9 loại công trình xây dựng được miễn giấy phép từ 01/01/2021
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung khoản 30 Điều 2 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định các trường hợp được miễn GPXD gồm:
Thứ nhất, công trình bí mật Nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp.
Thứ hai, công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan Trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư xây dựng.
Thứ ba, công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng;
Thứ tư, công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường.
Thứ năm, công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
Thứ sáu, công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ bảy, công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.
Thứ tám, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ chín, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Theo đó có ba trường hợp nhà riêng lẻ được miễn GPXD.
Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã được Quốc hội thông qua ngày 17/6/2020 và có hiệu thực thi hành từ hôm nay (01/01/2021).
TP HCM dự kiến phát triển khoảng 24.000 căn hộ nhà ở xã hội trong 5 năm tới
Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, kế hoạch giai đoạn 2016 - 2020 TP HCM sẽ triển khai đầu tư xây dựng 39 dự án với tổng diện tích đất là 137,3 ha, quy mô khoảng 44.884 căn hộ. Phấn đấu hoàn thành 31 dự án với khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, kết quả thực hiện giai đoạn 2016 - 2020, xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng chỉ đạt 19 dự án với 15.177 căn hộ, 1.283.696 m2 sàn xây dựng.
Sở Xây dựng TP HCM cho biết, dự kiến kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025 TP HCM sẽ phát triển khoảng 1,96 triệu m2 sàn nhà ở xã hội (trong đó khoảng 980.000 m2 sàn nhà ở cho người thu nhập thấp; 980.000 m2 sàn nhà ở cho đối tượng tái định cư). Vậy trong giai đoạn 2021 - 2025, cần phát triển khoảng 2,13 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, tướng ứng khoảng 24.000 căn hộ nhà ở xã hội.
Để thực hiện kế hoạch trên, Sở Xây dựng Tp.HCM sẽ tiếp tục theo dõi đôn đốc thực hiện 19 dự án nhà ở xã hội trong danh mục nhà ở xã hội dự kiến hoàn thành sau năm 2020 với quy mô 26.983 căn hộ. Cập nhật, rà soát các dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn hơn 10ha, đã xác định quỹ đất 20% để thực hiện nhà ở xã hội, đôn đốc thực hiện để đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu trên.
Hiện Sở Xây dựng đang theo dõi 65 dự án phát triển nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên, phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, tổng diện tích đất khoảng 197,3 ha với quy mô khoảng 146.550 căn hộ nhà ở xã hội đang thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và thủ tục đầu tư.
Đồng thời, kiến nghị UBND TP chỉ đạo Sở Tài Chính phối hợp với Sở Xây dựng báo cáo tình hình sử dụng số tiền thu được từ quỹ đất 20% trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới có quy mô dưới 10ha để đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Tham gia, đề xuất giải quyết các khó khăn, vướng mắc phát sinh trình UBND TP.
Chu kỳ tăng và đỉnh mới sắp tới của thị trường bất động sản
Từ cuối 2019 đến 2020 là điểm cuối chu kỳ, thị trường rơi vào trầm lắng. Sự mất cân đối cung cầu và room tín dụng cho bất động sản bị siết chặt khiến nhà đất chững lại. Đầu 2020, sự tàn phá của đại dịch COVID-19 gần như đẩy thị trường rơi vào đáy của chu kỳ phát triển.
Dù COVID-19 có xuất hiện hay không thì bất động sản vẫn sẽ phải trải qua một khoảng lặng nhất định trong năm 2020. Tuy nhiên dịch bệnh làm mức độ ảnh hưởng của thị trường sâu hơn, khiến khoảng lặng này kéo dài và trầm trọng.
Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ rõ, nếu quan sát đà tăng giá của thị trường trong 1 thập niên qua, đồ thị giá đất chia thành nhiều đợt biến động. Giá nhà đất đi ngang vào giai đoạn 2008 - 2010. Bước sang 2011 - 2013, giá bất động sản xuống dốc không phanh, nhiều nhất là gần 50%, đến thời điểm 2014 - 2019 thì quay lại xu hướng tăng mạnh từ 50 - 300%. Tính đến hiện tại, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất trung bình cũng gấp 3 lần so với năm 2011.
Liên quan đến vấn đề này, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam dự báo, thị trường cần thời gian để phục hồi. Dấu hiệu hồi phục sẽ bắt đầu vào cuối năm 2021 hoặc đầu năm 2022 với dấu hiệu đầu tiên là chính sách hỗ trợ của chính phủ.
Việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 01/01/2021 sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021. Bên cạnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2020 sẽ được thông qua vào năm 2021 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2022 từ đó dẫn tới nguồn cung căn hộ mới phục hồi về mức năm 2017 - 2018 trong các năm tới…
Tiếp đến là động thái chuyển dịch dòng tiền sang bất động sản khi các kênh đầu tư chứng khoán, vàng, trái phiếu không còn là lựa chọn an toàn. Cùng đó là những tín hiệu sáng kinh tế của Việt Nam tăng trưởng nhanh từ 0,4% trong quý II/2020 lên 2,6% trong quý III. Dự báo tăng trưởng cho năm 2020 được điều chỉnh tăng từ 1,8% lên 2,3% và kỳ vọng GDP đạt tăng trưởng 7,1% trong năm 2021… Tất cả tạo ra tác động tích cực cũng như những kịch bản lạc quan cho nhà đầu tư trong năm 2021.
Năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động, linh hoạt thích ứng với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản. Bản thân các doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở giá bình dân.
Thực tế chứng minh trong thời gian thị trường đóng băng vẫn có những phân khúc giao dịch tốt, một ví dụ điển hình là một dự án giá rẻ tại Hà Nội đã bán rất chạy vào thời kỳ thị trường khó khăn những năm 2009 - 2013. Như vậy, dù tình hình thị trường như thế nào thì việc tìm đúng thị trường ngách và giao dịch có chủ đích rõ ràng của nhà đầu tư vẫn có thể mang lại quả ngọt trái mùa.
