Phân khúc mặt bằng bán lẻ chịu sự cạnh tranh khốc liệt của thương mại điện tử
Theo báo cáo của Savills, công suất mặt bằng bán lẻ cho thuê trung bình cả năm 2020 đạt 95%, giảm nhẹ 1 điểm phần trăm theo năm. Công suất hoạt động của khối đế bán lẻ giảm mạnh nhất 4 điểm phần trăm theo năm do cơ cấu khách thuê kém đa dạng và lượng khách giảm.
Cụ thể, trung tâm thương mại có công suất đạt 95% và cửa hàng bách hóa đạt 98%, cả hai phân khúc đều giữ được sức hút và công suất ổn định theo năm do lượng khách mua sắm cao và cơ cấu khách thuê tốt. Diện tích trống nhanh chóng được lấp đầy, đặc biệt là ở khu trung tâm.
Các thương hiệu bán lẻ hàng đầu trong và ngoài nước đang tìm cách mở rộng, yêu cầu diện tích lớn từ 300-1.000m2 ở các vị trí có lượng người mua sắm cao. Tuy nhiên, các diện tích trống còn lại chỉ từ 100-200m2, chưa đáp ứng được nhu cầu.
Cũng theo Savills, năm 2021, 12 dự án mới với hơn 170.000m2 sẽ gia nhập thị trường. Khoảng 80% tổng nguồn cung này dự kiến ở khu vực ngoài trung tâm. Tuy nhiên, một số dự án mới có thể trì hoãn khai trương mặc dù đã hoàn thành xây dựng.
Liên quan đến vấn đề này, theo đánh giá của các chuyên gia, phân khúc khác của thị trường mặt bằng bán lẻ nói chung và khối đế chung cư nói riêng có dấu hiệu phục hồi tốt. Đặc biệt, hoạt động bán lẻ truyền thống sẽ trở lại mạnh mẽ trong dịp mua sắm cuối năm khi nhu cầu mua sắm của người dân tăng lên. Tuy nhiên, trước diễn biến phức tạp của dịch Covid-19, năm 2021, phân khúc mặt bằng bán lẻ sẽ gặp nhiều khó khăn, hơn 80% nguồn cung mặt bằng bán lẻ mới sẽ ở các khu vực ngoài trung tâm, khi người tiêu dùng đối mặt với việc mất thu nhập và gia tăng sự không chắc chắn, các nhà phát triển đang trì hoãn việc ra mắt các sản phẩm mới.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, mặt bằng bán lẻ đang chịu sự cạnh tranh gay gắt từ thương mại điện tử, trong giai đoạn dịch bệnh hiện nay thì thương mại điện tử có nhiều lợi thế hơn. Google Temasek dự đoán giá trị giao dịch thương mại điện tử của Việt Nam có thể tăng trưởng 43% theo năm, lên 15 tỷ USD vào năm 2025 nhờ vào 66% dân số là người dùng internet thường xuyên và 72% có điện thoại thông minh. Khi thương mại điện tử phát triển, các dịch vụ giao hàng cũng vậy.
Vị chuyên gia này cho rằng, từ quý 3/2020 nhiều khách thuê ngành F&B và thời trang đã đóng cửa hoặc giảm diện tích thuê. Xu hướng giảm quy mô này có khả năng tiếp tục trong trung hạn. Những đơn vị vẫn tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh để đưa mặt bằng bán lẻ ra thị trường như dự định sẽ có thể gặp khó khăn với việc các thương hiệu nước ngoài tạm ngừng gia nhập thị trường và các DN đã thành lập hoãn lại kế hoạch mở rộng. Tuy nhiên, giá thuê thấp hơn có thể sẽ tạo động lực cho ngành trong khi các nhà bán lẻ truyền thống sẽ cần phải đổi mới các chiến lược phù hợp hơn.
