Phân khúc nhà ở bình dân sắp "biến mất" khỏi thị trường Hà Nội?
Theo dữ liệu của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, các bất động sản nhà ở có mức giá khoảng 1,4 đến 1,6 tỷ đồng/ căn 2 phòng ngủ vẫn có thể có tại thị trường Hà Nội và nằm tại các khu vực ngoài vành đai 3 hoặc có vị trí xa so với trung tâm
Cụ thể, trong quý III/2020, nguồn cung sơ cấp với giá trung bình dưới 1.000 USD/m2 có khoảng 3.200 căn hộ tương đương 12% thị phần.
Ở bình diện thị trường nhà ở bình dân, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội - cho rằng căn hộ bình dân đang có cơ hội phát triển nhất định trong xu hướng giá tăng của thị trường.
"Đang có hiện tượng giá tăng, tuy nhiên thị trường xuất hiện thêm các khu vực đầu tư mới do ảnh hưởng của nhân tố cơ sở hạ tầng: hạ tầng đường bộ, đường sắt, cũng như các khu vực phát triển quy mô lớn như Long Biên, Gia Lâm hoặc một số khu vực xa trung tâm.
Vị trí và khoảng cách là các nguyên nhân chính ảnh hưởng đến giá nhà, bản thân giá đất cũng tăng. Các yếu tố này thúc đẩy chủ đầu tư trong lĩnh vực nhà ở đẩy mạnh hoạt động bán căn hộ, họ đã và đang cung cấp một lượng nhà ở bình dân phù hợp ra thị trường" - ông Matthew Powel cho biết.
Đáng chú ý theo vị này, các chính sách dành cho thị trường bình dân cần được xem xét ở khía cạnh định giá thương mại khi các chủ đầu tư đang cạnh tranh về đất và điều này tác động thực sự tới hiện tượng tăng giá nhà ở.
"Chính sách của Chính phủ cần đóng vai trò tạo ra các điều chỉnh phù hợp để thị trường dành cho nhà ở bình dân hoạt động chuyên nghiệp và phù hợp hơn" - ông Matthew Powell chia sẻ.
Đánh giá về cơ hội tăng trưởng của thị trường nhà ở bình dân, ông Matthew Powell đưa ra 3 quan điểm chính.
Thứ nhất, các chủ đầu tư lớn hiện nay đang tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, cung cấp nhà ở chất lượng tốt với giá tốt và ở vị trí thích hợp. Điều này vừa đảm bảo cho cho họ khả năng phát triển bất động sản với mức giá xác định, vừa có thể mang lại cho khách hàng và cư dân các điều kiện sống, lối sống, sự thuận tiện nhất định khi di chuyển vào trung tâm.
Các chủ đầu tư và Chính phủ đang nhận thức rất rõ vấn đề này, do đó đang có nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà bình dân, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc hạng sang.
Thứ hai, có một sự tin tưởng nhất định về sự phục hồi của thị trường nhà ở trong năm 2021. Trước Covid-19, trong các lĩnh vực của ngành bất động sản, sự phục hồi được thúc đẩy bởi các yếu tố như nhân khẩu học và nền kinh tế vĩ mô.
Khi Covid -19 xuất hiện, Việt Nam đã hoàn thành xuất sắc hoạt động kiểm soát dịch Covid-19, vì vậy nền kinh tế và thị trường bất động sản trong nước ít chịu tác động lớn từ thị trường quốc tế tính cho tới thời điểm hiện tại. Kỳ vọng của thị trường do đó sẽ nằm ở nguồn cung nhà ở được cải thiện vào tháng 3 hoặc 4 năm 2021 và các hoạt động phát triển bất động sản chất lượng cao tiếp tục tích cực hơn tại Hà Nội và Hồ Chí Minh.
Thứ ba, cơ hội tăng trưởng của phân khúc nhà ở bình dân liên quan nhiều tới các hoạt động thương mại và cơ sở hạ tầng giao thông tại các thị trường, nhất là khi cả Hà Nội và TP.HCM đang có các vấn đề liên quan đến giao thông và có sự xuất hiện của các tuyến tàu điện ngầm mới, một số quận dân cư mới và điểm đến đầu tư tại cả hai thành phố.
Trước đó tại TP.HCM, các chuyên gia cho biết, tình trạng căn hộ hạng bình dân ngày càng nhỏ giọt và khan hiếm trên thị trường đã xuất hiện từ khoảng năm 2019, nhưng đến năm nay lại kéo dài và thể hiện rõ.
