Chủ đầu tư kê khai nhà giá thấp, bán giá cao
Theo thống kê đủ 12 tháng năm 2020, Sở Xây dựng TP HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án, giảm 16 dự án (34%) so với năm 2019 với tổng số 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019.
Trong đó có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; Phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019.
Cu thể: “Trên thực tế HoREA nghiên cứu thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững. Đáng quan ngại về dấu hiệu biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.
Cũng theo HoREA, giá nhà vẫn tăng nóng trong năm 2020. Ví dụ: Giá căn hộ tại khu đô thị Thủ Thiêm, tương đương khoảng 5.000-7.000 USD/m 2 ; tại khu vực quận 9, khoảng trên dưới 2.000 USD/m 2 , tùy theo vị trí và đẳng cấp của dự án, do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường và do các chủ đầu tư dự án muốn “tối đa hóa lợi nhuận”, nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở trong năm 2020.
Cũng theo HoREA, dư nợ tín dụng của các Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản TP HCM ước khoảng 293.750 tỷ đồng, chiếm khoảng 13% tổng dư nợ tín dụng và tăng 5,9% so với cuối năm 2019 (tăng trưởng thấp hơn mức tăng dư nợ tín dụng bất động sản 9,14% của cả nước). Trong đó, nợ xấu tín dụng của doanh nghiệp bất động sản chiếm 2,7% tổng dư nợ bất động sản, cao hơn tỷ lệ nợ xấu 2,25% của tổng dư nợ tín dụng, tuy vẫn còn trong ngưỡng an toàn, nhưng có tiềm ẩn rủi ro khi đáo hạn khoản vay.
Đáng chú ý là trong số 293.750 tỷ đồng dư nợ tín dụng tiêu dùng, có khoảng 42% được sử dụng vào các mục đích có liên quan đến lĩnh vực bất động sản, nhất là để kinh doanh bất động sản, tiềm ẩn rủi ro về an toàn tín dụng đối với các khoản vay này.
Đây là điều rất đáng quan ngại, vì có khả năng một số khoản vay tín dụng bất động sản có nguy cơ chuyển thành nợ xấu và thị trường bất động sản chưa đảm bảo phát triển ổn định và bền vững.
Tín hiệu sáng cho cải tạo chung cư cũ
Trong báo cáo tổng kết thị trường BĐS năm 2020, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) đã dẫn số liệu về công tác cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ trong năm 2020 trên địa bàn với những kết quả khá tích cực.
Cụ thể, trong năm 2020, toàn thành phố đã hoàn thành di dời toàn bộ 6/15 chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm (cấp D), với 333 hộ; di dời dở dang 5 chung cư với 206/560 hộ; đã hoàn thành tháo dỡ toàn bộ 4 nhà chung cư với quy mô 14.470 m2 sàn và đã lựa chọn được chủ đầu tư cho 11 dự án xây dựng lại nhà chung cư, chỉ còn 4 dự án xây dựng lại nhà chung cư chưa lựa chọn được chủ đầu tư.
Chủ tịch HOREA cho biết, bên cạnh những kết quả đạt được là rất đáng ghi nhận thì công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn vẫn còn nhiều vướng mắc và khối lượng công việc phải làm rất lớn và cấp bách, trước hết là đối với 474 khu nhà chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 nhà chung cư cấp D.
Nguyên nhân của những tồn tại trong công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM, theo ông Lê Hoàng Châu nổi cộm lên 2 vấn đề là quy định tỷ lệ đồng thuận 100% và chưa có phương án chính sách xây dựng - chuyển giao (BT) thích hợp để tận dụng nguồn lực xã hội hóa.
Đối với việc nghiên cứu hình thức BT phù hợp theo ông Lê Hoàng Châu là rất cần thiết để huy động nguồn vốn xã hội đầu tư các dự án nhà ở xã hội; các dự án nhà ở tái định cư; các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; các dự án cơ sở hạ tầng, dịch vụ, vừa có lợi cho Nhà nước, cho nhà đầu tư và cho lợi ích cộng đồng.
Tuy nhiên, trong thực tế hiện nay từ sau khi Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) 2020 có hiệu lực thì cùng đồng nghĩa với việc đã bãi bỏ hình thức Hợp đồng BT đối với các dự án, trong đó có các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở tái định cư, các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, các dự án xây dựng công trình hạ tầng, dịch vụ.
Từ những phân tích đó, Chủ tịch HOREA cho rằng Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ có thể xem xét, chỉ nên dừng loại hình dự án BT từ nay đến khoảng năm 2022 để hoàn thiện khung pháp lý. Sau khi đủ điều kiện, từ khoảng năm 2023, việc tái khởi động hình thức BT trong việc cải tạo các chung cư cũ xuống cấp sẽ là kênh hiệu quả để huy động các nguồn lực xã hội hóa để thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.
Giao dịch căn hộ tại TP Thủ Đức chiếm 65% thị phần TP HCM trong 2020
Theo Savills Việt Nam, trong năm 2020, tổng lượng giao dịch căn hộ tại "TP Thủ Đức" (quận 2, 9, Thủ Đức) chiếm 65% thị phần toàn TP HCM. Suốt 5 năm (2015 - 2020), thị trường này cũng có lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ tăng liên tục.
