Một thực tế đang diễn ra thời gian qua trên thị trường bất động sản nhiều tỉnh thành mà báo chí đã chỉ ra, đó là nhiều chủ đầu tư dù không có kinh nghiệm, năng lực và tiềm lực về kinh tế nhưng lại trúng đấu giá hoặc xin đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị mới phân lô bán nền.
Sau khi trúng đấu giá hoặc xin được chủ trương đầu tư dự án, các chủ đầu tư này thường đứng ra, hoặc bắt tay với một đơn vị môi giới tiến hành huy động vốn từ người dân thông qua các hình thức: Hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hợp đồng hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng vay vốn…
Có một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án nhưng bằng cách nào đó lại được đầu tư dự án nên đã nóng lòng huy động vốn thông qua việc “bán đất lúa non”, tập trung vào khoản lợi nhuận trước mắt mà bỏ quên việc xây dựng hạ tầng.
Mục tiêu phê duyệt dự án nhằm hình thành khu dân cư đô thị mới có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, hiện đại, khớp nối với hạ tầng khu vực xung quanh; khai thác và sử dụng hiệu quả quỹ đất, đáp ứng nhu cầu nhà ở và nhu cầu phát triển đô thị của thị xã, góp phần từng bước hoàn thiện quy hoạch chung của địa phương. Tuy nhiên, mục tiêu này liệu có thể hoàn thành nếu chủ đầu tư đã ồ ạt bán nền thu lợi, còn hạ tầng thì bỏ ngỏ. Việc “bán rồi mới xây” liệu có thể đảm bảo đúng thiết kế, quy hoạch đã được phê duyệt hay không khi “tiền đã vào túi”, không còn gì ràng buộc chủ đầu tư?
Dự án PLand Ruby Sao Vàng (Thanh Hóa)
Mới đây, chúng tôi nhận được đơn thư phản ảnh của bạn đọc liên quan đến pháp lý dự án PLand Ruby Sao Vàng (Thanh Hóa) được đầu tư xây dựng bởi Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển PLand – Tập đoàn PCorp.
PLand Ruby Sao Vàng ra mắt ngày 15/6/2021. Dự án được giới thiệu rầm rộ mời gọi đầu tư trên các phương tiện truyền thông "là khu nhà ở tiện ích được quy hoạch bài bản, hạ tầng hiện đại đầu tiên tại huyện Triệu Sơn. Khu nhà ở sẽ góp phần thay đổi tích cực diện mạo khu vực, trở thành khu dân cư đáng sống, đầu tư bậc nhất của huyện nói riêng và Thanh Hoá nói chung; là loại hình sản phẩm đất nền sổ đỏ lâu dài.
Thông số dự án có quy mô: 22.000 m2; đất ở nhà liền kề: 4.578 m2; giao thông: 993 m2; công viên nội khu: 580 m2; đồi vọng cảnh tự nhiên: 9.000 m2; sân chơi: 344 m2; số khu liền kề: 6; số lô đất: 78; sản phẩm đất nền kiểu mẫu với khu nhà ở hiện đại, công viên, khu vui chơi giải trí, sân thể thao...".
Tiếp theo, khi PV khảo sát thực tế, trái ngược với những mỹ từ, hình ảnh "đẳng cấp" đó, dự án hiện tại vẫn đang ngổn ngang và các hạng mục vẫn đang dở dang. Đáng nói, dù chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhưng trên không ít website đã đăng tải thông tin mở bán dự án kêu gọi đầu tư.
Một trong 2 dự án nhà ở đang triển khai tại Thanh Hoá của công ty
Theo phản ánh, khi liên hệ đăng ký nhận tư vấn dự án sẽ được được nhân viên của Công ty mời gọi bằng các dẫn chứng liên tục "chốt kèo", dự án sinh lời "khủng", thanh khoản nhanh, thậm chí, nếu không đặt cọc tiền nhanh sẽ không còn cơ hội để mua vì các lô vị trí đẹp đa số đều đã có chủ (?!)
