Làn sóng đầu tư BĐS dịch chuyển mạnh về phía Đông Hà Nội
Theo reatimes, nhận định của các chuyên gia, trong thời gian tới khu vực phía Đông sẽ chuyển mình mạnh mẽ hơn nữa nhờ quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung của thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn 2050.
Cùng với đó, ngoài các cây cầu hiện hữu như Long Biên, Chương Dương, Vĩnh Tuy, Thanh Trì, Nhật Tân, Thăng Long thì Hà Nội sẽ có tổng cộng 18 công trình đường bộ vượt sông Hồng trong tương lai gần. Gần nhất là 4 cây cầu nghìn tỷ: cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Ngọc Hồi, cầu Mễ Sở.
Cụ thể, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 nằm ngay sát giai đoạn 1, quy mô 4 làn xe, chiều dài 3,5km, tổng mức đầu tư 2.500 tỷ đồng. Cầu Trần Hưng Đạo nối phố Trần Hưng Đạo (Hoàn Kiếm) với đường Cổ Linh (Long Biên) có tổng mức đầu tư 9.000 tỷ đồng, quy mô 6 làn xe, chiều dài 5,5km, tốc độ thiết kế 80km/h, hứa hẹn sẽ trở thành cây cầu biểu tượng mới của Hà Nội với phương án thiết kế đề xuất ấn tượng.
Cầu Ngọc Hồi nối đường vành đai 3.5 (Hoàng Mai) với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (Gia Lâm) có tổng mức đầu tư 4.881 tỷ đồng, quy mô 6 làn xe chạy, chiều dài 13,8km. Cầu Mễ Sở nối đường vành đai 4 (Thường Tín) với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (Gia Lâm) cũng có tổng mức đầu tư dự kiến 4.881 tỷ đồng, chiều dài 13,8km.
Những cây cầu nghìn tỷ hoàn thành trong 2 - 3 năm tới được ví như những “đòn bẩy thép” giúp thị trường bất động sản phía Đông bứt phá mạnh mẽ. Cùng với đó, hạ tầng giao thông đường bộ cũng là một điểm sáng nổi bật của khu vực với các dự án như Quốc lộ 5 kéo dài, nút giao Cổ Linh …
Do quá trình đô thị hóa diễn ra muộn, quỹ đất lại lớn nên khu Đông Hà Nội có lợi thế trong việc phát triển các dự án có quy mô lớn, tạo lập cảnh quan. Các chuyên gia cho rằng, nơi đây có thể trở thành một không gian đáng sống với mật độ cây xanh mặt nước lớn hơn khu vực nội thành. Các khu đô thị phía Đông cũng đang thu hút một lượng lớn người nước ngoài tới sinh sống. Do khu vực này tiếp giáp các tỉnh thành được xem là "thủ phủ" công nghiệp lớn nhất cả nước như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng.
Liên quan đến vấn đề này, các đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết, trong 3 tháng cuối năm, phần lớn nguồn cung trên thị trường Hà Nội đều đến từ khu vực phía Đông - nơi được xem là vùng đất đầu tư mới của các doanh nghiệp bất động sản lớn.
Trao đổi với báo chí, ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Hà Nội cho hay, các nhà đầu tư bắt đầu nhận thấy khu vực phía Đông cũng có nhiều tiềm năng không kém các khu vực khác, lại rất gần với khu vực trung tâm của Hà Nội, chỉ cách chưa đầy 3km.
Có thể nói tiềm năng phát triển bất động sản của khu vực phía Đông Hà Nội là một yếu tố khách quan, chứ không hẳn là vì khu vực này được lăng xê nhằm thu hút các nhà đầu tư và khách hàng”, ông Trung đánh giá.
Các dự án chất lượng, hướng tới giá trị thực sẽ là đòn bẩy thúc đẩy thị trường bất động sản phía Đông phát triển trong thời gian tới. Tuy vậy, vẫn còn cần một thời gian dài nữa, bất động sản phía Đông mới thực sự vụt sáng. Do vậy, các nhà đầu tư định rót vốn vào khu vực này cũng cần hướng tới tầm nhìn dài hạn.
Bịt kẽ hở trong sắp xếp, xử lý đất công
Theo Diendandoanhnghiep, tại Khoản 2 Điều 28 Nghị định 167/2017/NĐ-CP được sửa đổi tại Khoản 19 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 167" chỉ quy định "Quỹ đất tiếp nhận từ dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị bàn giao lại cho Nhà nước để phát triển nhà ở xã hội", nhưng còn có các trường hợp phần đất công khác cũng có thể không thuộc phạm vi áp dụng của Nghị định 167/2017/NĐ-CP, như:
Đối với các dự án có quy mô lớn, còn bao gồm quỹ đất giao thông; quỹ đất để thực hiện các công trình y tế, giáo dục, dịch vụ mà chủ đầu tư dự án phải bàn giao cho Nhà nước theo quy hoạch chi tiết và theo dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có).
