Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo thị trường BĐS quý III/2021. Về tồn kho BĐS, Bộ Xây dựng cho biết, qua tổng hợp, phân tích số liệu về nguồn cung BĐS và lượng giao dịch BĐS theo các báo cáo công bố thông tin thị trường BĐS của các địa phương, cho thấy số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính vào khoảng 15.067 căn.
Như vậy, khả năng hấp thụ của thị trường BĐS trong quý III/2021 giảm so với quý trước do một số địa phương lớn phải thực hiện giãn cách kéo dài do dịch bệnh COVID-19 diễn biến căng thẳng tại nhiều tỉnh thành trọng điểm như TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương,….
Về tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, tính đến 30/9/2021 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 682.594 tỷ đồng (tính đến 30/6/2021 là 672.224 tỷ đồng).
Cụ thể, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 168.687 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 24,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 38.991 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,7% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 28.326 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.
Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 26.919 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 53.348 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 105.558 tỷ đồng, chiếm 15,5% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.
Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 73.833 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 10,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh BĐS khác đạt 186.932 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 27,4% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.
Trước đó, qua tổng hợp, phân tích số liệu về nguồn cung bất động sản và lượng giao dịch bất động sản từ các báo cáo địa phương, Bộ Xây dựng cho biết quý I/2021, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch ước tính vào khoảng 3.300 căn. Điều này cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý I/2021 tốt hơn so với cùng kỳ năm 2020 và quý IV/2020.
Tuy vậy, Bộ Xây dựng cho hay, trong khi tỷ lệ hấp thụ bất động sản nhà ở dần được cải thiện thì lượng giao dịch và khả năng hấp thụ đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hạn chế. Tỷ lệ giao dịch bình quân trong quý chỉ đạt khoảng 30%. Mặt khác, khảo sát chưa đầy đủ từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản có lãi lớn quý I/2021 cho thấy, số hàng tồn kho còn khá cao. Song phần lớn giá trị tồn kho của các doanh nghiệp này tính đến hết quý I không biến động nhiều so với thời điểm đầu năm.
Được biết, tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán bao gồm tồn kho thành phẩm và tồn kho bán thành phẩm. Tồn kho thành phẩm là sản phẩm đã hoàn thiện như căn hộ, nhà ở đưa ra thị trường nhưng không được giao dịch, làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp, trở thành cục nợ có thể dẫn đến nguy cơ phá sản nếu không thể biến lượng hàng tồn thành tiền. Trên thị trường, hàng tồn chủ yếu là các dự án bất động sản cao cấp, giá bán trên 35 triệu đồng/m2.
Còn tồn kho bán thành phẩm hay còn gọi là bất động sản dở dang chủ yếu ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai. Lý thuyết là vậy song trên thực tế, rất nhiều dự án thực hiện mãi không xong vì nhiều lý do cả về thủ tục pháp lý, vốn... nên cứ “chình ình” trong mục bất động sản dở dang.
Lý giải về nguyên nhân tồn kho của các doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, trong năm qua doanh nghiệp kinh doanh và nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn do dịch Covid-19, cùng với đó là những vấn đề pháp lý liên quan đến việc cấp phép cho dự án bị siết chặt, khiến thị trường giảm nguồn cung sản phẩm mới.
Tồn kho nhưng giá không giảm
Những tưởng con số tồn kho vẫn cao thì giá bất động sản sẽ giảm nhưng thực tế, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà không hề giảm, thậm chí còn tăng cao. Theo báo cáo thị trường quý I của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại các địa phương trên cả nước tăng đều theo tháng, bình quân tăng 5 - 10% so với quý liền trước.
Theo ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, bất động sản nhà ở tại các khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM là phân khúc đáng được cân nhắc cho các nhà đầu tư cá nhân trong năm 2022. Lãnh đạo Colliers cho rằng, với nguồn cung dồi dào trong năm tới và nhu cầu mua nhà lớn của người dân, giá bán nhà ở tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong năm 2022.
Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, theo báo cáo, công bố thông tin thị trường bất động sản năm 2020 và 02 tháng đầu năm 2021 thì giá bất động sản vẫn tăng; trong đó, có những khu vực, dự án giá tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.
Bộ Xây dựng từng cho biết, đối với một dự án bất động sản thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án.
Bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).
Trước đó, theo Bộ Xây dựng, căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) tại các đô thị lớn rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm. Các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 đã tăng lên 25 triệu đồng/m2.
Có thể nói, giá bất động sản có giảm hay không phụ thuộc rất lớn vào vấn đề cung - cầu, tâm lý của người nắm giữ tài sản. Trong một phát biểu trước đó, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng nói rằng: “Chúng tôi không còn gọi đó là tồn kho nữa, mà đó chỉ là sản phẩm chưa bán hoặc đang trong quá trình chuẩn bị tung ra thị trường của các doanh nghiệp địa ốc”. Phải chăng vì thế mà trong bối cảnh tiền gửi ngân hàng dồi dào, lãi suất ngày càng thấp, bất động sản có thể là kênh trú ẩn an toàn và sinh lời, nhất là khi sản phẩm bất động sản vẫn được đánh giá là có lãi từ 10 - 15% sau một năm.
Bàn về giá bất động sản tăng, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tư vấn Savills Việt Nam chia sẻ: “Chúng ta không cần quá lo ngại chuyện mức giá bất động sản. Trong năm 2021, một số dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải được rà soát lại tổng thể giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án đó khi tung sản phẩm ra thị trường”.
Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh cũng được các chuyên gia bất động sản đưa ra Thách thức đầu tiên là việc kiểm soát dịch bệnh trên phạm vi toàn cầu và tốc độ phục hồi nền kinh tế trong nước trong thời gian tới. Thứ hai là việc triển khai có hiệu quả và sớm đi vào cuộc sống những cơ chế, chính sách đã được nghiên cứu, sửa đổi để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh bất động sản thời gian qua./.
Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/toancanh/hon-15000-can-ho-ton-kho-do-anh-huong-tu-dich-covid-19-20201231000004285.html
