Đặt cọc thuê NƠXH vướng nhiều bất cập
Trước các ý kiến đóng góp, Bộ Xây dựng đã chấp thuận đề xuất về quy định khoản tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 03 tháng tiền thuê nhà khi thuê NƠXH. Tuy nhiên, có một số nội dung liên quan đến vấn đề này chưa chuẩn xác hoặc chưa hợp lý tại khoản 14 Điều 1 "Dự thảo Nghị định" sửa đổi, bổ sung khoản 6 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
Thứ nhất, không cần thiết quy định mức "tiền đặt cọc tối thiểu" không vượt quá 1 tháng tiền thuê nhà mà để các bên tự thỏa thuận mức tiền đặt cọc dưới mức tiền đặt cọc tối đa, theo tinh thần tự nguyện bình đẳng trong giao kết hợp đồng theo pháp luật dân sự.
Thứ hai, không cần thiết quy định "Cho phép bên cho thuê và bên thuê NƠXH được thỏa thuận khoản tiền đặt cọc cao hơn mức nộp quy định tại Khoản này, nhưng khoản tiền đặt cọc này không vượt quá 50% giá trị của nhà ở cho thuê.
Trong trường hợp bên thuê nộp khoản tiền đặt cọc theo quy định tại Khoản này thì được giảm giá cho thuê nhà ở hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận".
Theo đó, đề nghị hoàn thiện lại khoản 14 Điều 1 "Dự thảo Nghị định" sửa đổi khoản 6 và khoản 7 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau: "Người thuê nhà ở xã hội có trách nhiệm nộp trước cho bên cho thuê nhà một khoản tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hai bên, nhưng tối đa không vượt quá 03 tháng, để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà.
Cho phép bên cho thuê và bên thuê nhà ở xã hội được thỏa thuận về việc bên thuê trả trước tiền thuê nhà và được giảm giá cho thuê nhà ở hoặc không phải đóng tiền thuê nhà ở trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận. Trường hợp người thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và đối tượng quy định tại các khoản 1, 3, 9 và 10 Điều 49 của Luật Nhà ở thì không bắt buộc phải nộp tiền đặt cọc khi thuê NƠXH".
Khoản 7 được sửa đổi: "Người mua, thuê, thuê mua NƠXH được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để thanh toán tiền mua, thuê mua NƠXH theo quy định tại Chương III của Nghị định này".
Ngoài ra, về thời hạn vay ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội, hiện Nghị định 100 đang quy định "Thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên". Trong khi đó, văn bản 2526/NHCS-TDSV ngày 27/07/2016 của Ngân hàng Chính sách xã hội, tại mục 6 đã quy định "Thời hạn cho vay tối thiểu là 15 năm và tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên".
Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ ban hành ưu đãi cho nhà ở giá rẻ
Mới đây, trong báo cáo gửi tới Quốc Hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết nguồn cung bất động sản, đặc biệt là nhà ở tại Hà Nội và TP HCM dù đã được điều chỉnh theo hướng tích cực nhưng vẫn còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Đáng lưu ý trong báo cáo mới nhất này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng giá cả hàng hóa bất động sản (BĐS), nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.
Từ khi thị trường bất động sản (BĐS) bước vào chu kỳ hồi phục từ cuối năm 2013 đầu 2014 đến nay, giá BĐS ở các phân khúc đã tăng khoảng gấp đôi. Nhưng thu nhập của người dân tăng không theo kịp. Nhiều biện pháp đã được Chính phủ, bộ ngành và địa phương đưa ra nhưng đến nay chưa phát huy hiệu quả như mong muốn. Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ ban hành hàng loạt ưu đãi.
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng/m2 nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2.
Thị trường BĐS xuất hiện nghịch lý giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.
Khan hiếm nguồn cung
Theo các chuyên gia, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ một mặt do rào cản tín dụng, mặt khác do doanh nghiệp đang quá trông chờ vào nguồn vốn ưu đãi. Nếu những vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý không sớm được hoàn thiện thì sau 1 - 2 năm nữa, thị trường sẽ không có nguồn cung mới sản phẩm. Do đó, thay vì tạo điều kiện để tăng các dự án nhà ở thương mại chất lượng cao thì chính quyền địa phương và các doanh nghiệp, chủ đầu tư cần quan tâm ưu tiên phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các giải pháp nhà ở này trên cả nước cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ. Một giải pháp khả thi có thể đến từ mặt pháp lý như đặt ra hạn ngạch nhằm đảm bảo rằng luôn có một tỷ lệ căn hộ giá phải chăng nhất định trong mỗi dự án nhà ở, kết hợp với việc nới lỏng các quy định quy hoạch cho nhà đầu tư.
Đẩy mạnh các dự án nhà ở giá thấp
Trước sự lệch pha cung cầu, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành hàng loạt giải pháp để hạ nhiệt giá nhà. Theo đó, bộ này đang gấp rút hoàn thành dự thảo nghị quyết về phát triển nhà ở giá thấp (giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 và diện tích tối đa 70 m2/căn hộ).
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự thảo Nghị quyết sẽ được Bộ trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới với hàng loạt giải pháp căn cơ để giúp số đông người dân có thể tiếp cận nhà ở với giá phù hợp hơn. Chính phủ sẽ đưa ra nhiều ưu đãi khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp.
Các chủ dự án phát triển nhà ở thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2 cũng được ưu tiên chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 02 năm, được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Trường hợp dự án đã thực hiện thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở thì được miễn cấp giấy phép xây dựng. Bộ Xây dựng cũng đề xuất cho những doanh nghiệp phát triển nhà ở giá thấp được ưu đãi về vốn, lãi suất vay vốn ngân hàng từ 7 - 8%/năm.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng tin tưởng quy định các dự án phải dành 30% diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp và hàng loạt ưu đãi phát triển, thời gian tới nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp sẽ tăng nhanh. Giá nhà nhờ đó sẽ phù hợp hơn với thu nhập của đa số người dân.
