Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê bất động sản: Dễ mà khó

Theo đó, phương thức giải quyết tranh chấp rất đa dạng, từ tự thương lượng, trung gian hòa giải, đến khởi kiện ra Tòa án, trọng tài thương mại hoặc có trường hợp buộc phải chấp nhận một phần hay toàn bộ "yêu sách" của đối tác. Thông thường, các tranh chấp sẽ là sự kiện phát sinh dẫn đến chấm dứt Hợp đồng, ít trường hợp đồng thuận chấm dứt khi có vi phạm của một bên, mà thường là đơn phương chấm dứt. Các tranh chấp này khi giải quyết sẽ dựa trên các quy định theo thứ tự ưu tiên: Thỏa thuận trong Hợp đồng và các phụ lục Hợp đồng, các văn thư trao đổi giữa hai Bên, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thương mại, Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự.

Trong phạm vi hẹp của bài viết này, tác giả chỉ đề cập đến việc đơn phương chấm dứt các giao dịch thuê, cho thuê có tính chất thương mại, tức là ít nhất một Bên trong Hợp đồng thuê bất động sản (BĐS) thực hiện giao dịch vì mục đích lợi nhuận và đối tượng cho thuê là các mặt bằng, công trình, nhà phố có giá trị lớn, rất lớn hoặc đặc biệt lớn. Bài viết không đề cập và phân tích những vấn đề liên quan đến giao dịch cho thuê nhà mục đích để ở thuần túy giữa các cá nhân. Do vậy, dưới góc nhìn của tác giả, việc xác lập, thực hiện hay chấm dứt giao dịch thuê, cho thuê BĐS vì mục đích lợi nhuận của một hoặc cả hai Bên được điều chỉnh bằng thỏa thuận tại Hợp đồng, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Thương mại.

Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS của Bên cho thuê

Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS của Bên cho thuê, Khoản 1, Điều 30 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định có 4 trường hợp Bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS, trong đó thực tế hay gặp phải ba trường hợp sau đây:

(i) Khi Bên thuê thanh toán tiền thuê chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán được ghi nhận trong hợp đồng mà không có sự đồng ý của Bên cho thuê;

(ii) Khi Bên thuê sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, cho thuê lại BĐS thuê mà không được sự đồng ý bằng văn bản của Bên cho thuê;

(iii) Khi Bên thuê sử dụng BĐS không đúng mục đích thuê;

Các sự kiện làm phát sinh quyền đơn phương chấm dứt của Bên cho thuê đối với Hợp đồng thuê BĐS nêu trên cũng được kế thừa và gần như giữ nguyên tại Luật Kinh doanh BĐS 2023, cụ thể được quy định tại Điểm g, Khoản 2, Điều 18 Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực vào ngày 01/8/2024 tới đây.

Thứ nhất, quy định "chậm 03 tháng tiền thuê kể từ thời điểm phải thanh toán tiền thuê trong Hợp đồng" này đôi lúc có thể được hiểu khác nhau: (i) 03 tháng liên tục tính từ thời điểm nghĩa vụ thanh toán đến hạn; hoặc (ii) 03 tháng cộng dồn cho tất cả các lần vi phạm thời hạn thanh toán, tức là Bên cho thuê sẽ ghi nhận lại số ngày chậm trả, sau đó cộng lại nhiều lần cho đến khi số ngày chậm trả đủ 03 tháng.

Quy định này vô tình khích lệ, củng cố niềm tin không cần buộc tôn trọng thoả thuận hợp đồng của Bên thuê. Quy định về biên độ thời gian giãn nghĩa vụ, không cần tuân thủ thỏa thuận này là không hợp lý, nhất là đối với trường hợp Hợp đồng thuê mà kỳ hạn thanh toán là 03 tháng hay 06 tháng/lần, việc Luật trao quyền Bên thuê có thể chậm thanh toán tới 03 tháng là không hợp lý, không đảm bảo quyền lợi của Bên cho thuê, khiến mục đích của Hợp đồng thuê khó đạt được. Tất nhiên, quy định này cũng không ảnh hưởng nếu Bên cho thuê dự liệu và lường trước được tình huống chậm thanh toán của Bên kia để ngay từ đầu đề nghị đưa vào Hợp đồng thời hạn chậm thanh toán tối đa là một khoảng thời gian hợp lý và ít hơn 03 tháng.

Thứ hai, khi Bên thuê sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, cho thuê lại BĐS thuê mà không được sự đồng ý bằng văn bản của Bên cho thuê; đây là trường hợp khá phổ biến, nhất là việc Bên thuê cho Bên thứ ba thuê lại.

Để "vượt rào" sự hạn chế quyền này, đã có trường hợp, Bên thuê ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh với một Bên thứ ba để vào khai thác toàn bộ mặt bằng thuê một nhà phố tại một con phố lớn của quận Hoàn Kiếm, Hà Nội; nhưng không thông báo tới Bên cho thuê. Bên thuê cho rằng Luật và Hợp đồng thuê chỉ quy định không được cho thuê lại một phần hay toàn bộ BĐS chứ không hạn chế quyền hợp tác kinh doanh, cũng không quy định nghĩa vụ phải thông báo.

