Quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung: "Mức thu có thể đẩy giá nhà lên cao"

Trong những tuần gần đây, Dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP (Nghị định 103) về thu tiền sử dụng đất và thuê đất đang là tâm điểm chú ý của dư luận. Theo nội dung Dự thảo sửa đổi, Bộ Tài chính vẫn giữ nguyên quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, thuê đất 5,4%/năm cho quãng thời gian chờ xác định giá như quy định tại Điều 50 và 51 Nghị định 103 trước đó.

Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng, nếu chiếu theo quy định cũ, việc thu tiền sử dụng đất bổ sung có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình tài chính của các doanh nghiệp. Đặc biệt, vấn đề trở nên nan giải hơn khi nguyên nhân dẫn đến sự chậm trễ trong việc tính tiền sử dụng đất không đến từ phía nhà đầu tư, mà có thể xuất phát từ các yếu tố khách quan khác. Điều này khiến cộng đồng doanh nghiệp, giới chuyên gia tiếp tục bày tỏ sự quan ngại về những tác động tiêu cực tiềm ẩn đối với doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

"Doanh nghiệp đang phải gánh toàn bộ rủi ro"

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây bày tỏ quan điểm về những bất cập trong việc xác định và thu nộp tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản.

Ông Thanh nhấn mạnh rằng, nguyên nhân dẫn đến chậm nộp tiền sử dụng đất của doanh nghiệp thường không phải do lỗi chủ quan từ phía nhà đầu tư: "Là nhà đầu tư, khi chúng tôi chưa nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất, chưa nhận được thông báo về xác định tiền sử dụng đất thì làm sao chúng tôi có cơ sở đóng tiền sử dụng đất? Việc cơ quan quản lý nhà nước chưa xác định được số tiền cần đóng của doanh nghiệp thường là nguyên nhân chính dẫn đến việc doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất. Do đó, việc áp dụng mức thuế phạt hoặc lãi suất 5,4% cho sự chậm trễ này là không hợp lý, bởi đây là vấn đề khách quan nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp".

Ông Thanh cho rằng, một chính sách ban hành phải đảm bảo tính công bằng cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp chỉ có lỗi trong trường hợp cơ quan quản lý nhà nước (CQQLNN) đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) mà trong thời hạn pháp luật quy định, doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế.

Từ đó, ông đề xuất cần có quy định rõ ràng về thời hạn và chế tài phù hợp trong khâu giải quyết hồ sơ xác định giá đất. Ông kiến nghị, việc truy thu chỉ nên áp dụng với trường hợp chủ đầu tư cố tình chây ỳ, trì hoãn dù đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất và xác định được số tiền phải nộp. Ngược lại, những dự án tuân thủ đúng quy trình, cần được áp dụng cơ chế linh hoạt, có thể được miễn phần lãi suất hoặc miễn mức phạt chậm nộp, nhằm tạo điều kiện thuận lợi và công bằng cho doanh nghiệp.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho hay: "Quy định khoản tiền thu bổ sung với mức lãi suất 5,4% mỗi năm trên số tiền chậm nộp là vô lý. Trong thực tế, việc cơ quan chức năng chậm ra quyết định giá đất gây ra thiệt hại kép cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người mua nhà".

Ông Quang phân tích, với doanh nghiệp, tiền sử dụng đất có xu hướng tăng qua các năm, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp sẽ phải nộp một khoản tiền lớn hơn nếu bị chậm định giá. Chi phí tài chính phát sinh do chậm trễ này, cộng với lãi vay, sẽ đội lên đáng kể.

Trong khi đó, ngân sách Nhà nước không thu được tiền sử dụng đất theo đúng kế hoạch, ảnh hưởng đến các mục đích đầu tư công khác. Cuối cùng, điều quan trọng là mọi chi phí đều sẽ đổ lên giá nhà, người mua nhà sẽ phải chịu các khoản tiền đội lên này. Nếu định giá sớm, tính xong tiền đất sớm, doanh nghiệp sẽ sớm xong thủ tục và mở bán, giá nhà sẽ mềm hơn. Nếu chậm định giá, tiền đất đội lên, chi phí tài chính cao hơn, lãi vay đậm hơn, đương nhiên doanh nghiệp sẽ phải bán với mức giá nhà cao hơn nhiều.