Trong nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn có "đất, công trình xây dựng gắn liền với đất nằm trong nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP mà nhà chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu nhà nước được bán cho người sử dụng", như hành lang, cầu thang, diện tích đất nằm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư, mà trước đây Nhà nước không tính vào giá bán hóa giá căn hộ.
Bên cạnh đó, điểm đ Khoản 2 Điều 28 Nghị định 167/2017/NĐ-CP tại Khoản 19 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 167", quy định xử lý đối với trường hợp nhà, đất đã được phê duyệt phương án bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành việc bán phù hợp với trường hợp bán chỉ định (theo quyết định hoặc văn bản của cấp có thẩm quyền mà quyết định hoặc văn bản đó đã đúng quy định của pháp luật) mà người mua được tài sản đã ký hợp đồng mua bán tài sản hoặc cơ quan chức năng đã có văn bản thông báo nộp tiền thì người mua được tiếp tục hoàn tất các thủ tục còn lại để hoàn thành việc mua bán theo quy định của pháp luật.
HoREA đề nghị xem xét hoàn thiện lại nội dung điểm đ đối với "Trường hợp bán chỉ định theo quyết định hoặc văn bản của cấp có thẩm quyền nhưng chưa ký hợp đồng mua bán tài sản hoặc cơ quan chức năng chưa có văn bản thông báo nộp tiền thì dừng việc bán và thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định tại Nghị định này".
Đối với trường hợp "chưa ký hợp đồng mua bán tài sản hoặc cơ quan chức năng chưa có văn bản thông báo nộp tiền thì dừng việc bán và thực hiện sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định tại Nghị định này".
Theo HoREA, quy định này chưa thật thỏa đáng, chưa hợp tình hợp lý và cũng không nhất quán với quy định tại điểm e Khoản 2 Điều 28 Nghị định 167/2017/NĐ-CP được sửa đổi tại Khoản 19 Điều 1 "Dự thảo Nghị định 167".
Để không làm thất thoát tài sản nhà nước khi cho phép dự án được vận hành trở lại, Hiệp hội nhận thấy, cần thẩm định lại giá trị nhà, đất theo "giá đất cụ thể" theo nguyên tắc giá đất "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" được xác định bằng các phương pháp xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai, tại "thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất" (Khoản 3 Điều 108, Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013)".
Ngoài ra, cần xem xét hoàn thiện lại nội dung điểm e đối với "Trường hợp chưa được cơ quan, người có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định tại Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2005 hoặc chưa có Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư 2014 thì phải thực hiện sắp xếp lại theo quy định tại Nghị định này", trừ trường hợp các dự án nhà ở thương mại có trước ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP "Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014", có hiệu lực), đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành văn bản "chấp thuận đầu tư", theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đã có Giấy phép xây dựng, đang xây dựng dở dang, hoặc đã nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng và bàn giao nhà cho khách hàng, thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại theo quy định tại Nghị định này.
Bất động sản Đà Nẵng bắt đáy, nhà đầu tư đang âm thầm trở lại thị trường?
Theo khảo sát của DKRA Vietnam cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2020, thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng chứng kiến sự sụt giảm mạnh ở hầu hết các phân khúc, mức tiêu thụ chung của toàn thị trường ở mức thấp, giao dịch thứ cấp kém sôi động, mức tiêu thụ condotel tụt xuống thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ven biển gần như không có giao dịch.
Tuy nhiên, vào thời điểm cuối năm khi thị trường đang giảm sâu sau 3 năm trầm lắng nhiều nhà đầu tư lại bắt đầu có tín hiệu quay trở lại thị trường. "Thị trường BĐS suy giảm mạnh nhưng cũng là cơ hội cho nhà đầu tư. Những nhà đầu tư tay to là những cánh chim đầu đàn trên thị trường.
Dựa vào số liệu của DKRA cho thấy nguồn cung căn hộ tại thị trường Đà Nẵng đang rất khan hiếm. Thị trường căn hộ chỉ đón nhận 3 dự án mở bán trong 3 quý đầu năm 2020, tập trung ở 2 quận Sơn Trà và Hải Châu, cung cấp khoảng 156 căn, bằng 32% so với cùng kỳ năm 2019.
