"Bảng giá đất mới sau sáp nhập phải đảm bảo tính ổn định, tránh gây sốc"

Dữ liệu thị trường bất động sản quý I/2025 từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, thông tin về việc sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh đã tạo ra những biến động đáng kể trong phân khúc đất nền, đặc biệt tại các tỉnh nằm trong diện đề xuất hợp nhất.

So với quý I/2023, giá bán đất nền tại các khu vực như Hưng Yên tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21%. Ở phía Nam, Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, và TP.HCM tăng 5%.

Trong tháng 3/2025, mức độ tìm kiếm đất nền trên toàn quốc tăng rõ rệt sau khi thông tin sáp nhập tỉnh trở nên rõ ràng hơn. Lượng tìm kiếm tại Hà Nội tăng 52%, TP.HCM tăng 31%. Các huyện lân cận TP.HCM như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) cũng ghi nhận mức độ quan tâm lớn, lần lượt 26% và 23%. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, thị xã Phú Mỹ dẫn đầu mức độ quan tâm với 22%, tiếp theo là Xuyên Mộc (21%), Bà Rịa (16%), Châu Đức (11%)...

Tại miền Trung, đất nền Quảng Nam được quan tâm nhiều hơn tại các khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng. Trong tháng 3/2025, giá rao bán đất nền tại quận Cẩm Lệ tăng 80%, huyện Hòa Vang tăng 50% so với tháng 1/2023.

Trong khi nhiều người sử dụng đất vẫn chưa vượt qua "cú sốc" của bảng giá đất mà nhiều tỉnh thành đồng loạt ban hành trong năm 2024, được áp dụng hết năm nay; việc giá đất tiếp tục tăng, trong bối cảnh các địa phương sẽ tiến hành xây dựng bảng giá đất mới sau sáp nhập, khiến nhiều người lo ngại bảng giá đất mới sẽ tiếp tục tăng.

Chia sẻ với Reatimes, ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất sau sáp nhập phải có bước đi thận trọng, kế thừa hợp lý lịch sử giá đất của từng địa phương, tránh gây sốc cho thị trường và đảm bảo sự ổn định kinh tế - xã hội.

PV: Gần đây, thông tin về việc sáp nhập tỉnh thành đã tạo ra những biến động đáng kể trong phân khúc đất nền, đặc biệt tại các tỉnh nằm trong diện hợp nhất. Lượt quan tâm cũng như giá đất đều tăng. Theo ông, điều này ảnh hưởng như thế nào đến việc xây dựng bảng giá đất của tỉnh thành mới sau khi hoàn tất sáp nhập?

Ông Ngô Gia Cường: Thực tế, nguyên tắc xây dựng bảng giá đất vẫn không thay đổi, đó là phải dựa trên giao dịch thực tế từ thị trường, với dữ liệu thu thập có hệ thống trong thông thường là hai năm. Vì vậy, tạm thời trước mắt nếu làm theo đúng quy định khi xây dựng bảng giá đất thì sẽ không có tác động gì lớn đối với địa phương mới sau sáp nhập. Những biến động giá trong ngắn hạn chỉ mang tính chất tham khảo, không đủ cơ sở để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. 

Bên cạnh đó, giá đất tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, bao gồm quy hoạch sử dụng đất, chất lượng hạ tầng, tốc độ đầu tư công và nhu cầu thực tế tại địa phương. Nếu một khu vực dù sáp nhập nhưng không có cải thiện rõ ràng về hạ tầng hay thu hút đầu tư, thì giá đất cũng khó tăng bền vững.

Điển hình là đầu năm 2025, thị trường bất động sản Nhơn Trạch (Đồng Nai) ghi nhận một đợt biến động mạnh khi xuất hiện tin đồn về việc khu vực này sẽ được sáp nhập vào TP.HCM. Giá đất tại nhiều dự án tăng đột biến từ 20 - 30%, lượng nhà đầu tư đổ về khu vực này tăng nhanh. Tuy nhiên, khi thông tin sáp nhập không trở thành hiện thực, thị trường nhanh chóng hạ nhiệt. Nhu cầu tìm kiếm giảm mạnh, giá đất ổn định trở lại, thậm chí một số nơi ghi nhận xu hướng giảm nhẹ. Như vậy, nếu việc tăng giá chỉ xuất phát từ tâm lý kỳ vọng, không dựa trên sự chuyển mình về cơ sở hạ tầng, thu hút được đầu tư, thì sẽ không bền vững, và cũng không thể lấy đó làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất mới.