Nhà phố, biệt thự tiếp tục “hâm nóng” thị trường khu Đông Sài Gòn
Theo Nhipsongkinhte, khu Đông tiếp tục là tâm điểm của thị trường, một phần cũng được đóng góp bởi những tín hiệu tích cực do thông tin mới của Thành phố Thủ Đức mang lại. Ngoại trừ miền Đông, mặt bằng giá sơ cấp hầu như không thay đổi, còn giao dịch thứ cấp giảm nhẹ do ảnh hưởng của đại dịch.
Trong quý 4/2020, chỉ có hai dự án được tung ra và nguồn cung sơ cấp nằm ở phía Đông và phía Bắc của TP HCM. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh hơn 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do các đợt mở bán dự án tích hợp trong đó các chủ đầu tư tiếp tục tăng giá do nguồn cung hạn chế. Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình vẫn ở mức cao 5.000 USD/m2 trong quý 4/2020, ngay cả sau khi các gói ưu đãi hấp dẫn xuất hiện trong suốt năm nay.
Liên quan đến vấn đề này, theo Colliers International Việt Nam, những thông tin tích cực xung quanh vaccine Covid-19 và khả năng kiểm soát đại dịch tại Việt Nam trong quý 4/2020 đã thúc đẩy tâm lý người mua mạnh mẽ hơn. Hơn 80% tổng số căn chào bán trong quý đã được hấp thụ và hầu hết nằm trong các dự án tích hợp quy mô lớn. Bất động sản liền thổ tiếp tục chứng tỏ sức hút đối với cả người mua ở và nhà đầu tư. Người mua nhà ở được tận hưởng không gian xanh rộng rãi, sự tiện lợi và riêng tư, trong khi các nhà đầu tư cá nhân hy vọng sẽ được hưởng lợi từ bất kỳ đợt tăng giá nào trong tương lai và tiềm năng cho thuê của nó.
Dự báo năm 2021, phân khúc này có nguồn cung nhiều, giá vẫn cao. Sẽ có hơn 4.000 căn được tung ra thị trường vào năm 2021. Giá BĐS đất nền tại TP HCM cao hơn gấp đôi so với Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Do nhu cầu cao, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ tiếp tục bán giá cao với các gói bán hàng hấp dẫn vào năm 2021. Sản phẩm giá hợp lý ở các khu vực lân cận được kỳ vọng sẽ làm giảm chênh lệch cung cầu tại TP HCM. Thị trường khu Đông Bắc dự báo sẽ nóng hơn với sự ra đời của Thành phố Thủ Đức.
Theo đại diện Colliers International Việt Nam, với những phát sinh mới đây của đại dịch Covid-19, thị trường có thể xuất hiện những diễn biến không dễ đoán. Nhà phố với giá trị dưới 10 tỷ đồng có lẽ vẫn có mức thanh khoản tốt bậc nhất ở phân khúc này.
Trong bối cảnh nhiều kênh đầu tư, chẳng hạn như chứng khoán, có tỷ suất sinh lời nhìn chung ít hấp dẫn hơn so với biệt thự, nhà phố thì đây vẫn được xem là kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn về dài hạn. Không thể không kể đến tâm lý của người Việt là vẫn có cảm giác an toàn hơn với những tài sản "hữu hình". Do đại dịch, nhiều chủ đầu tư cũng sẽ phải cố gắng có thêm nhiều ưu đãi như thời gian thanh toán, lãi suất hay quà tặng để thu hút người mua.
Cùng quan điểm, theo báo cáo mới đây của JLL Việt Nam chỉ ra, thông tin tích cực về vaccine Covid-19 và khả năng kiểm soát dịch tốt ở Việt Nam đã thúc đẩy tâm lý người mua tốt hơn nữa. Giá bán sơ cấp 1 tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng hai chữ số theo năm với 12,8% trong quý 4/2020. Điều này chủ yếu là do dự án tích hợp mở bán trong năm đạt mức giá cao hơn trung bình.
