M&A bất động sản gặp nhiều rào cản vì nợ xấu
Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế LS.TS Bùi Quang Tín, CEO trường doanh nhân Bizlight, việc vốn ngoại đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng thông qua hình thức M&A là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện đang thiếu về vốn, cần tìm đối tác để tiếp tục xây dựng và phát triển cũng như tạo ra những sản phẩm chất lượng tốt hơn cho thị trường. Tuy nhiên, vẫn có không ít lực cản trên thị trường này.
Cụ thể hiện nay, nợ xấu bất động sản vẫn chưa giảm mạnh dù dư nợ tín dụng bất động sản không cao so với năm 2016. Theo số liệu thống kê của Ngân hàng nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, hiện cho vay bất động sản chiếm khoảng 10,8% tổng dư nợ cho vay của TP.HCM.
Như vậy, với dư nợ của TP.HCM khoảng 1,75 triệu tỷ đồng tính đến cuối năm 2017, cho vay bất động sản đã tương đương khoảng 198.000 tỷ đồng. Đó là chưa tính khoản cho vay mua bất động sản "ẩn" trong cho vay tiêu dùng cá nhân.
Biểu đồ nợ xấu bất động sản của VAMC.
Hiện dư nợ cho vay tiêu dùng tại TP.HCM khoảng 220.000 tỷ đồng, trong đó cho vay liên quan đến bất động sản chiếm khoảng 28,7%, tương đương khoảng 63.140 tỷ đồng. Như vậy, tổng dư nợ cho vay bất động sản tại TP.HCM ước khoảng 261.140 tỷ đồng, tăng 15.140 tỷ đồng so với năm 2016, nếu xét con số tuyệt đối. Đi cùng với con số dư nợ này thì nợ xấu cũng chiếm tỷ lệ không ít.
Tuy tỷ lệ nợ xấu chưa được công bố đầy đủ nhưng có thể thấy, TP.HCM đang có nhiều dự án nợ “chúa chổm” và đang bị các ngân hàng xiết nợ, bán đấu giá, phát mãi tài sản… Điển hình là dự án chung cư Vạn Hưng Phát do Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát làm chủ đầu tư - một điểm nóng kiện tụng.
Xem chi tiết tại đây.
Nhà giá rẻ "lép vế" trên thị trường Hà Nội
Trái ngược với sự nở rộ của chung cư trung và cao cấp, từ cuối năm 2017 đến thời điểm hiện tại, nhà ở giá rẻ Hà Nội chỉ có thêm dự án Mipec City View. Đây cũng là dự án giá rẻ đầu tiên của chủ đầu tư Mipec.
Mipec City View có tổng diện tích đất 5,5ha, bao gồm 7 tòa chung cư cao 25 tầng và khu thấp tầng cùng nhiều tiện ích nội khu. Dự án nằm trong vùng quy hoạch của quận Hà Đông, tiếp giáp với cung đường Nguyễn Xiển - Xa La. Các căn hộ tại đây có diện tích từ 50,9-68,9 m2, giá bán từ 15-17 triệu/m2. Tổng giá thành căn hộ dao động từ 790 triệu-1 tỷ.
Chỉ có duy nhất một dự án nhà giá rẻ được tung ra thị trường.
Hiện tại dự án mới mở bán tòa M3 và dù mới mở bán nhưng đến nay 80% căn hộ của tòa M3 đã được tiêu thụ. 95% các căn diện tích nhỏ (50,9-54,1m2) đều đã có chủ. Bảng hàng không còn nhiều lựa chọn cho khách. Nhiều khách đang phải đợi đợt mở bán của các tòa kế tiếp để xuống tiền. Tốc độ tiêu thụ của tòa M3 (dự án Mipec City View) tiếp tục cho thấy sức hút và sự khan hiếm của nhà giá rẻ.
Ông Nguyễn Trần Nam -Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để sản phẩm nhà ở giá rẻ phát triển mạnh, ngoài những chính sách hiện hữu, các chủ đầu tư đang rất cần sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn nữa của chính quyền địa phương.
Cụ thể, các chủ đầu tư cần nhất là sự hợp tác với các đơn vị chính quyền trong việc thực hiện kế hoạch giải phóng mặt bằng và tổ chức tái định cư. Bên cạnh đó, ông Nam cũng nhận định, nhà giá rẻ rất cần có thêm gói tín dụng riêng để có thể phát triển mạnh.