Điều này, dẫn đến việc Bên cho thuê lâm vào hoàn cảnh trớ trêu, bất lợi khi việc thực hiện Hợp đồng diễn ra không đúng mong muốn và ý chí ban đầu của mình. Thực tế khi giải quyết tranh chấp này, Tòa án cả hai cấp đã xác định bản hợp đồng hợp tác kinh doanh trên là ngụy tạo nhằm che dấu bản chất thật là giao dịch cho thuê, Tòa án nhận định Hợp đồng hợp tác kinh doanh là các Bên cùng góp vốn, phân chia lợi nhuận, chia sẻ rủi ro. Bị đơn là Bên cho thuê trong trường này không thể chứng minh được việc chia lợi nhuận phân kỳ với Bên thứ ba.

Thứ ba, khi bên thuê sử dụng BĐS không đúng "mục đích thuê".

Thuật ngữ "mục đích thuê" chỉ được nhắc đến duy nhất tại Điều 30 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và cho đến nay, vẫn chưa có giải thích, hướng dẫn nào của Bộ Xây dựng. Trong khi đó, hệ thống mã ngành kinh tế Việt Nam được ban hành theo Quyết định 27/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ (trước kia là Quyết định 10/2007/QĐ-TTg) quy định có gần 1.600 ngành kinh tế được mã hoá với 5 cấp ngành khác nhau, trong đó có nhiều ngành kinh tế gần nghĩa, khó phân biệt.

Trên thực tế, đã xảy ra tranh cãi về mục đích thuê giữa hai Bên đối với một tòa nhà ngụ tại phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM. Hợp đồng thuê chỉ cho phép Bên thuê kinh doanh dịch vụ cho thuê phòng ở, văn phòng làm việc, và dịch vụ ăn uống, tuy nhiên Bên thuê đã mở rộng "dịch vụ ăn uống" thành quán Bar vốn là ngành nghề kinh doanh khá nhạy cảm và có điều kiện về PCCC, ANTT… dẫn đến tranh chấp.

Do đó, trong một số trường hợp, Bên cho thuê không dễ dàng nhận dạng được dấu hiệu không đúng "mục đích thuê" của Bên thuê.

Trình tự thực hiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS

Khoản 3 Điều 30 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, một bên muốn thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS phải thông báo cho bên còn lại biết trước 01 tháng.

Thực tiễn xét xử đã có trường hợp Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của Bên thông báo đơn phương. Lý do là tại thông báo, Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không xác định rõ nội dung thông báo, từ đó nhận định Bên được thông báo không biết được căn cứ phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của Bên kia.

Như vậy, Khoản 3 Điều 30 Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định với tinh thần là Bên vi phạm (Bên đơn phương) phải thông báo bằng văn bản việc thực hiện quyền này tới Bên bị vi phạm, còn nội dung thông báo như thế nào là tùy các bên hoặc tùy thỏa thuận trong Hợp đồng thuê.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 thì cắt bỏ luôn quy định phải thông báo, tức là từ thời điểm ngày 01/8/2024, một bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần phải thông báo cho bên kia bằng văn bản trong một khoảng thời gian hợp lý. Như vậy có thể thấy rằng, Luật Kinh doanh BĐS 2023 đã chuyển giao trách nhiệm thông báo cho Bộ luật Dân sự 2015 điều chỉnh tình huống này.

Theo đó, Khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự quy định "Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường". Quy định quá chung chung như vậy và được áp dụng cho tất các hợp đồng dân sự có thể gây lúng túng cho các chủ thể liên quan khi thực hiện quyền của mình, và bên bị vi phạm có thể lâm vào hoàn cảnh bị bác yêu cầu khởi kiện như ví dụ nêu trên.

Do vậy, kiến nghị cần quy định việc đơn phương phải có thông báo bằng văn bản, thông báo phải có các nội dung: Căn cứ đơn phương chấm dứt Hợp đồng, hành vi vi phạm thực tế phát sinh soi chiếu với thỏa thuận tại Hợp đồng thuê hoặc soi vào 4 trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh BĐS 2014, được chuyển tiếp tại Điểm g, Khoản 2, Điều 18 Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực ngày 01/8/2024.

Hậu quả pháp lý của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng

Hậu quả của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê BĐS là hợp đồng sẽ chấm dứt hiệu lực, các bên không bắt buộc tiếp tục phải thực hiện nghĩa vụ với nhau, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giải quyết tranh chấp. Thông thường, khi chấm dứt hợp đồng có nhiều vấn đề cần được giải quyết giữa hai bên, tuy nhiên, có 3 nội dung chủ yếu mà các bên luôn quan tâm khi chấm dứt hợp đồng thuê BĐS, đó là: Bàn giao lại BĐS, bồi thường thiệt hại và xử lý tiền đặt cọc.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chỉ quy định về quyền đơn phương chấm dứt của cả Bên cho thuê và Bên thuê mà không quy định về hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS. Do đó, việc xử lý hậu quả của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS quay về áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự.