Ông Trần Khánh Quang cũng cho rằng, quy định truy thu tiền sử dụng đất tạm tính này còn vô hình trung tạo điều kiện cho tiêu cực, không tránh khỏi việc cán bộ có lý do nhũng nhiễu chủ đầu tư, yêu cầu chủ đầu tư "chung chi" để được xác định tiền sử dụng đất sớm, tránh phải nộp khoản bổ sung lớn.

Từ những phân tích trên, chuyên gia kiến nghị cần có cơ chế giám sát chặt chẽ, quy định xử phạt rõ ràng và xác định cụ thể trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình định giá đất. Với quy định hiện tại, doanh nghiệp đang phải gánh toàn bộ rủi ro phát sinh từ sự chậm trễ của bộ máy hành chính.

Cần xem xét lại mức thu 5,4%/năm

Ở góc độ nghiên cứu luật, LS. Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI phân tích, với quy định tại Điều 50, người "chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu và nộp tiền chậm nộp" thì phải được hiểu rằng, Nhà nước có thể thu khoản bổ sung, nhưng chỉ với trường hợp do lỗi chậm nộp của người sử dụng đất. Còn với trường hợp người sử dụng đất vì phải chờ đợi CQQLNN mà nộp chậm thì không thể hồi tố. Đặc biệt là đối với trường hợp chưa triển khai được dự án, người sử dụng đất không được hưởng lợi. Ngược lại, họ còn là bên bị thiệt hại vì đất để không, dự án bị đình trệ, đánh mất cơ hội kinh doanh.

Theo LS. Trương Thanh Đức, lập luận cho rằng người sử dụng đất được lợi từ việc không phải trả lãi vay (trong trường hợp đi vay để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) hay được lợi từ lãi tiền gửi (trong trường hợp có vốn tự có để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) khi chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thiếu thuyết phục. Đó thuần túy là góc nhìn của cơ quan nhà nước (bên thu tiền) mà không xét tới góc nhìn của người sử dụng đất (bên nộp tiền). Nguyên tắc chung là bên nào có lỗi, bên đó phải chịu thiệt hại.

Cần phải thấy rõ rằng, người sử dụng đất không cố ý chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất là quyền và trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất không được tham gia vào công việc này. Vì vậy, nếu dự án chưa được xác định giá đất, chưa tính tiền sử dụng đất thì đó là lỗi của cơ quan nhà nước. Quy định bắt buộc người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung – có bản chất là một khoản phạt - cho lỗi không thuộc về họ là thiếu hợp lý, thiếu công bằng, là sự áp đặt không có cơ sở pháp lý.

Đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, và Nhà nước đóng vai trò là cơ quan đại diện quản lý, điều phối nguồn lực đất đai nhằm sử dụng hiệu quả, tạo giá trị gia tăng và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, thay vì tối đa hóa lợi nhuận như một doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc tăng thu ngân sách thông qua các khoản bổ sung tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, như quy định trong Dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP, có thể làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và khả năng tạo ra giá trị kinh tế. Điều này tiềm ẩn nguy cơ cản trở động lực đầu tư, làm suy giảm sức cạnh tranh của thị trường và đi ngược lại vai trò điều phối hợp lý của Nhà nước

"Đất đai chỉ tạo ra giá trị thực sự khi được khai thác và sử dụng hiệu quả. Với đất kinh doanh, dịch vụ, hiệu quả đối với doanh nghiệp là lợi nhuận, trong khi Nhà nước hưởng lợi qua các khoản thuế. Tổng nguồn thu tài chính từ đất chủ yếu đến từ hai khoản này. Tuy nhiên, việc áp dụng các khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất hoặc thuê đất ngay từ đầu có thể làm tăng chi phí cho doanh nghiệp, dẫn đến giảm lợi nhuận, giảm thuế thu được trong tương lai và ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế chung. Điều này có thể xem là việc "ứng trước" nguồn thu tiềm năng, tiềm ẩn rủi ro cản trở động lực phát triển dài hạn", LS. Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, quy định về mức thu bổ sung 5,4%/năm trong Nghị định 103/2024/NĐ-CP liên quan đến tiền sử dụng đất đang đặt ra nhiều lo ngại và cần được xem xét lại.