Việc phân khúc hạng C bị "tuyệt chủng", chuyên gia cho rằng do bản chất của thị trường. Nhiều vấn đề liên quan đã dẫn đến các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 dần biến mất, từ cơ chế, chính sách pháp lý đến sự quan tâm và lợi ích của các chủ đầu tư.
Đà Nẵng phê duyệt quy hoạch dự án Tổ hợp Không gian Sáng tạo CMC 12.000 tỷ đồng
Ngày 31/12, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP Đà Nẵng cho biết, UBND thành phố có công văn số 6757/UBND-SKHĐT thống nhất chủ trương cho phép nghiên cứu đầu tư dự án Không gian sáng tạo tại phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ. Theo đó, UBND TP. Đà Nẵng giao các sở, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất phương án quy hoạch chi tiết bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch xây dựng của thành phố
Theo đó, Quyết định số 4936/QĐ-UBND phê duyệt đồ án Điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Không gian sáng tạo phường Hòa Xuân có diện tích quy hoạch điều chỉnh 172.980m2. Trong đó, bố trí các công trình phục vụ nhu cầu làm việc, sáng tạo thuộc lĩnh vực công nghệ thông tin và lĩnh vực khác; đi kèm là các công trình dịch vụ liên kết và kết hợp nhà ở cho chuyên gia, thương mại dịch vụ, văn hóa, thể dục - thể thao…
Liên quan đến vấn đề này, trước đó, tại hội nghị chuyên đề "Tổng kết Kết luận số 30-KL/TU của Ban Chấp hành Đảng bộ thành phố về đẩy mạnh thu hút đầu tư giai đoạn 2016-2020 và kết quả 3 năm (2018 - 2020) triển khai chủ đề Năm đẩy mạnh thu hút đầu tư", ông Nguyễn Trung Chính, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Công nghệ CMC cho biết, TP. Đà Nẵng đã phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án Không gian Sáng tạo CMC tại Đà Nẵng. Dự án Không gian Sáng tạo CMC tại Đà Nẵng được lãnh đạo thành phố rất quan tâm, nên đã yêu cầu các cấp sở, ngành gấp rút hoàn thiện các quy trình và thủ tục cấp phép đầu tư.
Theo Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Công nghệ CMC, kết thúc năm 2020, CMC dự kiến có doanh thu 6.000 tỷ đồng, mục tiêu hướng đến 2025 thì CMC phải trở thành công ty 1 tỷ USD. Dự án Không gian Sáng tạo CMC tại Đà Nẵng có ý nghĩa quan trọng cho sự phát triển của Tập đoàn. Mục tiêu của CMC là xây dựng Đà Nẵng thành cửa ngõ quốc tế về trung tâm kết nối và lưu trữ dữ liệu, nằm trong chiến lược đưa Việt Nam trở thành Digital Hub khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Ông Hồ Kỳ Minh, Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng cho biết, dự án Tổ hợp Không gian Sáng tạo CMC là dự án lớn đầu tư vào thành phố, vì vậy lãnh đạo thành phố quyết tâm rút ngắn thời gian trong việc triển khai thực hiện các quy trình thủ tục đầu tư. Trong thời gian tới, thành phố sẽ áp dụng quy trình rút ngắn thủ tục đầu tư của dự án Tổ hợp Không gian sáng tạo CMC vào nhiều dự án khác, để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.
Vào tháng 8 vừa qua, Tập đoàn CMC đã đề xuất đầu tư xây dựng tổ hợp không gian sáng tạo CMC với các phân khu chức năng như khu nghiên cứu và phát triển; khu sản xuất phẩn mềm, công nghệ thông tin; trạm trung chuyển internet; trung tâm dữ liệu; khu nhà ở cho chuyên gia, cán bộ nhân viên và dịch vụ liên quan với đầy đủ tiện nghi theo tiêu chuẩn cao cấp.
Dự kiến tổng mức đầu tư cho dự án là 12.000 tỷ đồng, chia làm 2 giai đoạn. Khi triển khai, dự án sẽ tạo việc làm cho khoảng 2.000 lao động vào giai đoạn 1 và 10.000 lao động ở giai đoạn 2.