Xem chi tiết tại đây.
Nóng chuyện đẩy nhanh tiến độ Sân bay Long Thành
Ông Dương Trung Quốc, đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai chia sẻ, đã nhận nhiều phản ánh của cử tri Đồng Nai từ 10 năm qua. Người dân nằm trong vùng dự án gần như ít người biết có dự án lớn, nếu người nào biết thì lại rất băn khoăn vì không biết có làm hay không.
Do đó, việc Quốc hội thông qua chủ trương xây dựng Cảng Hàng không quốc tế Long Thành tháng 6/2015 tạo kỳ vọng cho dự án này. Theo đó, Dự án có công suất dự kiến 100 triệu hành khách và 5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, được chia làm 3 giai đoạn. Tổng mức đầu tư toàn bộ dự án 336.630 tỷ đồng (tương đương 16,03 tỷ USD).
Về nguồn vốn, cơ bản cũng đã được bố trí. Theo đó, Quốc hội cho phép tách dự án đền bù tái định cư dự án Long Thành ra thành một dự án thành phần với tổng kinh phí dự kiến 22.938 tỷ đồng. Trong đó, ngoài 5.000 tỷ đồng từ kế hoạch đầu tư trung và dài hạn giai đoạn 2016-2020 đã được Quốc hội thông qua cuối năm 2016, Quốc hội tiếp tục cho phép bổ sung tiếp 15.000 tỷ đồng từ nguồn các dự án quan trọng quốc gia. Đồng thời, 2.938 tỷ đồng còn lại sẽ dùng tiền sử dụng đất, thu hồi đất tái định cư để bổ sung vào.
Tuy nhiên, việc triển khai dự án trên thực tế cũng không phải đơn giản. Ông Nguyễn Ngọc Hưng, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Đồng Nai cho biết, trong vùng lõi 5.000 ha xây dựng sân bay, có 1.800 ha đất cao su, thuộc công ty của nhà nước quản lý, nên việc giải phóng mặt bằng không phức tạp, vì chỉ đền bù cây cao su. Đối với phần đất 370 ha đất để tổ chức tái định cư và khu nghĩa địa 20 ha, cũng nằm trong đất trồng cây cao su, nên cũng không quá khó khăn.
Dự án Sân bay Long Thành có công suất dự kiến 100 triệu hành khách và 5 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, được chia làm 3 giai đoạn.
Tuy nhiên, việc giải tỏa phần lớn diện tích còn lại là rất nan giải. Hiện tại, giá đất khu vực Long Thành tăng từng ngày, nhất là sau khi Dự án đầu tư Sân bay Long Thành được thông qua. Do đó, chính quyền đang tính tới phương án định giá lại sao cho đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước với dân.
“Khó khăn lớn nhất là việc di dân quá lớn, bởi đây là dự án lớn nhất của tỉnh từ năm 1975 đến nay, với 15.500 người của 4.815 hộ gia đình, phải tổ chức lại tái định cư, tiến hành công tác đào tạo nghề cho người còn nằm trong độ tuổi lao động.
Khó khăn là vậy, nhưng địa phương đã và đang tập trung toàn lực cho dự án, bởi Sân bay Long Thành sẽ mang lại thuận lợi rất lớn cho địa phương trong việc phát triển kinh tế, kết nối giao thông với các vùng khác, đặc biệt hệ thống cao tốc đều đi ngang qua Long Thành như cao tốc Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Long Thành, Long Thành - Dầu Dây - Phan Thiết…”, ông Hưng cho biết.
Trong khi đó, ông Đỗ Tất Bình, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV), cho hay, chủ đầu tư đang đấu thầu chọn tư vấn nghiên cứu khả thi dự án Sân bay Long Thành và phấn đấu đến tháng 10/2019 trình ra Quốc hội. Sau khi được phê duyệt, tùy theo phương thức huy động vốn, chủ đầu tư triển khai nhiệm vụ tiếp theo.
Xem chi tiếttại đây.
TP.HCM: Gần 500 chung cư không có hệ thống phòng cháy chữa cháy
Đó là cảnh báo của Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) về thực trạng phòng cháy chữa cháy đối với chung cư, nhà cao tầng trên địa bàn Tp.HCM.
