Giá bất động sản tăng quá nhanh so với thu nhập của người dân

Giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập

Đó là chia sẻ của TS. Cấn Văn Lực tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở - "Sóng vệ tinh" diễn ra chiều 18/9, tại TP.HCM. Diễn đàn do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng Báo Người Lao Động và Cộng đồng Review Bất động sản tổ chức.

Chia sẻ tại sự kiện, TS. Cấn Văn Lực cho biết, hiên nay thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đối mặt với nhiều khó khăn. Trong đó, người dân rất khó sở hữu nhà khi thu nhập không theo kịp mức độ tăng giá nhà đất.

Một thống kê đáng chú ý cho thấy một công chức tại Việt Nam hiện cần tới gần 26 năm làm việc mới có thể mua được một căn hộ chung cư. Điều này phản ánh thực trạng giá bất động sản tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tạo nên khoảng cách lớn so với mức bình quân thế giới.

Vì vậy, theo TS. Cấn Văn Lực thì cần có biện pháp để kiểm soát giá bất động sản, đưa giá về mức hợp lý hơn và đa dạng hóa nguồn vốn cũng như sản phẩm là vấn đề bức thiết để đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Dù vậy, theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản– Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản từ đầu năm 2025 đến nay ghi nhận nhiều tín hiệu sáng khi nguồn cung đã dồi dào hơn, đạt khoảng 120% so với cùng kỳ năm trước.

Cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng hơn, từ căn hộ thương mại, nhà phố, biệt thự cho đến các dự án nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu ở nhiều phân khúc khác nhau. Đây là kết quả của việc Chính phủ ban hành nhiều cơ chế, chính sách cùng các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện để nguồn cung ra thị trường được cải thiện rõ rệt.

Về mặt giá cả, dù giá bất động sản vẫn ở mức cao, song nhìn tổng thể, thị trường không xảy ra tình trạng sốt nóng. Theo các chuyên gia, việc giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập bình quân không phải là điều quá lo ngại, bởi bài toán mua nhà không chỉ dựa trên thu nhập hằng tháng, mà quan trọng hơn là khả năng tích lũy và chi trả.

Thêm vào đó, khi chất lượng sống tại các khu đô thị ngày nay đã nâng cao hơn nhiều so với cách đây 20 năm, người mua không chỉ sở hữu một căn nhà mà còn mua cả một môi trường sống chất lượng, với hạ tầng và tiện ích đi kèm.

Để giải quyết bài toán bền vững của thị trường, Nhà nước đang tập trung vào việc cải cách thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng, nhằm đơn giản hóa quy trình, giảm chi phí cho doanh nghiệp, qua đó tăng thêm nguồn cung.

Cơ cấu nhà ở cũng đã được điều chỉnh theo hướng đa dạng, song phân khúc phù hợp với người thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Đây là vấn đề cần tiếp tục bổ sung trong giai đoạn tới, thông qua các chính sách và cơ chế riêng để đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thật.

Nhìn tổng thể, bất động sản Việt Nam đang trong quỹ đạo ổn định, với các yếu tố hỗ trợ từ chính sách vĩ mô, nguồn cung được cải thiện và chất lượng sản phẩm nâng cao. Thách thức vẫn còn, nhưng dư địa cho tăng trưởng bền vững là rất rõ ràng nếu Nhà nước và doanh nghiệp cùng hành động để cân bằng giữa giá cả, nguồn cung và nhu cầu thực của người dân.

Xét về thực tiễn của doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng một trong những giải pháp quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay là tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt quan tâm đến kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn, đồng thời tránh tình trạng đầu tư dàn trải.

Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp có xu hướng triển khai cùng lúc nhiều dự án trên cùng một địa bàn, dẫn đến áp lực vốn, dòng tiền và gia tăng rủi ro tài chính. Đây là điều cần được cảnh báo sớm để tránh hệ quả tiêu cực về lâu dài.

Các doanh nghiệp cũng cần chủ động trong quá trình chuyển đổi số, chuyển đổi xanh trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Đồng thời, việc tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản sẽ tạo ra nền tảng quan trọng để thị trường minh bạch hơn. Năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa doanh nghiệp và quá trình chuẩn hóa quy trình, sản phẩm, nhân sự cũng cần được nâng cao để thích ứng với khung pháp lý mới theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Thực tế cho thấy, hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức, và nếu biết tận dụng, doanh nghiệp có thể vượt qua giai đoạn khó khăn để phát triển bền vững.

Ở góc độ chính sách, Nhà nước và Chính phủ cần có những giải pháp cụ thể, khả thi nhằm ổn định và từng bước giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở.