Cùng với việc khan hiếm nguồn cung, giá đã giảm xuống mức thấp, cơ hội phục hồi của thị trường BĐS Đà Nẵng - Quảng Nam còn do lực đẩy từ hàng loạt công trình hạ tầng. Mới đây, UBND tỉnh Quảng Nam vừa ra quyết định triển khai dự án Nạo vét, thoát lũ khẩn cấp và chống xâm nhập mặn sông Cổ Cò, TP. Hội An, với tổng mức đầu tư 850 tỷ đồng. Dự án giúp khơi thông tuyến đường thủy huyết mạch, có giá trị lớn về kết nối du lịch, rút ngắn thời gian di chuyển từ Đà Nẵng vào Hội An bằng đường thủy, tạo cơ hội phát triển cho các tour du lịch đường sông trong ngày.
Những cú hích hạ tầng tỷ đô đang là lực đẩy để thị trường đang ấm trở lại. Nhiều nhà đầu tư đang có động thái quay trở lại thị trường. Các chuyên gia BĐS nhận định dù thị trường hiện nay khá im lìm nhưng vẫn có một luồng khách hàng là những nhà đầu tư Hà Nội, TP HCM... tìm gom các lô đất sạch, giá thấp để đón đầu sự phục hồi vào năm tới. Dự báo thị trường khu vực này đã chạm đáy vào cuối 2020 và sẽ khởi sắc trở lại vào đầu năm 2021, mở ra cơ hội tốt cho người có nhu cầu thực sự về đất ở.
Tại sao lãi suất cho vay có giảm xuống 0%, doanh nghiệp vẫn sẽ “ngó lơ” nhà ở xã hội?
Theo congluan, mới đây nhất, Ngân hàng Nhà nước đã có Quyết định 2195/QĐ-NHNN quy định về mức lãi suất cho vay ưu đãi của tổ chức tín dụng được chỉ định đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015.
Kể từ 01/01/2021, mức lãi suất cho vay ưu đãi đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán là 4,8%/năm. Trong khi đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê là 4,3%/năm.
Trước đó, năm 2020, mức lãi suất cho vay ưu đãi đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán là 5%; Đối với nhà ở xã hội cho thuê là 4,5%.
Như vậy, các mức lãi suất năm 2021 tại cả hai quyết định mới được ban hành đều thấp hơn 0,2% so với mức lãi suất năm 2020.
Trước động thái hạ lãi suất cho vay ưu đãi đối với khách hàng vay vốn xây dựng nhà ở xã hội từ 5%/năm xuống 4,8%/năm, nhiều chuyên gia hoan nghênh các hành động quyết liệt của Chính phủ.
Tuy nhiên, ngay cả khi lãi suất cho vay ưu đãi giảm xuống 0%, các doanh nghiệp cũng không mặn mà với các dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Trao đổi với PV, ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản đánh giá: Một trong những nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp “làm ngơ” với các dự án nhà ở xã hội, đó là đầu ra bị khống chế tỷ lệ lợi nhuận 10% so với tổng số vốn đầu tư.
Theo ông Chánh, nếu lãi suất vay ưu đãi là 4,8%/năm, 2 năm sẽ là 9,6%, 3 năm sẽ là 14,4%. Như vậy, nếu một dự án nhà ở xã hội phải mất 3 năm để hoàn thiện, mà tỷ lệ lợi nhuận bị khống chế 10%, rõ ràng doanh nghiệp sẽ không có nhiều lợi nhuận, thậm chí bị lỗ.
Tuy nhiên, trong 800 tỷ đồng vốn ban đầu, doanh nghiệp phải vay 500 tỷ đồng. Với mức lãi suất 4,8%/năm, doanh nghiệp phải trả 24 tỷ đồng/năm. Nếu dự án kéo dài trong 3 năm, số tiền lãi sẽ là 72 tỷ đồng.
Chưa kể, trong quá trình hoàn thiện dự án, doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với hàng loạt rủi ro, như chi phí nhân công tăng, giá vật liệu xây dựng tăng;... Nếu dựa vào tỷ lệ lạm phát của Việt Nam vào đầu năm 2020 là 3,8%/năm, như vậy doanh nghiệp sẽ bị thiệt hại.
“Đó chính là lý do vì sao, kể cả lãi suất cho vay ưu đãi giảm xuống 0% cũng khó làm tăng nguồn cung nhà ở xã hội”, ông Chánh khẳng định.
Từ nguyên nhân trên, chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, Chính phủ nên xem xét bỏ hẳn quy định khống chế lợi nhuận đối với nhà ở xã hội. Đồng thời, nghiên cứu thêm một số giải pháp nhằm kiểm soát giá bán nhà ở xã hội.
Giải thích rõ hơn về giải pháp này, ông Chánh nói: Chính phủ sẽ có trách nhiệm đưa ra quỹ đất, quy hoạch cho các dự án nhà ở xã hội và kêu gọi các doanh nghiệp đấu thầu.
