Kiệt quệ vốn, nhu cầu phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS tăng cao

Khó vốn vẫn là lực cản của doanh nghiệp

Nửa đầu năm, thị trường bất động sản đã trải qua khoảng thời gian khó khăn và phải chứng kiến nhiều "cuộc chia ly". Số liệu của Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho hay 6 tháng đầu năm nay, cả nước có tới 3.185 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông báo tạm dừng hoạt động có thời hạn, bằng 125% so với cùng kỳ năm 2023. Số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể là 605, bằng 92,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hiện hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với những kịch bản mà không một ai mong muốn đó là phá sản, tạm dừng hoạt động, cắt giảm lương, tái cấu trúc… Còn những doanh nghiệp may mắn tồn tại trên thị trường thì hầu hết đều trầy trật để hoạt động, hoặc "nằm im" để nghe ngóng diễn biến của thị trường

Đáng chú ý, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp đang thực sự "có vấn đề" khi thiếu vốn để rót vào các dự án đã, đang và chuẩn bị triển khai thi công. Đây có lẽ là bài toán đau đầu nhất mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang chưa có lời giải.

Mặt khác, việc vay vốn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng gặp khó trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước có chủ trương khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Trong khi đó, dòng vốn huy động từ người mua trả tiền trước không còn thuận lợi do các yếu tố như lãi suất thả nổi còn cao, pháp lý dự án tắc nghẽn,… Vì vậy, câu chuyện nguồn vốn trở thành nỗi lo của nhiều doanh nghiệp, các chủ đầu tư đối diện với nhiều áp lực trong việc huy động vốn để phát triển dự án.

Các chuyên gia cũng đánh giá, nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là "áp lực" đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy các nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo các bộ luật mới được thông qua (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai), nhưng nếu vấn đề về "nguồn vốn" không được giải quyết sớm thì chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản tại Hà Nội cho biết, hiện nay vấn đề lớn nhất của doanh nghiệp này là không đủ điều kiện vay, không còn tài sản thế chấp trong khi đã nợ nần chồng chất. Đặc biệt, doanh nghiệp còn đang loay hoay với nợ trái phiếu, nợ ngân hàng nên không thể được vay vốn tiếp. Vì vậy, vị này chỉ mong nếu còn tài sản nào bán được, thế chấp được để vay là doanh nghiệp sẵn sàng làm để được tồn tại.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, khi thị trường vẫn chưa hồi phục, doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền yếu, tỉ lệ vay nợ ở mức cao và nguồn tiền để trả nợ hạn chế có thể sẽ tiềm ẩn rủi ro về khả năng thanh toán cho các đợt trái phiếu đã phát hành trước đó.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, khi thị trường vẫn còn khó khăn, các chủ đầu tư không thể mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng tăng lên mức 2,5% (so với khoảng 2,2% hồi đầu năm) khiến nhiều ngân hàng trở nên thận trọng hơn khi giải ngân, từ đó gây khó khăn cho doanh nghiệp địa ốc trong việc tiếp cận vốn vay.

"Các luật mới sẽ được thực thi vào 1/8 tới đây sẽ giải quyết vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản, theo đó nhiều dự án của doanh nghiệp bị "đắp chiếu" sẽ được gỡ. Tuy nhiên, thiếu vốn vẫn là rào cản cho nhiều doanh nghiệp. Khó vay ngân hàng vì sức khỏe tài chính yếu, tồn kho cao trong khi trái phiếu đến kỳ hạn thanh toán... tất cả chồng chất lên doanh nghiệp và những doanh nghiệp yếu kém vẫn có nguy cơ bị loại khỏi thị trường và dự án thì vẫn tiếp tục "đắp chiếu".

Tôi muốn nhấn mạnh một nghịch lý trong bối cảnh hiện nay là, khi các doanh nghiệp suy yếu và cần sự hỗ trợ của các ngân hàng thì cũng là lúc các ngân hàng buông tay vì sợ rủi ro tín dụng. Để ngân hàng cho vay mà không sợ rủi ro, quỹ bảo lãnh tín dụng (quỹ bảo lãnh tín dụng bảo lãnh số tiền các ngân hàng đã cho doanh nghiệp vay, nếu doanh nghiệp mất khả năng trả nợ) là giải pháp phù hợp nhất mà Chính phủ cần cân nhắc", TS. Hiếu nhìn nhận.

Nhu cầu phát hành trái phiếu gia tăng

Trong bối cảnh khó khăn, một số doanh nghiệp đã tự thân vận động, tìm cách huy động vốn để duy trì hoạt động. Đặc biệt, nghĩa vụ trả nợ trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc năm 2024 vẫn lớn khiến các doanh nghiệp phải tìm nhiều kênh huy động vốn mới.

Đơn cử Công ty CP Tập đoàn Danh Khôi đã thông qua phương án phát hành 100 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để huy động 1.000 tỷ đồng. Mục đích là để thanh toán tiền nợ thuế, nợ trái phiếu, nợ ngân hàng, để gom quỹ đất và bổ sung vốn lưu động.

Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh cũng phát hành thành công mã trái phiếu TMCCH2429002 cho thị trường trong nước với giá trị huy động 200 tỷ đồng. Báo cáo tài chính năm 2023 của Trung Minh ghi nhận, năm 2023 công ty lỗ sau thuế 6,7 tỷ đồng. Vốn chủ sở hữu tính đến cuối năm 2023 đạt 156,8 tỷ đồng, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ở mức 27,54 lần, tương ứng số nợ phải trả của doanh nghiệp ở mức 4.318 tỷ đồng, gấp 3,8 lần năm 2022. Dư nợ trái phiếu/vốn chủ sở hữu ở mức 12,11 lần, tương ứng dư nợ trái phiếu ở mức 1.898 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư Nam Long công bố phát hành thành công mã trái phiếu NLGB2429001 với giá trị huy động 550 tỷ đồng. Quý I/2024, Nam Long báo lỗ sau thuế 65 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lãi 16 tỷ đồng. Nợ phải trả ở mức 15.440 tỷ đồng, tăng 2,4% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu ở mức 3.801 tỷ đồng.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong tháng 6/2024 đã có 30 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và 3 đợt phát hành ra công chúng với trị giá phát hành lần lượt là hơn 40.000 tỷ đồng và 2.000 tỷ đồng.

Lũy kế từ đầu năm đến hết tháng 6/2024, có 102 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với trị giá 104.109 tỷ đồng và 10 đợt phát hành ra công chúng trị giá 11.378 tỷ đồng. Trái phiếu được phát hành nhiều nhất đến từ nhóm ngân hàng chiếm 64%, tiếp theo là bất động sản chiếm 26,2%.

Trong tháng 6, các doanh nghiệp đã mua lại 13.336 tỷ đồng trái phiếu trước hạn, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2023. Trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 139.765 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 58.782 tỷ đồng, tương đương 42%.

Trên thị trường thứ cấp, tổng giá trị giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng 6 đạt 99.469 tỷ đồng, bình quân đạt 4.973 tỷ đồng/phiên, tăng 12,1% so với bình quân tháng 5. Tính từ đầu năm đến hết tháng 6, tổng giá trị giao dịch trái phiếu phát hành riêng lẻ đạt 492 nghìn tỷ đồng.

Theo đánh giá của các chuyên gia, những con số tích cực trên cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay lại thị trường trái phiếu. Với giá trị phát hành hiện tại khả năng thị trường trái phiếu tiếp tục phục hồi trong nửa cuối năm 2024 là rất lớn. Ngoài ra, nhu cầu vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp đang ở mức cao trong bối cảnh nền kinh tế đang cho thấy sự phục hồi ngày càng tích cực.

Chuyên gia của FiinRatings dự báo:" Nhu cầu đi vay và phát hành trái phiếu của doanh nghiệp sẽ tăng tốc trong nửa cuối năm 2024".

Các chuyên gia này cũng đưa ra một số lý do để lý giải do dự báo trên, như: Tín hiệu phục hồi của lĩnh vực sản xuất nói chung thể hiện qua sự tăng trưởng nhập khẩu nguyên vật liệu; Chủ trương nới lỏng chính sách tiền tệ và tín dụng nhằm tiếp tục hỗ trợ phát triển kinh tế và hồi phục của doanh nghiệp; và tín hiệu phục hồi ở một số ngành chủ chốt bao gồm bất động sản nhà ở phân khúc bình dân ở một số địa phương.

Nhận định về kênh huy động vốn từ trái phiếu cho địa ốc, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế chia sẻ: "Doanh nghiệp mong muốn phát hành được trái phiếu để trả nợ, có vốn để xoay vòng đầu tư,... Tuy nhiên lúc này, muốn huy động được vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì phải thực hiện theo Nghị định 65, phải có đáp ứng các điều kiện đặt ra trong chính sách.

Thực tế mà nói, với Nghị định 65, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của chúng ta có lẽ gần như ở mức khó nhất trong khu vực. Chính sách rất an toàn cho cả người phát hành lẫn nhà đầu tư. Song, điều này cũng buộc các doanh nghiệp phát hành phải tự nâng mình lên rất cao để đáp ứng các điều kiện (gần tiệm cận với doanh nghiệp niêm yết). Trong điều kiện của Việt Nam hiện giờ, tôi cho rằng chưa đến mức độ phải chặt chẽ như vậy. Việc quy định chặt chẽ như vậy là chưa cần thiết, nên khuyến khích thay vì bắt buộc".

Theo đó, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, trước mắt nên tiếp tục kéo dài Nghị định 08 thêm một thời gian để từ đó, các doanh nghiệp có điều kiện thích ứng với chính sách và thị trường, có điều kiện phát hành trái phiếu để tiếp tục quay vòng dòng vốn. Còn bản thân doanh nghiệp phải có sự nỗ lực, tiến hành tái cấu trúc để có thể phát hành trái phiếu. Phát hành được là một chuyện nhưng sau đó, nhà đầu tư trên thị trường có mua hay không còn phụ thuộc vào niềm tin của họ với doanh nghiệp. Chính bản thân doanh nghiệp phải là người tự củng cố và cải thiện yếu tố này.