Hy vọng được định danh của thị trường condotel và oficetel
Condotel và officetel được xem là xu hướng phát triển mới, thúc đẩy thị trường BĐS khởi sắc. Song do khung pháp lý chưa thực sự rõ ràng và do tác động của dịch Covid-19, định hướng mục đích cùng chủ trương đầu tư chưa được xác lập nghiêm túc, khách hàng và nhà đầu tư chưa thực sự có niềm tin vào loại hình này. Trên đây là nguyên nhân khiến thị trường này có tỷ lệ hấp thu kém.
Trước đó, đầu tháng 9, Văn phòng chính phủ phát đi thông báo số 33/TB-VPCP truyền đạt ý kiến kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh.
Phó thủ tướng yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú) trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.
Bên cạnh đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối, bổ sung vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội và vốn để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội. Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính để huy động các nguồn lực cho thị trường bất động sản, nhằm giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi chặt chẽ tình hình, tiếp tục điều hành các giải pháp chính sách tiền tệ linh hoạt, kiểm soát quy mô tín dụng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, kiểm soát chặt chẽ tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Về phía địa phương, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời các vi phạm trong thực hiện quy định về đầu tư kinh doanh BĐS trên địa bàn; tập trung triển khai các chương trình nhà ở xã hội; bố trí đủ nguồn lực, kinh phí để hoàn thành việc xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.
Theo ông Hồ Đức Trung, Giám đốc dự án, Công ty TNHH Levista - một doanh nghiệp đang sở hữu nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực miền Trung cũng cho rằng, văn bản của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cấp sổ cho condotel và mới nhất là ý kiến chỉ đạo của Phó thủ tướng Trịnh Đình Dũng là rất kịp thời. Các quy định sẽ giúp gỡ nút thắt để bất động sản du lịch phát triển nhanh hơn.
“Những động thái này như một đòn bẩy kinh tế trong bối cảnh thị trường kém minh bạch. Chắc chắn, khi loại hình condotel được phát triển chính danh, các sản phẩm sẽ được quan tâm hơn, lòng tin của người mua nhà ngày càng vững chắc”, ông Trung nói.
Còn ông Trương Anh Tuấn, Trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, song song với việc cấp sổ cho dự án condotel thì cần xác định các giới hạn liên quan đến quyền tài sản của loại hình này.
HoREA không nên tính diện tích sàn tầng lánh nạn vào tổng diện tích sàn xây dựng
Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng, UBND TP HCM đề nghị bổ sung các quy định chi tiết về tầng lánh nạn tại các tòa nhà cao tầng để đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2019/BXD), ban hành kèm theo Thông tư 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng có quy định, đối với nhà có chiều cao từ 100 - 150 m cần phải bố trí tầng lánh nạn.
Theo đó, cứ 20 tầng cao sẽ có 1 tầng lánh nạn cho cư dân, diện tích tầng lánh nạn phải được thiết kế tương đương số cư dân sống trong tòa nhà. Chủ đầu tư phải đầu tư 0,3m2 sàn tầng lánh nạn/cư dân và tầng lánh nạn phải bảo đảm khả năng chống khói, lửa để cư dân lánh nạn trong thời gian chờ lực lượng cứu hộ cứu nạn tới. Không cho phép bố trí các căn hộ hoặc một phần căn hộ trên tầng lánh nạn.
Theo HoREA, quy định cần phải có tầng lánh nạn đối với nhà có chiều cao từ 100 - 150 m là hết sức cần thiết, nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân và khách vãng lai khi xảy ra cháy, trong lúc chờ được cứu hộ cứu nạn.
Tuy nhiên trên thực tế, ngày càng có nhiều tòa nhà cao trên 150m nên Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Bộ Công an và Bộ Khoa học Công nghệ nghiên cứu các quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc tế và kinh nghiệm các nước về phòng cháy chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ đối với nhà cao tầng có chiều cao trên 150m, để bổ sung Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.
Hiệp hội cũng đề nghị giải quyết bất cập của quy định tầng lánh nạn cách nhau không quá 20 tầng đối với nhà có chiều cao từ 100 - 150m.
Hiệp hội nhận thấy, tòa nhà có chiều cao từ 100 - 150m thường có khoảng 30 - 50 tầng (chiều cao thông tầng tính từ mặt sàn đến mặt sàn thường khoảng 3,9 - 4,3m). Theo quy định, tầng lánh nạn cách nhau không quá 20 tầng thì tòa nhà phải có 1 hoặc 2 tầng lánh nạn, tùy theo chiều cao tòa nhà.
Do vậy, để giảm bớt thiệt hại cho chủ đầu tư dự án và người mua căn hộ nhà chung cư cao tầng, Hiệp hội cho rằng, không nên tính diện tích sàn tầng lánh nạn vào tổng diện tích sàn xây dựng của dự án khi tính hệ số sử dụng đất và nên cộng thêm chiều cao tầng lánh nạn vào chiều cao tối đa của công trình thì hợp lý hơn.
Theo đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2.9.4 Mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, bổ sung quy định nhà có 30 - 40 tầng bố trí 1 tầng lánh nạn; nhà có 41 - 50 tầng bố trí 2 tầng lánh nạn. Không tính diện tích sàn tầng lánh nạn vào tổng diện tích sàn xây dựng khi tính hệ số sử dụng đất của dự án. Không tính chiều cao của tầng lánh nạn vào chiều cao tối đa của công trình.
