh khỏi bởi tính tiền đất hiện nay đều theo bảng giá đất mới, quy định mới nên giá đầu vào đều cao hơn rất nhiều.

Bên cạnh đó, liên quan đến dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cụ thể là vấn đề truy thu tiền sử dụng đất với lãi suất 5,4%/năm, ông Huy đánh giá: "Doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng để có tài chính mở rộng quỹ đất, phát triển dự án, nay phải nộp một khoản truy thu bổ sung với lãi suất đến 5,4%/năm có thể tạo thêm áp lực tài chính lớn cho doanh nghiệp. Đặc biệt, với các dự án đã hoàn thành từ lâu nhưng bị "treo giá đất" do ách tắc hành chính, thì việc buộc doanh nghiệp phải nộp thêm tiền như thể đã chậm nghĩa vụ là điều dễ gây tổn thương về tinh thần và tài chính. Khó khăn chồng chất thêm khó khăn sẽ khiến việc mở rộng quỹ đất theo kế hoạch của doanh nghiệp khó triển khai". 

Ông Huy cũng cho rằng, nếu chi phí đất tiếp tục leo thang, giá nhà sẽ tăng vì đây là quy luật của kinh tế. Chi phí sử dụng đất là thành phần cấu thành giá nhà, khi tăng sẽ dội ngay vào giá bán sản phẩm. Trong khi đó, mức thu nhập trung bình của người dân chưa tăng tương xứng với chi phí sinh sống và giá nhà, nhất là ở các đô thị lớn. Nếu doanh nghiệp buộc phải tăng giá để bù lỗ, người thiệt đầu tiên chính là người dân đang cố gắng dành dụm để mua căn nhà đầu tiên.

Cần cơ chế hỗ trợ để gia tăng cơ hội phát triển

Để tháo gỡ nút thắt lớn về quỹ đất và chi phí đang đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản, giới chuyên gia đồng thuận rằng đã đến lúc các cơ quan chức năng cần có sự xem xét và điều chỉnh linh hoạt hơn các quy định, chính sách hiện hành. Việc tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong quá trình phát triển dự án không chỉ là cứu cánh giúp họ tồn tại và phát triển ổn định, mà còn mang lại lợi ích chung cho toàn thị trường. Một thị trường bất động sản muốn bền vững cần có nguồn cung đa dạng, chất lượng và giá cả phải chăng. Điều này chỉ có thể đạt được khi doanh nghiệp được hỗ trợ để vượt qua những khó khăn hiện tại, từ đó tiếp tục kiến tạo nên những không gian sống và làm việc chất lượng cao cho xã hội.

Ông Nguyễn Quang Huy cho hay: "Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp buộc phải chuyển đổi chiến lược từ mở rộng địa bàn sang tối ưu hiệu suất sử dụng đất. Thay vì chạy theo quy mô, doanh nghiệp cần nâng cao chất lượng quy hoạch, tối ưu hóa thiết kế, sử dụng vật liệu thông minh và quản trị chi phí hiệu quả để duy trì mức giá bán hợp lý".

Chuyên gia này cho rằng, việc nhiều chủ đầu tư chuyển hướng sang các khu vực vệ tinh, nơi cơ sở hạ tầng và giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ, cũng mở ra cơ hội phát triển cho các doanh nghiệp dám mạo hiểm. Tuy nhiên, thách thức từ việc xử lý pháp lý và đấu giá đất công cũng đang đặt ra những rào cản lớn cho họ. Các doanh nghiệp phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về nguồn lực, kinh nghiệm và khả năng thích ứng với những thay đổi trong quy định pháp luật. Nếu không giải quyết được bài toán pháp lý, dù có quỹ đất tiềm năng, doanh nghiệp cũng khó lòng triển khai dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tạo ra nguồn cung mới cho thị trường.

Ông Huy cũng nhấn mạnh rằng, cơ quan quản lý cần sớm cắt giảm thủ tục pháp lý một cách thực chất, rút ngắn vòng đời dự án sẽ giúp doanh nghiệp tăng tốc thi công và sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Đây cũng là yếu tố then chốt giúp giảm lãi vay, chi phí cơ hội và cải thiện lợi nhuận, từ đó góp phần ổn định giá bán sản phẩm và tạo sự hài hòa giữa mục tiêu lợi nhuận và nhu cầu thực của người dân.

Ngoài ra, việc tạo dựng các quy định, chính sách về đất đai ổn định và không gây "sốc" sẽ giúp doanh nghiệp tự tin hoạch định chiến lược dài hạn, từ đó góp phần tái cấu trúc lại sản phẩm, chi phí và chất lượng phục vụ thị trường./.