Tồn kho bất động sản tiếp tục là gánh nặng của nhiều doanh nghiệp địa ốc

Rổ hàng tồn kho tiếp tục "phình to"

Báo cáo tài chính quý II và 6 tháng đầu năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản vừa được công bố đã hé lộ một bức tranh hai màu đối lập của ngành. Gam màu sáng đến từ việc doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể so với các kỳ trước. Đây là một tín hiệu tích cực cho thấy sức cầu của thị trường đang dần ấm lên cùng hiệu quả bước đầu từ các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.

Tuy nhiên, gam màu tối vẫn bao trùm khi nhìn vào khoản mục hàng tồn kho. Thay vì hạ nhiệt, lượng hàng tồn kho của hầu hết doanh nghiệp lại tiếp tục "phình to", tạo ra một áp lực khổng lồ về việc giải phóng sản phẩm và xoay vòng vốn.

Điển hình nhất cho gánh nặng này là Novaland (NVL). Dù giá trị tồn kho chỉ tăng nhẹ 2,4% so với đầu năm, song con số tồn kho lên tới 150.113 tỷ đồng (chiếm hơn 60% tổng tài sản) vẫn thực sự là một thách thức lớn đối với doanh nghiệp. Điều đáng quan ngại hơn là cấu trúc tồn kho có đến 95% là quỹ đất và các dự án đang xây dựng dở dang, vốn là những tài sản cần thêm nhiều thời gian và nguồn lực để có thể thương mại hóa. Điều này đang đặt ra cho Novaland một bài toán sống còn về việc phải nhanh chóng chuyển hóa hàng tồn kho thành dòng tiền, nếu không muốn gánh nặng tài chính ngày càng lớn, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của chính doanh nghiệp.

Nếu Novaland gây chú ý với giá trị tồn kho tuyệt đối, thì một "ông lớn" khác là Vinhomes (VHM) lại cho thấy một vấn đề ở tốc độ gia tăng. Cụ thể, chỉ trong 6 tháng đầu năm, Vinhomes đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng tồn kho lên tới 64%, đưa tổng giá trị đạt hơn 80.210 tỷ đồng.

Phần lớn trong số này là chi phí xây dựng và phát triển dở dang tại các đại dự án như Vinhomes Ocean Park, Grand Park, Smart City... Con số này một mặt khẳng định vị thế dẫn dắt nguồn cung của Vinhomes trong tương lai, nhưng mặt khác lại tạo ra một thách thức về việc tiêu thụ sản phẩm trong bối cảnh sức cầu thị trường chưa hoàn toàn hồi phục. Áp lực phải đẩy nhanh tiến độ bán hàng để chuyển hóa khối tài sản khổng lồ này thành dòng tiền là điều khó tránh khỏi, ngay cả với một doanh nghiệp đầu ngành.

Không chỉ là câu chuyện của các "ông lớn", gánh nặng tồn kho còn được thể hiện rõ nét trong bức tranh tài chính của nhóm doanh nghiệp có quy mô tầm trung. Điển hình là trường hợp của Nhà Khang Điền (KDH), nơi hàng tồn kho đã chiếm tới 74% tổng tài sản, với giá trị hơn 23.000 tỷ đồng, tăng gần 1.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Điểm đáng báo động của doanh nghiệp này còn nằm ở chi tiết phần lớn quyền sử dụng đất tại các dự án trọng điểm như Khang Phúc - KDC Tân Tạo (8.146 tỷ đồng), Clarita - Bình Trưng Đông (4.639 tỷ đồng), và The Emeria - Bình Trưng Đông (3.725 tỷ đồng) đều đã được dùng làm tài sản thế chấp tại ngân hàng. Chi tiết này không chỉ phản ánh nhu cầu vốn vay cấp thiết để duy trì triển khai dự án, mà còn là một chỉ báo rõ nét cho thấy áp lực dòng tiền đang hiện hữu rất lớn tại doanh nghiệp.

Tương tự, các doanh nghiệp như Phát Đạt (PDR), Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG)… cũng có lượng hàng tồn kho ở mức cao tại thời điểm cuối quý II/2025.

Theo đó, Phát Đạt ghi nhật 14.100 tỷ đồng tồn kho bất động sản, chủ yếu tập trung vào các dự án trọng điểm như The EverRich 2 (3.598 tỷ đồng), Thuận An 1 & 2 (3.124 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ đồng) và Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (1.556 tỷ đồng).

Nam Long với tổng tài sản 28.214 tỷ đồng, song hàng tồn kho chiếm tới 63,4% khi đạt hơn 17.902 tỷ đồng, chủ yếu phân bổ tại Izumi (8.677 tỷ đồng), Waterpoint (6.855 tỷ đồng), Cần Thơ (1.292 tỷ đồng) và Ehome Hải Phòng (351,5 tỷ đồng).

Đất Xanh cũng duy trì tỷ trọng hàng tồn kho cao, hơn 14.100 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Phần lớn là bất động sản dở dang trị giá hơn 9.800 tỷ đồng, trong khi bất động sản thành phẩm giảm nhẹ còn hơn 3.700 tỷ đồng, phản ánh quá trình chuyển dịch sang các dự án mới.