Báo cáo cũng dẫn nguồn từ Cục thống kê TP HCM cho thấy giai đoạn 2015 - 2019, dân số của "TP Thủ Đức" tăng 4% mỗi năm, cao hơn 2 điểm % so với toàn thành phố. Điều này cho thấy nhu cầu lớn về nhà ở tại khu vực này. Ngoài ra, một yếu tố khác thúc đẩy nhu cầu là khả năng kết nối của "TP Thủ Đức" sẽ ngày càng được cải thiện nhờ vào nhiều tuyến đường lớn được mở rộng như Nguyễn Xiển, Lê Văn Việt, Tô Ngọc Vân, Nguyễn Duy Trinh; nhiều cơ sở hạ tầng tương lai như metro số 1, Đường vành đai 2... đang ngày càng đẩy nhanh tiến độ.
Cụ thể, Savills dự báo đến năm 2024, nguồn cung tương lai dự kiến có hơn 115.000 căn hộ, trong đó nguồn cung 2021 chiếm 15%, tương ứng 17.250 căn. Lượng hàng tồn thấp và quy trình pháp lý trì trệ khiến nguồn cung sơ cấp thiếu hụt kéo dài trong những năm gần đây. Những sửa đổi của Luật Xây dựng và Luật Đầu tư có hiệu lực từ 2021 sẽ góp phần thúc đẩy nguồn cung tương lai. Cụ thể, Luật Xây dựng sửa đổi rút ngắn thời gian cấp giấy phép xây dựng, giảm đi 10 ngày. Ngoài ra, Luật Đầu tư 2020 sửa đổi góp phần tăng khả năng thu hút các chủ đầu tư nước ngoài thông qua việc loại bỏ các yêu cầu có vốn pháp định, trong khi các quy trình M&A được đơn giản hơn nhiều.
Bà La Kim Mỹ Duyên, Phó Giám đốc kinh doanh Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills TP HCM, cho rằng nguồn cung hạn chế khiến tất cả các dự án mở bán gần đây đều thành công. Ngoài ra, với mức độ giàu có, vốn sở hữu tích lũy lớn và nguồn cung dự kiến gia tăng sau 2021, nguồn cầu sẽ diễn biến rất thú vị, đặc biệt với phân khúc cao cấp.
Chậm cấp sổ hồng vì chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng?
Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ từ Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), ước tính sơ bộ trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015 - 2019 có 53 dự án thuộc 12 tập đoàn và doanh nghiệp đang bị “tắc” sổ hồng, với gần 30.000 căn nhà và căn hộ officetel chưa được cấp sổ. Tuy nhiên, theo HoREA, nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, số lượng căn nhà bị chậm cấp "sổ hồng" còn lớn hơn nhiều lần.
Liên quan đến vấn đề này, Sở Tài nguyên - Môi trường TP HCM cho biết hiện còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất (cơ sở để cấp sổ hồng) nhưng chưa được giải quyết. Nơi đây thừa nhận, việc cấp sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án còn chậm vì các điều kiện cấp giấy phụ thuộc vào chủ đầu tư. Trong đó, nhiều dự án sai phạm, làm ảnh hưởng đến việc cấp giấy cho người mua.
Điển hình là với nhiều dự án nhà ở, chủ đầu tư chưa hoàn thành việc xây dựng đã bán dưới hình thức góp vốn hoặc huy động vốn của khách hàng. Không những thế, chủ đầu tư còn thế chấp dự án cho ngân hàng. Chủ đầu tư giao nhà cho người mua trong khi chưa giải chấp được với ngân hàng, dẫn đến không thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.
Sở Tài nguyên - Môi trường TP HCM cũng đánh giá việc triển khai xác định giá đất còn chưa kịp tiến độ. Cùng với đó, việc điều tra, khảo sát giá đất thị trường gặp khó khăn và thông tin điều tra giá đất làm căn cứ xác định giá đất có độ tin cậy chưa cao. Ngoài ra, ngành tài nguyên cũng chưa hoàn chỉnh bản đồ giá đất, cơ sở dữ liệu về giá đất và dữ liệu về các giao dịch nhà đất để làm cơ sở cho việc xác định giá đất cụ thể, nhanh chóng, chính xác hơn.
Thừa nhà ở cao cấp đang ở mức báo động
Theo vnexpress, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo nhà ở năm 2020 với quan ngại thừa nguồn cung nhà cao cấp đang khiến thị trường bất động sản phát triển kém bền vững. Năm qua phân khúc nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp đang có tỷ trọng rất lớn, tạo thêm khoảng cách lệch pha cung cầu, có nguy cơ gây bất ổn an sinh xã hội.
Khảo sát từ thực tế dự án nhà ở đang chào bán trên thị trường, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng 70%, đây là thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên 25% tổng số nhà ở. Đáng quan ngại là phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.
Đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự "lệch pha" sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.
Trong năm 2020, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án, giảm 16 dự án so với năm 2019. Về sản lượng nhà ở, thị trường ghi nhận 16.895 căn được huy động vốn, giảm 30,4% so với năm 2019.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA xác nhận có hiện tượng nâng giá để tối ưu hóa lợi nhuận từ phía các nhà phát triển dự án. Cụ thể, khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai lại bán nhà với giá cao hơn, thậm chí có mức giá tiệm cận phân khúc cao cấp.
Theo ông Châu, việc thừa nhà cao cấp, thiếu nhà giá rẻ ảnh hưởng đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đa số người dân có thu nhập trung bình, thấp trong đô thị, cán bộ công chức, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư. Đồng thời, hệ lụy đáng quan ngại hơn nữa là biểu hiện thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp trên thị trường đầu tư và đầu cơ. Hiện tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc nhà cao cấp chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%, là dấu hiệu cảnh báo vì đe dọa sự phát triển bền vững của thị trường.
Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/toancanh/ban-tin-bds-24h-chu-dau-tu-ke-khai-nha-gia-thap-ban-gia-cao-20201231000000422.html
