Thị trường bất động sản: Cảnh báo “cơn sốt ảo” cuối năm

Thị trường bất động sản sôi động trở lại, giá vẫn ở ngưỡng cao

Mặc dù chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh Covid-19 nhưng trong quý III/2020 thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi và dự báo sẽ sôi động dịp cuối năm. Nhu cầu về nhà ở, trong đó có nhà ở giá rẻ vẫn rất lớn. Đặc biệt trong thời gian tới, bất động sản công nghiệp có thể coi là điểm sáng của thị trường bất động sản bởi nhiều nguyên do như: Hiệp định thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) có hiệu lực, kế hoạch rời Trung Quốc của nhiều Tập đoàn đa quốc gia và điểm đến là Việt Nam, việc kiểm soát tốt dịch bệnh Covid-19,...

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, số lượng dự án và căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai trong quý III/2020 tăng mạnh. Tổng số nhà ở đủ điều kiện được bán tăng khoảng 82% so với quý II, nhiều địa phương có nguồn cung nhà ở tăng mạnh so với quý trước và cùng kỳ năm 2019.

Cụ thể, có 77 dự án với 35.614 căn hộ được Sở Xây dựng các địa phương có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó tại miền Bắc có 24 dự án với 15.191 căn hộ, miền Trung có 27 dự án với 7.388 căn hộ, miền Nam có 28 dự án với 13.753 căn hộ đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai. Riêng tại Hà Nội có 13.300 căn, tăng 79,5% so với quý 2/2020, tại TP.HCM có 6.722 căn nhà, tăng 70% so với quý 2/2020.

Ngoài ra trong quý III vừa qua cả nước có gần 37.000 giao dịch bất động sản thành công và tập trung chủ yếu ở phân khúc bình dân, số lượng giao dịch bất động sản cao cấp giảm hơn so với quý II. Nhìn chung các doanh nghiệp đã nhanh chóng thích ứng, bám sát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ sau thời gian giãn cách xã hội, số giao dịch thành công bằng khoảng 110-125% so với quý trước.

Tuy nhiên, cũng theo Bộ Xây dựng, mặc dù lượng cung tăng nhưng giá bất động sản vẫn đang ở mức cao khiến những khách hàng có nhu cầu thực, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp khó có thể tiếp cận. Giá bán căn hộ chung cư trên cả nước đối với phân khúc trung cấp từ 20-35 triệu/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu/m2 trở lên.

Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven đang phát triển của thành phố Hà Nội như: Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông. Tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%. Ngược lại, sản phẩm phân khúc trung và cao cấp tiêu thụ rất chậm nhất là ở phân khúc cao cấp. Kể từ khi khủng hoảng do dịch bệnh Covid-19 đến nay, có nhiều dự án không bán được hàng hoặc lượng hàng bán không đáng kể. 

Tại thành phố Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,16%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,72%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,85%.

Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,26% so với quý II/2020. Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền tại các huyện ven đô, tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi...

Cẩn trọng với “chiêu trò” thổi giá bất động sản, lừa đảo dịp cuối năm

Trên thực tế nhu cầu về nhà ở giá rẻ vẫn rất lớn, đặc biệt thị trường bất động sản dự báo sẽ nhộn nhịp vào dịp cuối năm. Đây là thời điểm xuất hiện không ít những cá nhân, nhóm đối tượng sử dụng những “chiêu trò” tinh vi để đẩy giá bất động sản, lừa đảo nhằm thu lợi bất chính.

Chị Minh (trú tại quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội) là một nhà đầu tư khá lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, cứ vào thời điểm cuối năm việc môi giới bất động sản qua điện thoại như gọi, nhắn tin xuất hiện ngày càng dày đặc. Chỉ cần có danh sách số điện thoại của nhà đầu tư là họ “tấn công” liên tục. Một ngày chị nhận không biết bao nhiêu cuộc gọi, tin nhắn của môi giới quảng cáo, giới thiệu về đất nền giá rẻ ở các huyện vùng ven.

Vừa qua, Nghị định 91/2020/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 1/10 về xử lý mạnh tay đối với tin nhắn, thư điện tử, cuộc gọi rác nên chị đã bớt bị “làm phiền” hơn. Tuy nhiên, thời điểm cuối năm lợi dụng nhu cầu mua bán tăng cao, nhiều “cò đất” sử dụng chiêu ngân hàng chốt sổ nợ với các doanh nghiệp bất động sản nên có rất nhiều hàng được thanh lý, suất ngoại giao để chào mời.

Bằng những lời hứa hẹn hấp dẫn, những “cò đất” dẫn dụ khách hàng về mức chênh lệch cao, lợi nhuận khủng. Họ không thu tiền đất ngay lập tức mà thường yêu cầu khách đặt cọc trước khoảng 30 - 50 triệu để giữ hàng. Sau khi có khoản tiền này, họ sẽ dẫn khách đi lòng vòng đến những khu đất xấu để khách nản chí và chấp nhận bỏ cọc. Không ít những nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin, người dân với nhu cầu bức thiết về nhà ở đã rơi vào bẫy giăng sẵn.