Tuy nhiên, so với quý 3/2020, rổ hàng đã thay đổi khi một số căn giá cao trong quý trước đã được bán hết, dẫn đến mức giá có sự giảm sút nhẹ theo quý. Trên cùng một dự án, nhiều nhà đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá, nhờ thông tin tích cực xung quanh Covid-19 và nguồn cung tiếp tục hạn chế đã thúc đẩy tâm lý thị trường. Nhìn chung, giá bán sơ cấp trung bình vẫn ở mức cao 5.158 USD/m2 đất trong quý 4/2020, mặc dù các chính sách bán hàng hấp dẫn xuất hiện từ nhiều quý trước thậm chí còn phổ biến rộng rãi hơn trong quý này.
Theo đơn vị này, cùng với nguồn cung đang cải thiện, nhu cầu mua nhà đến từ người mua ở thực và người mua đầu tư cũng tăng cao. Tâm lý mua đầu tư dâng lên khá cao và tập trung chủ yếu ở thành phố Thủ Đức, nơi đã chính thức được thành lập vào quý 4/2020. Đa số các chủ đầu tư được đánh giá là vẫn tự tin vào chiến lược giá bán của họ do nguồn cung hạn chế và tâm lý thị trường tốt hơn.
Sốt đất cục bộ trong năm 2021 sẽ xảy ra tại những khu vực nào
Các chuyên gia dự báo TP Thủ Đức sẽ thành điểm nóng sáng nhất, dẫn dắt nguồn cung nhà ở tại TP HCM trong thập niên tới. Điều này kéo theo khu Đông tiếp tục là khu vực quyết định trọng điểm các sản phẩm, đặc biệt là mảng căn hộ bao gồm cả sản phẩm cao cấp và hạng sang.
"Khu Đông TP HCM sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư và người mua nhà để ở. Dự kiến tại khu vực này, đến năm 2025 sẽ cung cấp ra thị trường 198.000 căn hộ", ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt - Giám đốc Công ty CBRE Việt Nam cho biết.
Cùng với Thủ Đức, những tỉnh vùng ven khu vực phía Đông tại TP HCM cũng được dự báo sẽ tiếp tục ghi nhận sự sôi động. Điển hình như Bình Dương cũng dự báo sẽ xuất hiện đợt sốt đất trong bối cảnh mở rộng 34 khu công nghiệp vào những năm tới. Theo báo cáo của CBRE, tính đến cuối năm 2020, giá căn hộ tại Bình Dương đã đạt xấp xỉ 30-40 triệu/m2, trong khi năm 2018, mức giá là 20-25 triệu/m2.
Cũng tại thị trường phía Bắc, các chuyên gia dự báo cơn sốt đất cục bộ diễn ra tại một số địa phương phát triển nóng BĐS công nghiệp như Hải Phòng, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc.... Đây là những địa phương đã có dấu hiệu sốt đất thời điểm cuối năm 2020 và dự kiến tiếp tục tăng trong năm 2021.
Còn tại Hà Nội, hiện nay do BĐS nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục trầm lắng, các nhà đầu tư đang có xu hướng trở về đánh bắt gần bờ. Chính vì thế, ba khu vực phía Tây, Phía Bắc và Phía Đông của Thủ Đô đang có dấu hiệu tăng nóng trở lại từ cuối năm 2020 và được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021.
Cụ thể, khu vực phía Tây chạy dọc từ Hoài Đức đến Hòa Lạc đất nền tăng mạnh, có những khu vực giá đã tăng gấp đôi so với hồi quý 4/2019. Tại nhiều khu đô thị Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Geleximco...giá biệt thự liền kề trên thị trường thứ cấp đã tăng 30% so với hồi đầu năm 2020. Nhiều khu đô thị cũ cách đây hơn 10 năm cũng đang rầm rộ ra tiếp hàng giai đoạn 2. Tình trạng sốt nóng đất khu vực phía Tây còn kéo nhà đất khu vực Hòa Lạc, Hòa Bình tăng nóng theo.