Câu hỏi đặt ra ở đây, vậy khi đã ký vào hợp đồng khi dự án còn chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng thì sau dù cho có vấn đề xảy ra khiến dự án không thể hoặc bị buộc dừng triển khai, khách hàng - những người đã bỏ ra hàng trăm triệu đồng để kí hợp đồng sẽ không được phép có bất kỳ ý kiến gì tới CĐT cũng như mất toàn bộ khoản tiền đầu tư mình đã bỏ ra?
Thậm chí, để có thêm "lòng tin" từ các nhà đầu tư, trên website của PLand Ruby Sao Vàng có khẳng định: "PLand Ruby Sao Vàng là một trong những sản phẩm bất động sản được mong chờ nhất của huyện Triệu Sơn. Ngay khi được phê duyệt, không chỉ người dân xã Thọ Sơn mà toàn bộ người dân trong huyện, các huyện lân cận của tỉnh Thanh Hoá đều hết sức quan tâm, ủng hộ.
Theo lãnh đạo và người dân địa phương, việc lần đầu tiên có một Khu nhà ở quy mô, chất lượng được đầu tư mở ra cơ hội, hy vọng mới trong tương lai kinh tế của xã, huyện. Hơn thế nữa, Khu nhà ở còn được đầu tư bởi đơn vị uy tín là PLand càng củng cố niềm tin của người dân, mở ra triển vọng phát triển, tăng trưởng bền vững".
Để khách quan thông tin, PV đã liên hệ với đại diện Sở Xây dựng tỉnh Thanh Hóa, tuy nhiên, trái với "khẳng định" của chủ đầu tư, đại diện Sở cho biết, chưa hề nghe xã/huyện thông tin về dự án này tại địa phương: "Tôi không hiểu dự án này được đăng ký bằng tên khác hay đây là "dự án ma"? Sau khi nhận được phản ánh của phía báo chí, tôi có xem thông tin dự án trên website thì thấy nhưng kiểm tra thông tin hồ sơ về pháp lý dự án ở chính quyền thì "trắng". Không có đơn vị nào tên như vậy" - vị đại diện này chia sẻ thêm.
Nếu chủ đầu tư tự ý phân lô bán nền trước khi có quyết định phê duyệt đầu tư xây dựng dự án sẽ làm dấy lên những lo ngại về quá trình phát triển bền vững trong tương lai gần của xã Thọ Sơn, huyện Triệu Sơn nói riêng và tỉnh Thanh Hóa nói chung. Chúng tôi sẽ tiếp tục làm việc với UBND xã Thọ Sơn, huyện Triệu Sơn và chủ đầu tư để xác minh, làm rõ các thông tin pháp lý liên quan đến dự án PLand Ruby Sao Vàng.
Hệ lụy từ thực trạng phân lô bán nền trái phép
Việc triển khai phân lô bán nền nếu không lập dự án đầu tư nhà ở dẫn đến tình trạng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị? Theo khoản 2 Điều 35 Luật Đất đai 2013, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…
Trong vài năm gần đây, đất nền dự án đã có bước tăng trưởng rất mạnh và trở thành “con gà đẻ trứng vàng” trên thị trường bất động sản Việt Nam. Phân khúc đất nền dự án mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, việc phát triển dự án phân lô bán nền đôi khi được đánh giá là không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất, thậm chí khi phát triển ồ ạt còn gây nên tình trạng dự án ma, thổi giá đất… tại không ít địa phương trên cả nước. Đến mức, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải vào cuộc thanh tra tình trạng phân lô bán nền bát nháo tại một số địa phương.
Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Tuy nhiên, không hiểu vì lý do gì, các chủ đầu tư dự án lại có thể ngang nhiên và công khai bán "non” các dự án và thu lợi gấp hàng chục lần suất đầu tư ban đầu. Để rồi thực tế nhiều dự án sau đó đã rơi vào tình trạng hoang hóa hoặc không thể hoàn thành - Phân lô bán nền xong, 10 năm sau vẫn là bãi cỏ. Rất lãng phí nguồn lực đất đai.