Địa ốc vùng ven “nổi sóng” nhờ hạ tầng
Theo reatimes, phân tích dữ liệu từ sàn giao dịch bất động sản (BĐS) trực tuyến batdongsan.com.vn, trong nhiều thời điểm của năm 2020, các tỉnh thành như Quảng Ninh, Hải Phòng, Long An, Cần Thơ… đã soán ngôi Hà Nội và TP Hồ Chí Minh để trở thành những thị trường thu hút sự chú ý nhất từ nhà đầu tư.
Bên cạnh nguyên nhân thị trường Hà Nội, TP Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung, theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, sức hấp dẫn của thị trường mới còn đến từ nét đặc sắc về văn hóa, thắng cảnh… cùng hạ tầng hoàn thiện.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết trong năm 2020, có tới 10 dự án giao thông lớn được khởi công có tác động mạnh mẽ đến thị trường BĐS cả nước. Có thể kể đến cụm công trình kênh nối Đáy - Ninh Cơ; dự án cao tốc Mai Sơn - Quốc lộ 45; cao tốc Vĩnh Hảo - Phan Thiết; cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây; đường Hồ Chí Minh đoạn tránh TP. Buôn Ma Thuật; dự án tăng cường kết nối giao thông Tây Nguyên; cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ…
Hạ tầng phát triển cũng là “mật ngọt” để thu hút các nhà đầu tư chiến lược với những dự án tầm cỡ tìm về vùng đất mới, dẫn dắt thị trường địa phương và tạo ra cuộc chơi lớn mang tính lan tỏa.
Ở khu vực miền Bắc, Hạ Long có thể xem như một ví dụ điển hình cho sự bùng nổ của du lịch và hạ tầng đồng bộ với những công trình như cao tốc Hạ Long – Vân Đồn, đường bao biển Hạ Long - Cẩm Phả, cầu Cửa Lục 1, 3… Đây được xem là đòn bẩy để thành phố đón nhận loạt đô thị nghỉ dưỡng “nghìn tỷ” như Ha Long Marina, Vinhomes Dragon Bay, Habor Bay Hạ Long... Hay FLC Tropical City Halong của Tập đoàn FLC cũng gây chú ý đặc biệt trong thời gian gần đây nhờ vị trí đắc địa tại vịnh Cửa Lục, tiếp giáp cầu Cửa Lục 3 - khu vực được quy hoạch là trung tâm mới của Hạ Long sau khi sáp nhập Hoành Bồ.
Tây Nam Bộ cũng được đánh giá là “miền đất hứa” cho mảng BĐS đô thị nhờ thế mạnh mật độ đô thị dày đặc, chiếm hơn 19% dân số cả nước cùng tốc độ phát triển kinh tế - xã hội năng động. Đáng chú ý, hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông với loạt dự án nâng cấp sân bay Cần Thơ, đưa vào hoạt động cầu Cao Lãnh, Vàm Cống, cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận sắp thông tuyến… đã tạo đột phá kết nối liên vùng, giúp Tây Nam bộ xóa thế cách trở đò giang của một “vùng trũng” kinh tế.
Với lực đẩy lớn đến từ hạ tầng như hiện nay, dự báo thị trường BĐS 2021 tại vùng ven và nhiều tỉnh thành mới sẽ tiếp tục “nổi sóng”, tiếp đà tăng trưởng đã kéo dài từ 2-3 năm nay.
Từ ngày 01/01/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành có quy định rõ những trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ không cần phải xin giấy phép xây dựng
Theo quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020, có 3 trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ không cần phải xin giấy phép xây dựng.
Thứ nhất là xây dựng nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư xây dựng công trình trong trường hợp này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.
Trường hợp thứ 2 là, xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn quy mô dưới 7 tầng thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Và trường hợp thứ 3 là, xây dựng nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch, BĐS bán lẻ vẫn có nhiều cơ hội năm 2021
Theo Savills Việt Nam thì Covid-19 đã tác động trực diện lên thị trường cho thuê nhà phố. Các khách thuê là doanh nghiệp vừa và nhỏ dễ bị mất doanh thu đột ngột hơn các nhà bán lẻ quy mô lớn. Đại dịch đã buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh. Nhiều chuỗi F&B và chuỗi cửa hàng thời trang phải đóng cửa chi nhánh hay địa điểm có doanh thu kém, làm tăng diện tích trống chung của cả thị trường. Các địa điểm bán lẻ phụ thuộc vào khách du lịch ở khu trung tâm Hà Nội bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi việc giãn cách xã hội và việc hạn chế đi lại du lịch. Kể từ đầu tháng 2, nhiều nhà bán lẻ đã không gia hạn hợp đồng thuê. Những người muốn giữ lại các vị trí đắc địa sau đại dịch phải tạm thời đóng cửa hoặc tìm cách giảm giá thuê.