Năm 2021, siết chặt tình trạng phân lô bán nền tràn lan
Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Nghị định 148/2020/NĐ-CP cùng với Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2021 (kết hợp với việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường), đã quy định các cơ chế, chính sách phù hợp với thực tiễn, góp phần xây dựng môi trường kinh doanh theo hướng minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh và tháo gỡ được nhiều vướng mắc, ách tắc về quy trình, thủ tục đầu tư xây dựng cho hàng ngàn dự án đầu tư, dự án nhà ở trong phạm vi cả nước…
Cùng với đó, giải quyết nhu cầu rất lớn của cá nhân, hộ gia đình được mua nền để tự xây dựng nhà trong dự án nhà ở tại các khu vực đô thị; đồng thời khắc phục tình trạng dự án phân lô, bán nền tràn lan trong thời gian qua, mà chủ đầu tư không xây dựng kết cấu hạ tầng kết nối với hạ tầng chung của khu vực, không có các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thậm chí thiếu cả các công trình cung cấp dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước.
Theo HoREA, Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Cụ thể, dự án nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền được thực hiện tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (Khoản 2 Điều 41).
Theo đó, Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (Khoản 1 Điều 41).
Cũng theo HoREA, Nghị định 148 có hiệu lực, quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa để quản lý, kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô, bán nền.
Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai chỉ cho phép UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị, không quy định tách thửa đối với các loại đất khác, không phải là đất ở.
Nhưng, Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã bổ sung Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Để khắc phục tình trạng tách thửa thiếu chặt chẽ, dẫn đến phân lô bán nền tràn lan, Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa.
Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
"Như vậy, Điều 75a đã quy định chặt chẽ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa so với các quy định trước đây, để quản lý và kiểm soát chặt chẽ tình trạng phân lô bán nền", HoREA khẳng định.
Năm 2021, căn hộ bình dân 1,4 tỷ đồng sẽ ‘nóng’
Theo dữ liệu của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, các bất động sản nhà ở có mức giá khoảng 1,4 đến 1,6 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ vẫn có thể có tại thị trường Hà Nội và nằm tại các khu vực ngoài vành đai 3 hoặc có vị trí xa so với trung tâm. Trong quý 3/2020, nguồn cung sơ cấp với giá trung bình dưới 1.000 USD/m2 có khoảng 3.200 căn hộ, tương đương 12% thị phần.
“Dòng sản phẩm này không có nhiều nếu mua trực tiếp từ chủ đầu tư nhưng nếu mua lại và là căn hộ đã sử dụng thì vẫn còn tiềm năng”, ông Matthew Powell nhấn mạnh.
Đánh giá về cơ hội tăng trưởng của thị trường nhà ở bình dân, ông Matthew Powell cho rằng các chủ đầu tư lớn hiện nay đang tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, cung cấp nhà ở chất lượng tốt với giá tốt và ở vị trí thích hợp. Điều này vừa đảm bảo cho cho họ khả năng phát triển bất động sản với mức giá xác định, vừa có thể mang lại cho khách hàng và cư dân các điều kiện sống, lối sống, sự thuận tiện nhất định khi di chuyển vào trung tâm.
Các chủ đầu tư và Chính phủ đang nhận thức rất rõ vấn đề này, do đó đang có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà bình dân, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc hạng sang.
Ngoài ra, có một sự tin tưởng nhất định về sự phục hồi của thị trường nhà ở trong năm 2021. Trước COVID-19, trong các lĩnh vực của ngành bất động sản, sự phục hồi được thúc đẩy bởi các yếu tố như nhân khẩu học và nền kinh tế vĩ mô.
Khi COVID-19 xuất hiện, Việt Nam đã hoàn thành xuất sắc hoạt động kiểm soát dịch COVID-19, vì vậy nền kinh tế và thị trường bất động sản trong nước ít chịu tác động lớn từ thị trường quốc tế tính cho tới thời điểm hiện tại.
Kỳ vọng của thị trường do đó sẽ nằm ở nguồn cung nhà ở được cải thiện vào tháng 3 hoặc 4 năm 2021 và các hoạt động phát triển bất động sản chất lượng cao tiếp tục tích cực hơn tại Hà Nội và TP.HCM.
Bên cạnh đó, khi nhận định về hoạt động của thị trường căn hộ trong năm 2020, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết: Ngoài các khó khăn do COVID-19, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong năm 2020 còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố như tiến trình cấp phép, phê duyệt dự án chậm hơn trước đây, yêu cầu cao hơn của khách mua về sản phẩm, thiết kế, điều kiện bàn giao, tiện ích dự án...
Theo bà Hằng, trong bối cảnh diễn biến dịch trên thế giới còn phức tạp thì triển vọng thị trường bất động sản nửa đầu năm 2021 vẫn sẽ có những diễn biến cần phải theo sát. Các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ vẫn bị ảnh hưởng trong giai đoạn này.
“Đầu tư bất động sản luôn là việc doanh nghiệp cần phải tính trong dài hạn. Trong chuỗi các hoạt động từ phát triển quỹ đất, quỹ dự án, chuẩn bị đầu tư, triển khai dự án, bán hàng… thì trong giai đoạn sắp tới các doanh nghiệp có thể chọn lựa một số hoạt động để đảm bảo duy trì trong ngắn hạn, vẫn có thể bắt kịp và phát triển nhanh trong dài hạn.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần rà soát lại các đối tượng khách hàng, các phân khúc ở từng địa bàn/địa phương mà doanh nghiệp có thể khai thác", bà Hằng nói.