Ôm hàng tồn lâu ngày, doanh nghiệp dễ "ngạt thở"

Theo các chuyên gia, rổ hàng tồn kho bất động sản "phình to" là do giá bán tăng cao, vượt tầm tay người mua ở thực và cả giới đầu tư tài chính có hạn. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu S22M Savills TP.HCM cho rằng, giá cao, diện tích lớn và vị trí xa trung tâm là những nguyên nhân chính khiến căn hộ tồn kho khó tiêu thụ. Nhiều dự án không phù hợp với nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư, trong khi thị trường thiếu trầm trọng sản phẩm vừa túi tiền, tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp, hạng sang.

Đồng quan điểm, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc định giá và tư vấn Knight Frank Việt Nam cũng nhìn nhận, hơn 90% lượng tồn kho địa ốc ở phân khúc trung - cao cấp, với giá bình quân khoảng 91 triệu đồng/m2. Trong khi đó, sản phẩm bình dân (dưới 55 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 10%, chủ yếu là căn hộ diện tích lớn, giá trị trên 3 tỷ đồng.

Trong bối cảnh thu nhập người dân tăng chậm hơn nhiều so với tốc độ tăng giá nhà, việc các sản phẩm bung ra thị trường khó tiêu thụ hết là điều dễ hiểu. Thêm vào đó, khảo sát của Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng, gần 80% người mua hiện ưu tiên các dự án mở bán mới, khiến lượng hàng tồn kho, vốn chủ yếu là sản phẩm cũ, ngày càng kém hấp dẫn.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, hàng tồn kho là một trong những áp lực lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Dù không có thời gian đáo hạn như trái phiếu nhưng việc ôm hàng tồn kho lâu ngày, các doanh nghiệp sẽ chịu ảnh hưởng về tiến độ kinh doanh, lợi nhuận.

Ông cho biết, tồn kho bất động sản có hai dạng: Sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa giao dịch thành công, và sản phẩm đang triển khai. Với dạng đã hoàn thiện, nguyên nhân chính nằm ở giá bán cao, pháp lý chưa rõ ràng hoặc vị trí kém hấp dẫn khi đó doanh nghiệp có thể chủ động xử lý bằng cách hạ giá, tăng ưu đãi hoặc chuyển đổi công năng. Còn với dự án dở dang, giải pháp phụ thuộc nhiều vào việc cơ quan quản lý đẩy nhanh gỡ vướng pháp lý, qua đó khơi thông nguồn lực.

Hiện các cơ quan quản lý nhà nước cũng đang nỗ lực hoàn thiện hành lang pháp lý, chủ động tháo gỡ khó khăn đến tận từng dự án, từng địa phương. Đơn cử như mới đây, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình - Trưởng Ban Chỉ đạo 751 (Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng) đã ký Văn bản số 117 đề nghị đề nghị Bộ, ngành, địa phương nghiên cứu rà soát, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các dự án tồn đọng trên hệ thống cơ sở dữ liệu 751.

Trong đó, Trưởng Ban Chỉ đạo 751 đưa ra 3 lưu ý với các Bộ, ngành, địa phương. Thứ nhất, rà soát chỉ đề xuất các dự án có khó khăn, vướng mắc sau khi có các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án.

Thứ hai, đối chiếu các vấn đề của dự án để xác định chính xác tình huống pháp lý tương tự trường hợp quy định tại Nghị quyết 170, nêu rõ điều khoản đề xuất áp dụng cơ chế đặc thù để tháo gỡ đối với từng dự án cụ thể.

Thứ ba, chịu trách nhiệm toàn diện trước Thủ tướng Chính phủ nếu phát sinh các dự án khó khăn, vướng mắc tương tự như các dự án tại Nghị quyết 170 sau thời hạn quy định nêu trên.

TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, đây là những động thái tích cực sẽ giúp tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang tồn đọng từ năm này qua năm khác. Qua đó, giúp rổ hàng tồn kho của các doanh nghiệp giảm đi đáng kể.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng lưu ý, bên cạnh nỗ lực của cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp cũng cần có kế hoạch xử lý hàng tồn kho kịp thời. Cùng với đó, nếu tiếp tục phát triển không có chọn lọc, không hướng đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực thì chắc chắn hàng tồn kho của các doanh nghiệp sẽ tăng lên. Khi đó, áp lực sẽ đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản.

Bày tỏ về vấn đề này, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tồn kho bất động sản không đơn thuần chỉ là hàng tồn chưa được giao dịch, hoặc không giao dịch thành công mà đó còn là vấn đề sống còn của các doanh nghiệp. Khi tồn kho chiếm phần lớn trong tổng tài sản nhưng không được xử lý, chẳng khác gì "cục máu đông" làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp.

Theo GS. Võ, để thực sự chấm dứt tình trạng hàng tồn kho tăng cao, các doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, cắt bỏ những dự án không phù hợp, không đủ năng lực thực hiện, không đảm bảo tính thanh khoản.

Với kho hàng tồn hiện hữu, các doanh nghiệp buộc phải có các chính sách bán hàng hấp dẫn để giải phóng. Việc ôm hàng lâu ngày chờ thời không hẳn là giải pháp tốt, nhất là trong bối cảnh sức cầu thị trường bất động sản vẫn cần thời gian để hồi phục như giai đoạn trước đây - chuyên gia nói thêm./.