Theo đó, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm mua sắm là 95%, vẫn ở mức cao nhờ vào việc cân đối hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả. Doanh nghiệp, cũng như nhiều khách thuê vẫn muốn tiếp tục giữ lại các gian hàng của họ. Các trung tâm mua sắm với đa dạng các loại hình kinh doanh, giải trí và ăn uống thường có tỷ lệ lấp đầy cao hơn.
Cụ thể, vào năm 2021, hơn 80% nguồn cung bán lẻ mới sẽ ở các khu vực ngoài trung tâm. Đại dịch khiến thu nhập của nhiều người tiêu dùng bị giảm, các nhà phát triển đã trì hoãn việc ra mắt sản phẩm mới. Những đơn vị vẫn tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh như dự định sẽ có thể gặp khó khăn với việc các thương hiệu nước ngoài tạm ngừng gia nhập thị trường và các doanh nghiệp đã thành lập hoãn lại kế hoạch mở rộng. Đầu năm 2020, nhiều khách thuê ngành F&B và thời trang đã đóng cửa hoặc giảm diện tích thuê. Xu hướng giảm quy mô này có khả năng tiếp tục trong trung hạn. Sự kết hợp giữa các biện pháp ngăn chặn dịch bệnh sớm, cải cách cơ chế hỗ trợ, quản trị tài chính của Chính phủ và các chương trình kích thích toàn cầu đã làm tăng kỳ vọng phục hồi ở Việt Nam. Theo báo cáo gần đây nhất của ADB, Việt Nam sẽ có mức tăng trưởng GDP cao nhất ở châu Á với 6,8% năm 2021.
Ông Troy cho rằng, giá thuê thấp hơn có thể sẽ tạo động lực cho ngành trong khi các nhà bán lẻ truyền thống sẽ cần phải đổi mới các chiến lược phù hợp hơn. Hầu hết các lĩnh vực bị ảnh hưởng bởi Covid-19 như F&B, phòng tập và rạp chiếu phim sẽ phục hồi nhanh hơn sau cuộc khủng hoảng vì người tiêu dùng sẽ nhanh chóng đón nhận ‘bình thường' sau nhiều tháng giãn cách xã hội. Các lĩnh vực mở rộng hình thức trực tuyến mạnh mẽ hơn như thời trang có thể thấy lợi nhuận chậm hơn khi xem xét sự thay đổi hành vi của người tiêu dùng sang bán hàng trực tuyến.
Căn hộ bình dân chỉ còn chiếm 1% thị phần trên thị trường BĐS TP HCM
Sở Xây dựng TP HCM vừa có báo cáo gửi UBND TP về thị trường BĐS. Trong đó, nêu rõ tình trạng thị trường BDS đang có dấu hiệu lệch pha cung cầu và nhiều khả năng dẫn đến sự phát triển thị trường thiếu bền vững.
Theo nhu cầu thực tế, thường tỉ lệ phân khúc căn hộ bình dân chiếm tỉ lệ cao nhất nhưng trong thời gian qua tỉ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% (so với toàn thị trường) xuống chỉ còn 1%, chiếm tỉ lệ thấp nhất.
Cụ thể, số liệu cho thấy 10 tháng đầu năm 2019, số lượng căn hộ bình dân (dưới 20 triệu đồng/m2) bán ra thị trường là 12.366 căn (chiếm 51% số căn hộ). Trong khi đó, con số này ở năm 2020 chỉ có 163 căn, chiếm 1% số căn hộ được đưa ra thị trường.
Tương tự, so sánh với cùng kỳ 10 tháng đầu năm trước, phân khúc căn hộ trung cấp lại tăng từ 23,8% đến 56,9% và phân khúc căn hộ cao cấp cũng tăng cao nhất, từ 25,2% đến 42,1%.
Theo Sở xây dựng, thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung cầu. Dòng vốn đầu tư từ các doanh nghiệp nước ngoài vẫn là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường trong thời gian tới.