Tại khu vực Đông Anh, Gia Lâm giá nhà đất cũng tăng mạnh mẽ. Khảo sát tại một số khu vực khác thuộc huyện Đông Anh như xã Vĩnh Ngọc, xã Nam Hồng, phố Vân Trì, giá đất đang có xu hướng tăng mạnh so với thời điểm giữa năm 2020. Theo đó, giá đất thổ cư ở gần đường lớn dao động trong khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2, giá đất trong thôn - xã có mức giá từ 20 - 30 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, ngoài thị trường BĐS đất nền tại Hà Nội, TP HCM và các tỉnh vùng ven ghi nhận sự tăng giá. Hiện nay, nhiều khu vực đất tại Tây Nguyên cũng đang rục rịch tăng giá. Có thể kể đến như Bảo Lộc, Măng Đen, Tây Ninh...Theo dự báo, năm 2021 nhiều đại gia BĐS cũng sẽ đẩy mạnh phát triển các dự án lớn tại đây sẽ tiếp tục kéo mặt bằng giá đất tiếp tục tăng.
Mặc dù thừa nhận sức nóng của thị trường bất động sản 2021 và khẳng định BĐS vẫn là một kênh đầu tư nhiều tiềm năng nhưng các chuyên gia vẫn khuyến cáo các nhà đầu tư bất động sản cần cẩn trọng nên xác định đầu tư theo một chiến lược dài hơi, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính. Và đặc biệt, nhà đầu tư chỉ nên mua những sản phẩm có tính pháp lý rõ ràng, tránh đu theo cơn sốt theo tâm lý đám đông.
Giá đất 4 quận nội thành Hà Nội tăng hơn 2 lần
Theo đó, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Chu Ngọc Anh vừa ký ban hành Quyết định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn trong năm 2021 với hệ số K cao nhất ở mức 2,15.
Cụ thể, hệ số K làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá; thu tiền sử dụng đất khi tổ chức được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố.
Đối với các thửa đất tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng, hệ số K = 2,15. Đối với các thửa đất tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Tây Hồ, hệ số K = 1,95. Những thửa đất tại các quận còn lại có hệ số K = 1,80.
Đối với thửa đất tại các xã khu vực giáp ranh quận; thị trấn thuộc các huyện (trừ thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng Hòa, Phúc Thọ); các phường thuộc thị xã Sơn Tây, hệ số K = 1,45.
Hệ số K=1,25 được áp dụng đối với các thửa đất tại các xã còn lại thuộc các huyện; các xã của thị xã Sơn Tây; thị trấn của các huyện Phú Xuyên, Mỹ Đức, Ứng Hòa và Phúc Thọ.
Quyết định này có hiệu lực từ ngày 5/2. Hệ số điều chỉnh giá đất được Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1 đến ngày 31/12.
Trước đó, UBND TP Hà Nội ban hành quy định và bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024. Theo đó, trong giai 5 năm này thì giá các loại đất tăng bình quân 15% so với giai đoạn 2014-2019, chỉ riêng mức giá đất nông nghiệp được giữ nguyên.
Cụ thể, đối với đất ở tại các quận điều chỉnh tăng bình quân 16% đối với các tuyến đường trục chính 2 chiều; tăng bình quân 12% đối với các tuyến đường 1 chiều; các tuyến đường còn lại bình quân tăng 15%.
Đất thương mại, dịch vụ tại các quận được điều chỉnh bằng 62 - 65% giá đất ở sau khi điều chỉnh. Trong đó, đối với 4 quận (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng) điều chỉnh bằng 65%, các quận còn lại điều chỉnh bằng 62%.
Theo bảng giá đất mới thì giá đất đô thị trong nội thành tối đa thuộc địa bàn quận Hoàn Kiếm, trên các tuyến phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ, có giá gần 188 triệu đồng/m2; giá thấp nhất thuộc địa bàn quận Hà Đông hơn 4,5 triệu đồng/m2.
Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/toancanh/phan-khuc-mat-bang-ban-le-chiu-su-canh-tranh-khoc-liet-20201231000000723.html