Theo thống kê, tính đến tháng 9/2016, toàn thành phố có 1.037 chung cư. Trong 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đã hết niên hạn sử dụng có 15 chung cư cũ bị hư hỏng nặng, gây nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D). Từ năm 2012 đến tháng 9/2016, toàn thành phố đã xảy ra 34 vụ cháy tại các tòa nhà cao tầng, trong đó, có 26 vụ cháy tại các chung cư nhà ở.
Một số tồn tại và sai phạm có thể dẫn đến mất an toàn phòng cháy chữa cháy tại chung cư.
HoREA cảnh báo, tại Tp.HCM, nhiều chung cư được cấp phép xây dựng trong hẻm. Khi đó, nếu xảy ra hỏa hoạn, người dân sẽ rất khó khăn khi thoát hiểm.
Khi quy hoạch tổng mặt bằng chung cư, nhiều chủ đầu tưchưa bố trí phần đường dành cho xe chữa cháy hoạt động khi xảy ra sự cố. Hay có chủ đầu tưđã chừa đường cho xe chữa cháy nhưng tải trọng mặt đường không đáp ứng theo quy định của Luật Phòng cháy chữa cháy nên xe chữa cháy hạng nặng không thể vào được...
Bên cạnh đó, tại nhiều chung cư, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, cư dân cũng bày tỏ quan ngại về chất lượng công trình, hệ thống phòng cháy, chữa cháy. Chẳng hạn, hệ thống báo cháy kém chất lượng, liên tục “báo cháy giả” nên cư dân rất “bình thản” khi nghe chuông báo cháy, điều này rất nguy hiểm nếu xảy ra cháy thật. Hay có chung cư tắt luôn hệ thống báo cháy để không bị “làm phiền”; mở thông cửa ngăn khói để tiện đi lại; chiếm dụng lối thoát hiểm để phục vụ mục đích khác…
Xem chi tiếttại đây.
Hà Nội đề nghị hạ chuẩn phòng cháy 17 chung cư không có khả năng khắc phục
UBND thành phố Hà Nội vừa có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng, Bộ Công an giảm bớt một số yêu cầu quy chuẩn với17 chung cư cao tầng vi phạm PCCC. Văn bản do Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Văn Sửu ký, trong đó UBND Hà Nội cho biết, hiện trên địa bàn Hà Nội có 1.075 nhà, công trình cao tầng, chung cư cao tầng.
Theo UBND TP. Hà Nội qua kiểm tra hiện nay có 17 công trình nhà chung cư cao tầng đã xây dựng xong và đưa vào sử dụng nhưng vẫn còn các tồn tại, vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, “không có khả năng khắc phục” theo yêu cầu của Quy chuẩn, tiêu chuẩn quy định về phòng cháy chữa cháy hiện hành.
Trong đó có 8 dự án do tư nhân bỏ tiền đầu tư gồm:Chung cư mini Bồ Đề (ngõ 193 Bồ Đề), Khu nhà ở nhiều hộ gia đình số 76 Cự Lộc, Tòa nhà văn phòng cho thuê và để ở (số 88 Tô Vĩnh Diện), Tòa nhà chung cư cao tầng (số 46/230 Lạc Trung), Tòa nhà chung cư (89 Phùng Hưng - Phúc La, Hà Đông), Nhà chung cư 30 tầng BMM khu đô thị Xa La của Công ty Sản xuất thương mại BMM, Trung tâm thương mại nhà ở cao tầng số 27 Lạc Trung của Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội, Tháp B văn phòng thuộc tòa nhà hỗn hợp HH1 ngõ 102 Trường Chinh của Công ty CP Cơ điện và Xây dựng Việt Nam.
Xem chi tiếttại đây.
Dự án An Bình City: Hàng nghìn căn hộ thiếu hụt diện tích
Theo chia sẻ của một khách hàng mua căn hộ tại dự án An Bình City do Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Geleximco) làm chủ đầu tư, hiện nay một căn hộ tại dự án đang có tới 3 diện tích.