Sáu bất cập lớn cần được xử lý bao gồm đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản, như khôi phục và phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, đồng thời xây dựng lộ trình hợp lý cho việc đánh thuế bất động sản.

Cùng với đó, việc kiên quyết chống lãng phí trong quản lý đất đai, tài sản công và đầu tư công sẽ vừa tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế, vừa giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch.

Chính phủ cũng cần triển khai quyết liệt việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản và nhà ở, đồng thời ban hành cơ chế quản lý, khai thác và sử dụng nguồn dữ liệu này một cách hiệu quả.

Nhiều điểm sáng của nền kinh tế Việt Nam trong 8 tháng đầu năm

Chia sẻ về nền kinh tế của Việt Nam trong 8 tháng đầu năm, TS. Cấn Văn Lực cho biết, kinh tế Việt Nam 8 tháng qua vẫn cho thấy nhiều điểm sáng. Cầu tiêu dùng trong nước phục hồi, xuất khẩu có cải thiện dù đã chậm lại. Đầu tư tư nhân và FDI duy trì mức tăng khá, trong khi đầu tư công tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ.

Các ngành dịch vụ, đặc biệt là du lịch, logistics, lưu trú – ăn uống, giáo dục và đào tạo, đều ghi nhận tăng trưởng khả quan. Lạm phát vẫn trong tầm kiểm soát, lãi suất duy trì thấp, tỷ giá và nợ xấu không vượt ngoài khả năng kiểm soát. Thị trường chứng khoán tăng trưởng tốt, còn bất động sản bắt đầu có dấu hiệu hồi phục.

Một trong những động lực đáng chú ý là sự phát triển của kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn và chuyển đổi năng lượng. Hoạt động đối ngoại và hội nhập quốc tế được đẩy mạnh, cùng với cơ hội lớn từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Đặc biệt, quá trình cải cách thể chế, tinh gọn bộ máy và sáp nhập các đơn vị hành chính đang mở ra không gian phát triển mới. Chưa bao giờ việc sửa các luật, nghị định, thông tư của Việt Nam nhanh như bây giờ.

Điểm nhấn quan trọng khác là đầu tư công. Kế hoạch năm nay đạt khoảng 33 tỉ USD, cao hơn mức 31 tỉ USD của năm ngoái. Nếu giải ngân thành công, đầu tư công có thể đóng góp hơn 2% vào tăng trưởng GDP.

Ngoài ra, gần 3.000 dự án với tổng vốn khoảng 235 tỉ USD hiện đang bị “ách tắc”. Nếu tháo gỡ được 10% trong năm nay và thêm 10% năm tới, sẽ giải phóng khoảng 600.000 tỉ đồng mỗi năm, tạo dòng vốn lớn cho nền kinh tế.

Một vấn đề gây chú ý là diễn biến tỉ giá VND/USD. Năm ngoái, VND mất giá khoảng 5%, trong khi năm nay USD mất giá khoảng 10% nhưng VND vẫn giảm thêm 3,4%. Đây là hiện tượng hiếm gặp, và có ba nguyên nhân chính.

Cán cân thanh toán của Việt Nam bị âm do xuất khẩu hàng hóa có thặng dư nhưng dịch vụ – nhất là du lịch và logistics – lại thâm hụt. Biến động thuế quan khiến nhu cầu găm giữ ngoại tệ tăng lên. Giá vàng biến động cũng kích thích hoạt động nhập lậu, gây áp lực lên thị trường ngoại hối.

Chênh lệch lãi suất cũng là một yếu tố. Hiện tại, Mỹ đang duy trì lãi suất khoảng 4,2% – 4,5%, tương đương với mức lãi suất liên ngân hàng ở Việt Nam. Trong bối cảnh rủi ro tỉ giá thấp, dòng vốn ngoại tệ có xu hướng quay trở lại Mỹ.

Tuy nhiên, dù tỉ giá có tăng thì lãi suất VND vẫn sẽ ổn định để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Đặc biệt, dự báo từ nay đến cuối năm và sang năm tới, tỉ giá sẽ ổn định hơn nhiều, nhất là khi FED tiếp tục cắt giảm lãi suất. Dự kiến cả năm VND mất giá khoảng 4%.

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, về kinh tế thế giới đang trong xu hướng chậm lại, với dự báo năm nay chỉ quanh mức 2,3%. Trong khi đó, Việt Nam lại đặt mục tiêu tăng trưởng ít nhất 8% trong năm nay và đạt hai con số trong những năm tiếp theo. Đây là thách thức rất lớn nhưng vẫn thể hiện quyết tâm mạnh mẽ của Đảng, Nhà nước và Chính phủ trong việc duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững./.