PV: Nhưng rõ ràng giá đất đã tăng giá nhanh tại nhiều nơi, tạo ra chênh lệch lớn giữa giá giao dịch thực tế và bảng giá đất. Ông đánh giá thế nào về thực trạng này?

Ông Ngô Gia Cường: Đây là thực trạng không mới trong thị trường bất động sản Việt Nam. Bảng giá đất do Nhà nước ban hành thường chỉ phản ánh khoảng 60 - 70% giá thị trường. Đặc biệt, khi có những yếu tố kỳ vọng như thông tin sáp nhập, thị trường sẽ phản ứng và đẩy giá lên nhanh.

Tuy nhiên, bảng giá đất của Nhà nước không thể điều chỉnh theo những biến động ngắn hạn. Như tôi đã nói, bảng giá đất được xây dựng dựa trên giao dịch chuyển nhượng thực tế và dữ liệu được thu thập trong khoảng thời gian tối thiểu là hai năm, để đảm bảo tính ổn định và khách quan.

Mặt khác, chúng ta cần phân biệt rõ, giá đất giao dịch trên thị trường có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý hoặc tin đồn, nhưng bảng giá đất phải phản ánh giá trị thực, là công cụ quản lý điều tiết vĩ mô, phục vụ cho mục đích thu thuế, đền bù giải phóng mặt bằng và tính toán nghĩa vụ tài chính. Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất luôn cần một quy trình chặt chẽ, lộ trình cụ thể, dữ liệu đáng tin cậy, và không thể chạy theo các cơn sốt nhất thời trên thị trường.

PV: Tuy vậy, dư luận vẫn có những lo ngại nhất định, ví dụ như trường hợp sáp nhập Bắc Giang - Bắc Ninh. Mặt bằng giá đất tại Bắc Giang hiện thấp hơn Bắc Ninh, trong khi tỉnh này được dự kiến là trung tâm hành chính của đơn vị mới. Liệu khu vực Bắc Ninh điều chỉnh giảm hay khu vực Bắc Giang sẽ điều chỉnh tăng lên, ông nghĩ sao về tình huống này?

Ông Ngô Gia Cường: Về nguyên tắc, không có chuyện tỉnh này phải tăng hoặc giảm giá đất chỉ để cân bằng với tỉnh kia. Vì nguyên tắc xây dựng Bảng giá đất vẫn phải căn cứ vào các giao dịch chuyển nhượng thực tế, phản ánh cung - cầu tại từng khu vực cụ thể.

Như ở TP.HCM, bảng giá đất nội thành có thể lên tới gần 700 triệu đồng/m², trong khi các khu vực ngoại thành giá chỉ vài triệu đồng/m2. Sự chênh lệch đó là bình thường vì mỗi nơi có đặc điểm khác nhau về hạ tầng, quy hoạch, nhu cầu. Sáp nhập không làm thay đổi ngay thực tế thị trường đó.

Khi Bắc Ninh sáp nhập vào Bắc Giang và trung tâm hành chính mới đặt tại Bắc Giang, thì nhu cầu sử dụng đất tại trung tâm hành chính mới sẽ tăng do dòng di dân, đặc biệt là cán bộ, công chức chuyển nơi làm việc và sinh sống. Dù có chính sách nhà ở công vụ, nhưng thực tế loại hình này chỉ đáp ứng nhu cầu cá nhân, không phù hợp cho cả gia đình. Vì vậy, xu hướng mua nhà, ổn định cuộc sống tại trung tâm hành chính mới là điều dễ hiểu, từ đó kéo nhu cầu và giá đất tại Bắc Giang đi lên.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất không thể thực hiện ngay theo những thay đổi ngắn hạn. Việc xây dựng bảng giá vẫn phải căn cứ vào thực tế hạ tầng, đầu tư, nhu cầu thị trường của mỗi khu vực. Đồng thời, việc điều chỉnh bảng giá đất vẫn luôn phải tuân thủ những nguyên tắc đã đề ra trong Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024/NĐ-CP hướng dẫn phương pháp định giá đất.

PV: Theo ông, đâu là những khó khăn khi xây dựng bảng giá đất mới sau sáp nhập?

Ông Ngô Gia Cường: Khó khăn chủ yếu là việc cân đối giá đất ở các tuyến đường giáp ranh giữa địa giới hành chính cũ và mới. Trước đây, sự liên kết giữa các tỉnh tuy có nhưng không chặt chẽ, dẫn đến có những nơi giá đất tại khu vực giáp ranh chênh lệch nhau. Sau khi sáp nhập, các địa phương cần sự phối hợp để xây dựng một mặt bằng giá đồng nhất, đảm bảo công bằng, hợp lý giữa các khu vực, đặc biệt ở những nơi có sự phát triển không cân xứng giữa hai địa phương.