Từ đó, các doanh nghiệp sẽ dựa vào lạm phát, vật giá, giá trị sản xuất để đưa ra một mức giá hợp lý. Dựa vào đấu thầu, Chính phủ sẽ lựa chọn doanh nghiệp nào đưa ra mức giá thấp nhất để giao quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.
“Về bản chất, lợi nhuận khi xây dựng nhà ở xã hội không nhiều, ngay cả khi bỏ hẳn mức khống chế lợi nhuận đi. Vì vậy, Chính phủ cũng phải có một số chính sách ưu đãi khác đi kèm để thu hút doanh nghiệp nộp hồ sơ đấu thầu dự án nhà ở xã hội”, ông Chánh nói.
Thị trường bất động sản 2021: Định vị lại chung cư hạng sang
Theo reatimes, năm 2020, thị trường bất động sản chịu tác động từ dịch covid-19, mọi phân khúc đều chững lại về cả nguồn cung và giao dịch. Tuy nhiên dự báo của giới phân tích, sau khi dịch được kiểm soát, nhu cầu cũng như việc sẵn sàng chi trả của giới thượng lưu để có được một không gian sống hạng sang đang gia tăng.
Bên cạnh đó, báo cáo thị trường bất động sản của các đơn vị như Savills, CBRE, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam…, đưa ra những số liệu khác nhau liên quan đến các phân khúc căn hộ chung cư, trong đó có sản phẩm cao cấp, hạng sang. Với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ siêu cao cấp là 50 triệu đồng/m2 trở lên, cao cấp là 35 - 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo CBRE căn hộ hạng sang có giá trên 3.500 USD/m2 (trên 81 triệu đồng/m2), cao cấp giá từ 1.500 đến 3.500 USD/m2 (35 - 80 triệu đồng/m2). Với định nghĩa của JLL, chung cư hạng sang ở tầm giá từ 3.700 - 4.500 USD/m2 (80 -105 triệu đồng/m2) trở lên.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trên thế giới cũng chưa có định nghĩa nhất quán về các sản phẩm này. Khái niệm này thay đổi theo thời gian, tùy theo quan niệm có tính chất thời thượng và thu nhập của con người trong xã hội mà các thang bậc giá trị của nhà ở hạng sang được hình thành.
Ông Võ cho biết, trong vòng 3 thập kỷ qua, quan niệm về bất động sản hạng sang đã có nhiều thay đổi, giá trị tính bằng tiền tạo dựng bất động sản không còn là giá trị chính, thay vào đó là các giá trị không tạo ra bằng tiền như vị trí, sự tiện lợi cho đời sống, giá trị văn hóa, chất lượng môi trường, giải pháp thông minh chiếm tỷ trọng cao hơn. Những giá trị không tạo ra bằng tiền sẽ tạo ra giá trị được tính bằng tiền tại các bất động sản hạng sang.
Ở góc nhìn kiến trúc quy hoạch, KTS. Trần Thanh Ý, Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhận định: “Chung cư cao cấp hay hạng sang thời nay không giống như những năm trước mà nay nó là công trình xanh, công trình tiết kiệm năng lượng, những tòa nhà thông minh. Nằm trong chung cư cao cấp đó sẽ là những căn hộ hạng sang đầy đủ tiện nghi, tiện ích đẳng cấp”.
Dù giới chuyên gia có những định nghĩa khác nhau về chung cư hạng sang nhưng vẫn luôn có một tiêu chí cuối cùng đó là đem tới một không gian sống tốt nhất cho cư dân, đặc biệt là thoả mãn những tiêu chí khắt khe của giới thượng lưu. Bởi cuộc sống của giới thượng lưu không chỉ gói gọn trong toà nhà xa hoa có kết cấu sang trọng mà còn yêu cầu cao về hệ thống tiện ích, dịch vụ đẳng cấp, công nghệ thông minh…
Nói như KTS. Trần Minh Tùng, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội: “Trong bối cảnh biến đổi khí hậu, ô nhiễm, các dự án nhà ở trong tương lai sẽ không chỉ mang đến những ngôi nhà tiện nghi, sang trọng, mà còn phải cung ứng cả một môi trường sống hoàn chỉnh đi kèm với các dịch vụ tiện ích phục vụ cuộc sống “tại chỗ” của người dân”.
Do đó, khi lựa chọn không gian sống, giới thượng lưu có xu hướng ưu tiên cảnh quan và khí hậu trong lành, dịch vụ tiện ích riêng tư đẳng cấp, không gian sống thoáng và rộng. Xu hướng này hiện nay cũng thể hiện rõ tại các thành phố sầm uất trên thế giới như New York, London, Thượng Hải, Seoul…và dần trở thành đích đến của người mua nhà.