“Như căn hộ gia đình tôi mua, trên HĐMB ghi diện tích là 86,5m2. Nhưng bản vẽ thi công được thẩm định diện tích là 84,3m2. Còn theo con số tính toán mới của chủ đầu tư tại thông báo 23 cho việc ký phụ lục hợp đồng diện tích căn hộ lại là 82,72m2. Đấy là chưa kể đến con số đo thực tế tại căn hộ khi các bên bàn giao.
Với kiểu 1 căn hộ 3 diện tích như hiện nay tại dự án An Bình City, HĐMB về diện tích thông thủy có vi phạm pháp luật không? Khách hàng chúng tôi có cảm giác như bị lừa giữa ma trận diện tích?” – vị khách hàng bức xúc.
Liên quan đến sai số vềdiện tích thông thủy, theo các cư dân, đây là kết quả đấu tranh trong suốt 6 tháng qua với nhiều cuộc họp căng thẳng chủ đầu tư mới thừa nhận sai sót và Tập đoàn Geleximco đã có thông báo 23 trong đó thừa nhận “sai số liên quan đến diện tích thông thủy của căn hộ”.
Kèm thông báo này là bảng tổng hợp diện tích các căn hộ sau khi điều chỉnh. Theo tính toán của khách hàng trên cơ sở bảng tổng hợp diện tích sau khi điều chỉnh của chủ đầu tư, các căn hộ đều bị thiếu từ 1,5-4 m2 diện tích thông thủy so với hợp đồng mua bán.
Điều đáng nói, việc thiếu hụt diện tích này không phải ở một vài trường hợp mà số căn hộ thiếu hụt diện tích lên tới hơn 2700 căn với khoảng 5600m2.
Xem chi tiếttại đây.
TS. Đinh Thế Hiển: “Mở cửa cho người nước ngoài mua nhà chỉ nên làm từng bước”
TS. Đinh Thế Hiển cho hay: “Chuyện mở cửa cho người nước ngoài mua nhà chỉ nên làm từng bước chứ không nên đẩy mạnh, mở nhanh, mở ngay. Khi hội nhập, phải theo thông lệ quốc tế nhưng trong khi thị trường còn nhiều vấn đề phải giải quyết thì chúng ta cũng không nên vì để kích thích thị trường mà phải đẩy mạnh vấn đề này. Nhìn lại trong năm 2016, 2017 đâu phải vì nới rộng chính sách cho người nước ngoài mua nhà mà giúp cho thị trường tăng trưởng.
Chúng ta vẫn đang từng bước hội nhập với quốc tế, tất nhiên dưới góc độ của HoREA thì họ luôn luôn muốn giúp cho các công ty bất động sản mở rộng thị trường, mở rộng các đối tượng muabởi có lý của họ.
Tuy nhiên, đứng ở dưới góc độ quốc gia thì rõ ràng, phải nói rằng chính sách về nhà ở nói riêng và chính sách về bất động sản nói chung vẫn chưa ổn định mà còn cần phải hoàn thiện thêm. Ví như chính sách về các dạng nhà ở, diện tích căn hộ, về condotel hay officetel, và đặc biệt là câu chuyện giữa lợi ích của một dự án bất động sản và đầu tư hạ tầng sao cho hợp lý”.
Chia sẻ vớiReatimes, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định: “Xét về phương diện Nhà nước, kinh tế thị trường đã toàn cầu hóa, người Việt Nam cũng đang đầu tư bất động sản tại các nước trên thế giới thì người nước ngoài đến mua bất động sản ở Việt Nam cũng là chuyện bình thường. Nới rộng chính sách cho người nước ngoài mua nhà là động lực mạnh để phát triển thị trường trong năm 2018 nói riêng và tăng GDP cho đất nước”.
Tuy nhiên, TS. Phạm Sỹ Liêm khuyến cáo câu chuyện đề phòng đầu cơ bởi người nước ngoài có tiềm lực về tài chính, có thể mua bất động sản găm lại cho giá lên cao, tạo ra tình trạng khan hiếm giả tạo để đầu cơ, nâng giá, thậm chí hình thành các "đô thị ma". Theo đó, cần có hành lang pháp lý và các quy định phù hợp. Đặc biệt, cũng phải có hạn chế cho người nước ngoài mua nhà không quá bao nhiêu phần trăm trên một khu phố hay đơn vị hành chính cụ thể.
Xem chi tiết tại đây.