Mức thu này được cho là bằng 50% khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế hiện hành (mức chậm nộp thông thường là 0,03%/ngày, tương đương khoảng 10,95%/năm). Điều này biến khoản thu 5,4%/năm trở thành một chi phí rất cao đối với doanh nghiệp, đặc biệt là những đơn vị đang sử dụng nhiều đất và gặp phải tình trạng kéo dài thời gian định giá đất.

Trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều khó khăn, các doanh nghiệp đang phải "gồng gánh" rất nặng nề, việc bổ sung thêm một nghĩa vụ tài chính đáng kể như vậy có thể đẩy họ vào tình thế "quỵ ngã", ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh và khả năng phục hồi.

Đề xuất sửa đổi Điều 50, 51 Nghị định 103

Trước thực trạng trên, mới đây Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có kiến nghị sửa đổi các quy định để gỡ vướng cho doanh nghiệp, giảm chi phí đầu vào cho nền kinh tế và thị trường bất động sản về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm khơi thông nguồn cung nhà ở.

VNREA cho hay, thực tế một số dự án đã có đã có quyết định giá đất nhưng chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước thẩm quyền. Việc chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất là lỗi của cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, một số địa phương áp dụng một cách máy móc, tính tạm thu khoản nộp bổ sung, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Cần quy định rõ trường hợp loại trừ để các địa phương áp dụng tính thu tiền bổ sung cho phù hợp.

Cùng với đó, trách nhiệm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch là trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất không được tham gia vào quá trình xác định giá đất. Do đó, không thể bắt người sử dụng đất chịu hậu quả (nộp tiền bổ sung cho thời gian chậm xác định giá đất) vì hành vi/lỗi của cơ quan nhà nước.

Việc cơ quan nhà nước chậm xác định giá đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích của người sử dụng đất (người sử dụng đất dù muốn cũng không thể nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất nên không được bàn giao đất, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không thể đưa đất vào sử dụng, đầu tư, kinh doanh và không thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất), dẫn đến việc người sử dụng đất phải gánh chịu nhiều thiệt hại khi không thể đưa đất vào khai thác, kinh doanh, mất cơ hội đầu tư, mất uy tín với khách hàng do chậm tiến độ thực hiện dự án và gây lãng phí về thời gian.

Do đó, việc tiếp tục yêu cầu người sử dụng đất phải chịu thêm hậu quả, nộp tiền bổ sung cho thời gian chậm xác định giá đất của cơ quan nhà nước là không công bằng, làm tăng thêm chi phí cho người sử dụng đất, giảm sự cạnh tranh của sản phâm, hàng hóa. Điều này trái với lẽ công bằng và tinh thần của Nghị quyết số 66-NQ/TW của Bộ Chính trị về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới và Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân

VNREA đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 50, Điều 51 Nghị định 103 để đảm bảo việc thu ngân sách Nhà nước đối với khoản tiền thu bổ sung theo quy định tại Luật Đất đai 2024 đảm bảo công bằng nhất cho các doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, LS. Trường Thanh Đức cũng cho rằng: "Việc sửa đổi quy định của khoản thu bổ sung là nên làm, nhất là trong bối cảnh Đảng, Chính phủ đang nỗ lực thúc đẩy sự phát triển của kinh tế tư nhân, phát động phong trào toàn dân làm giàu, đưa ra các giải pháp để nền kinh tế đạt mức tăng trưởng cao… Việc bỏ bớt một khoản thu đang là gánh nặng của doanh nghiệp mang ý nghĩa rất lớn trong giai đoạn này.".

Theo vị luật sư, cần xem xét sửa lại quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai 2024. Còn trước mắt, cần sửa đổi Điều 50, 51 Nghị định 103/2024 theo đúng nguyên lý nhà nước không tận thu, phải chấp nhận chịu trách nhiệm vì sự chậm trễ của mình và không đẩy khó cho doanh nghiệp.