Một câu chuyện khác, bác Thành (trú tại quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội) mua mảnh đất 100m2 có giá hơn 700 triệu đồng tại xã Nguyên Khê, huyện Đông Anh. Phía môi giới đề nghị bác đặt cọc trước 450 triệu đồng. Sau khi tìm hiểu bác Thành mới tá hỏa phát hiện mảnh đất mình mua được chủ đất chào bán 400 triệu đồng, khi bác đề nghị trả lại tiền và xin hủy giao dịch nhưng không được chấp nhận.

Còn nhớ đầu năm nay, giữa lúc đại dịch Covid-19 đang diễn biến hết sức phức tạp nhưng rất đông nhà đầu tư đã ùn ùn kéo về khu vực thôn Trúc Động, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất (gần khu công nghệ cao Hòa Lạc) khi nghe “phong thanh” thông tin về một đại gia bất động sản sắp triển khai dự án.

Một “cò đất” tên Giang rất hào hứng cho biết, tại đây sắp tới sẽ có hai khu đô thị được xây dựng. Một là khu đất rộng hơn 200ha, ngay sát khu công nghệ cao Hòa Lạc mà khu vực này lại nằm sát lối đi vào khu đô thị mới sắp được triển khai. Khu đô thị thứ hai nằm giáp với huyện Quốc Oai, cách đại lộ Thăng Long khoảng 500m, gần đường từ đại lộ đi vào trung tâm huyện Thạch Thất. Để chứng minh thông tin đã cung cấp, “cò đất” này đưa ra một sơ đồ vị trí đề xuất thực hiện dự án, sơ đồ thể hiện vị trí 47 lô đất ở đâu khi khu đô thị được hình thành.

Qua tìm hiểu của PV, khu đất này được phân lô chia cho người dân vào hơn 10 năm về trước. Tuy nhiên hiện các lô đất này vẫn chưa được sử dụng, người dân vẫn bỏ hoang hoặc chỉ xây tường thấp làm ranh giới. Ngay cả một số người dân có lô đất ở đây cũng ngỡ ngàng khi biết thông tin “sốt” đất và cũng chưa nắm được về việc sẽ có dự án nào ở đây thông qua các kênh chính thống.

Nhưng qua những kênh thông tin trên mạng xã hội, nhiều “cò” đất lại phối hợp cùng nhau, tạo ra những luồng thông tin giả về dự án. Nhiều “cò” còn đăng thông tin, âm thầm chạy quảng cáo cho các bài viết của mình để được nhiều người quan tâm, tạo ra sức hút đầu tư. Nhiều nhà đầu tư dù “bán tín, bán nghi” nhưng cũng ùn ùn kéo đến xem lô đất sẽ tăng giá chóng mặt khi có dự án lớn sắp được triển khai.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, ở giai đoạn cuối năm áp lực tăng nhu cầu đầu tư để hiệu quả sử dụng tiền tăng cao thay vì để trong ngân hàng suốt thời gian dài với lãi suất thấp. Hiện tượng săn tìm đất đai trong dân ở những địa phương bị đồn thổi thông tin sẽ có chiều hướng gia tăng.

Chính điều này vô tình tạo ra nhiều thị trường giao dịch không chính thống, không được kiểm soát. Đặc biệt là tạo bong bóng giá cả và thị trường ảo. Đây chỉ là chiêu trò làm giá, bởi việc đầu tư cần phải tính toán dựa trên giá trị của dự án thực sự được đầu tư. Khi dự án được đầu tư tạo ra hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội… thì lúc đó giá đất tăng mới là hợp lý. Các địa phương cần hết sức lưu ý, khi xuất hiện tình trạng “sốt đất ảo” sẽ gây ra nhiều hệ lụy mất an ninh trật tự, ảnh hưởng xấu tới thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, việc đầu tư theo tâm lý đám đông rất nguy hiểm, mua theo tin đồn, giá sẽ do các “cò” đất khống chế, khi cơn “sốt” qua đi, nhà đầu tư sẽ thiệt hại nặng nề. Nhiều đối tượng để tạo được “sóng” còn tự bịa ra các tin đồn, làm các thông tin giả, quy hoạch giả, thậm chí cắt, ghép để làm giả cả văn bản của Thủ tướng, Chủ tịch UBND tỉnh/thành phố,...

Sốt đất lúc nào cũng để lại những hệ lụy khó lường, bởi sốt nóng khiến giá tăng, nếu sự tăng giá đó không dừng lại thì chắc chắn dẫn đến đổ vỡ thị trường địa ốc. Trong khi đó, các nhà đầu tư không thoát được nhanh sẽ bị mắc cạn và những người dân có nhu cầu mua nhà ở thực tế có thể mất trắng số tiền đã tích góp được sau nhiều năm.