Thứ nhất, về bàn giao BĐS: Theo quy định, Bên thuê có nghĩa vụ bàn giao lại BĐS theo tình trạng như lúc nhận bàn giao, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, sẽ rất khó khăn trong việc xử lý trách nhiệm nếu Bên thuê không thực hiện nghĩa vụ này vì bàn giao tài sản thường gắn liền với việc chốt công nợ, đối trừ các khoản tài chính trong khi nhiều trường hợp, số tiền cọc nhỏ hơn chi phí thiệt hại, chi phí để khôi phục lại tình trạng tối thiểu để có thể tiếp tục cho thuê.

Trên thực tế, vì mong muốn sớm nhận lại BĐS, Bên cho thuê thường chấp nhận trả chi phí dọn dẹp, khôi phục tình trạng BĐS ngay sau khi nhận bàn giao từ Bên thuê, với mong muốn một cách nhanh nhất cho bên mới tiếp tục thuê BĐS. Có trường hợp Bên thuê để lại tài sản, tuy nhiên việc hợp thức hóa các tài sản này là vấn đề không đơn giản khi không có biên bản bàn giao lại tài sản, không có thoả thuận và chứng từ của Bên chuyển giao cho Bên nhận chuyển giao. Thực tế đã xảy ra trường hợp, sau một khoảng thời gian dài, Bên thuê quay lại khởi kiện yêu cầu hoàn trả tài sản trong khi những tài sản có thể tháo dời này đã bị chủ nhà thanh lý, cho tặng hoặc chuyển hóa công năng sử dụng.

Thứ hai, về bồi thường thiệt hại: Bồi thường thiệt hại được điều chỉnh bởi cả Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005. Tuy nhiên, cho thuê BĐS với bản chất là hoạt động thương mại nhằm mục đích sinh lợi nhuận, do đó vấn đề bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê BĐS sẽ ưu tiên áp dụng theo quy định của Luật Thương mại năm 2005. Theo đó, căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại khi có đủ 3 yếu tố: hành vi vi phạm, thiệt hại, quan hệ nhân quả giữa hành vi và thiệt hại hợp đồng. Song, thực tế ít khi áp dụng nguyên tắc này mà các bên thường đi tới thoả thuận một số tiền cụ thể.

Tuy nhiên, phần lớn các trường hợp, Bên cho thuê sẽ chịu phần thiệt khi mà số tiền đặt cọc và giá trị tài sản còn lại của Bên thuê không đủ trang trải cho thiệt hại xảy ra (trường hợp sửa chữa, cải tạo) hoặc Bên thuê bỏ trốn, không hợp tác (trường hợp Bên thứ ba thuê lại mà thời gian nộp tiền thuê chưa sử dụng còn dài).

Thứ ba, về xử lý tiền cọc: Tiền cọc thuê nhà được hiểu là một khoản tiền cụ thể mà Bên thuê BĐS phải trả cho Bên cho thuê trước khi nhận bàn giao BĐS thuê. Đây được xem như là một cam kết thực hiện bản hợp đồng thuê BĐS của Bên thuê, đồng thời là biện pháp bảo vệ tài sản không bị hư hại, phá dỡ hay sửa chữa, cải tạo không theo mong muốn của Bên cho thuê.

Nguyên tắc là nếu các bên không có thỏa thuận, tiền cọc sẽ được xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, trường hợp hợp đồng chấm dứt do lỗi của Bên thuê thì tiền cọc thuộc về Bên cho thuê; trường hợp do lỗi của Bên cho thuê thì Bên cho thuê phải trả cho Bên thuê tiền cọc và một khoản tiền tương đương tiền cọc.

Tuy nhiên trên thực tế, tiền cọc thuê nhà được sử dụng đa mục đích, trong đó phần lớn là được đối trừ vào thời gian thuê nhà chậm thanh toán, phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và một phần trang trải cho Bên các nhà cung cấp dịch vụ thứ ba.

Kiến nghị

Để hoàn thiện và làm rõ các quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê BĐS, trình tự thủ tục thông báo đơn phương và nguyên tắc giải quyết tranh chấp, có một số kiến nghị như sau:

Thứ nhất, đề nghị Bộ Xây dựng nhanh chóng có hướng dẫn về các nội dung quy định tại Khoản 1 Điều 30 Luật Kinh doanh BĐS 2014 được quy định lại tại điểm g, Khoản 2, Điều 18 Luật Kinh doanh BĐS 2023 có hiệu lực ngày 01/8/2024. Theo đó, văn bản hướng dẫn làm rõ nghĩa của các thuật ngữ "mục đích thuê", làm rõ nghĩa "không đảm bảo an toàn" theo quy định tại điểm g, Khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Thứ hai, đề nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn để xác định tính hợp lệ của "Thông báo" đơn phương chấm dứt hợp đồng./.