Hiện nay, nhiều khu phân lô bán nền nằm trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp... không đưa vào sử dụng gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực tài nguyên và bất ổn xã hội. Việc phân lô bán nền chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn trước mắt, còn về lâu dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực và hệ lụy cho xã hội, làm cạn kiệt tài nguyên, quỹ đất còn lại dành cho việc quy hoạch và phát triển sau này ngày càng khan hiếm, chỉ còn những vị trí bất lợi. Đất đai được xem là nguồn lực lớn và đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế của đất nước, vì thế phải làm sao phát huy tối đa giá trị của tài nguyên này.
Theo các chuyên gia, việc phân lô bán nền tràn lan có thể hình thành những khu dân cư tự phát, không có hệ thống thoát nước, không có không gian công cộng và không cả kết nối được với hệ thống hạ tầng khu vực lân cận. Đáng lo ngại hơn đó là sự thành hình của một bức tranh đô thị dở dang với nhiều mảnh ghép thiếu đồng bộ.
“Việc phân lô, bán nền tại các dự án để lại nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản và sự phát triển bền vững của đô thị. Nhiều doanh nghiệp đã lợi dụng điều này để bán dự án trái pháp luật, dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư găm đất, đầu cơ để đợi lên giá mà không đưa vào sử dụng, tạo ra rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa, thậm chí phá nát quy hoạch của các đô thị”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định.
GS. Đặng Hùng Võ cũng từng nhấn mạnh, “thực tế có sự bắt tay ngầm giữa chính quyền địa phương và các doanh nghiệp, vì vậy tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, giới đầu cơ vi phạm pháp luật."
Trên góc độ quy hoạch, PGS. TS. KTS Nguyễn Hồng Thục cũng đã chia sẻ rằng: “Việc cho phép phân lô, bán nền chỉ nên là giải pháp tình thế cho riêng các dự án đã trót làm trước đây, ở một vài nơi mà chủ đầu tư đã trót sang tay mấy lượt. Nếu tiếp tục cho phân lô, bán nền, chính quyền sẽ bật đèn xanh cho doanh nghiệp kiếm lời từ việc xin cấp đất rồi chuyển nhượng ồ ạt mà không phải đầu tư gì. Khi đó sẽ xuất hiện ngày càng nhiều khu đô thị, khu dân cư với bộ mặt xấu xí, là rào cản cho sự phát triển đô thị”.
Còn theo KTS. Nguyễn Thế Khải, chủ đầu tư muốn phân lô bán nền vì vốn đầu tư ít, trong khi đó, lợi nhuận thu về lại rất cao. Họ chỉ cần lo chi phí đăng ký, giấy phép cho lô đất lớn của mình, rồi đền bù. Sau đó làm hạ tầng cơ bản rồi bán luôn đất nền, để rồi ai muốn xây như thế nào thì xây.
“Quan điểm của tôi là xây rồi mới chia thì mới tạo ra sự đồng bộ nhất định trong thiết kế. Còn chia rồi mới xây thì sẽ rất lãng phí. Các chủ đầu tư hiện nay, lẽ ra phải xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản mới chia đất rồi bán và quy định phong cách đồng bộ. Nhưng không, họ chia lô xong, bán rồi mà hạ tầng vẫn không thấy đâu. Chưa kể, nhiều dự án bán nhà trên giấy, chỉ là bãi đất rộng lớn mà trong đó chứa các lô đất đã bán, chẳng thấy cột mốc phân định đâu, nói gì đến hạ tầng. Kiến trúc không đồng nhất, lôm nhôm, dẫn tới cảnh quan xấu xí, lãng phí nhiều mặt. Phân lô, bán nền là cách làm dễ và nhanh nhất để có các đô thị “nham nhở”. Hệ lụy của sự phân lô bán nền nhưng thiếu tính quản lý thật đau lòng và không thể khắc phục, trừ khi san phẳng toàn bộ rồi làm lại từ đầu"
Các chuyên gia cho rằng, các dự án cần được phê duyệt, kiểm soát và giám sát kỹ càng. Đặc biệt, chủ đầu tư phải có vốn tự có thích hợp, không được phép “bán lúa non” bát nháo, “tay không bắt giặc”, chưa xây đã bán, thậm chí chưa có hạ tầng đầy đủ đã mở bán, thu tiền./.
Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/toancanh/pland-ruby-sao-vang-co-tu-y-phan-lo-ban-nen-truoc-20201231000004800.html