Thứ hai, sau khi sáp nhập, nhiều địa phương có thể chuyển từ đơn vị hành chính nông thôn sang đô thị, hoặc trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Điển hình là các phương án sáp nhập tỉnh Hải Dương vào TP. Hải Phòng, tỉnh Quảng Nam với TP. Đà Nẵng, hay Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu với TP.HCM. Nhiều người dân bày tỏ lo ngại, tiền sử dụng đất có thể tăng cao sau khi sáp nhập. Cũng có những nông dân lo lắng sẽ phải nộp thuế đất nông nghiệp cao hơn sau khi sáp nhập. Tuy nhiên, đây chưa phải là điều đáng lo ngại. 

Ông Ngô Gia Cường

Mặc dù chính quyền đô thị hay nông thôn không trực tiếp tác động đến giá đất, nhưng sẽ có những quyết định hành chính liên quan đến hạ tầng tác động đến giá đất.

Bởi trước hết, mô hình chính quyền đô thị hay nông thôn không tác động trực tiếp đến giá đất. Còn việc xây dựng bảng giá đất vẫn được thực hiện theo lộ trình, có tham khảo sát thực tế thị trường và không điều chỉnh một cách đột ngột. Ngoài ra, giá đất căn bản vẫn phải căn cứ vào mức độ giao dịch thực tế, nhu cầu sử dụng đất và điều kiện hạ tầng khu vực. Nhất là đất nông nghiệp thường nằm ở vùng ven, ít chịu tác động từ thay đổi đơn vị hành chính nếu không có quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bên cạnh đó, chính sách thuế đất nông nghiệp hiện vẫn đang được Nhà nước kiểm soát chặt chẽ, với nhiều quy định miễn, giảm để hỗ trợ người dân, và chưa có dấu hiệu sẽ thay đổi mạnh sau sáp nhập.

Tuy nhiên, khi chuyển từ khu vực nông thôn sang đô thị thì sẽ phải tuân thủ các quy định của thiết chế chính quyền đô thị trong việc đầu tư các công trình công cộng như vườn hoa, công viên, xây dựng hạ tầng đường sá khang trang hơn. Do đó, mặc dù chính quyền đô thị hay nông thôn không trực tiếp tác động đến giá đất, nhưng sẽ có những quyết định hành chính liên quan đến hạ tầng tác động đến giá đất.

Ví dụ, sau sáp nhập, nếu mở một tuyến đường mới liên thông hai địa phương cũ và chưa có trong bảng giá đất, thì giá tạm tính sẽ căn cứ vào đường đấu nối chính. Nhưng khi cập nhật bảng giá mới, giá đất tại khu vực đó chắc chắn sẽ cao hơn. Vì vậy, việc xây dựng bảng giá đất sau sáp nhập cần thận trọng, tránh những đột biến khiến người dân, đặc biệt là cư dân nông thôn không kịp thích nghi.

PV: Theo ông, việc xây dựng bảng giá đất mới phải có lộ trình như thế nào để tránh sự thay đổi bảng giá đất đột ngột, ảnh hưởng đến đời sống người dân cũng như việc đầu tư sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp?

Ông Ngô Gia Cường: Việc xây dựng bảng giá đất cần có một lộ trình rõ ràng và thận trọng để đảm bảo ổn định kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong bối cảnh các địa phương đang tiến hành sắp xếp, ổn định sau sáp nhập. Sau khi quá trình sáp nhập hoàn tất, Sở Tài nguyên và Môi trường của đơn vị hành chính mới sẽ là cơ quan đầu mối xây dựng bảng giá đất mới; đồng thời, phải phối hợp với các đơn vị tư vấn độc lập, các văn phòng đăng ký đất đai... để thu thập dữ liệu. 

Tuy nhiên, hiện có một thực tế là nhiều hợp đồng chuyển nhượng đất vẫn theo bảng giá đất cũ. Vì vậy, để có bảng giá đất mới chính xác, cần thời gian xử lý dữ liệu, khảo sát lại thực tế và tham vấn đầy đủ các bên liên quan. Điều quan trọng là việc xây dựng bảng giá đất phải đảm bảo tính ổn định, kế thừa lịch sử, không gây sốc cho thị trường. Nếu tăng giá đất quá nhanh hoặc thiếu cơ sở, có thể dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng: chi phí sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp tăng đột biến, kéo theo áp lực về thuế, giá nhà, giá thuê đất. Từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và hoạt động sản xuất, kinh doanh của người dân, doanh nghiệp.

Mặc dù theo quy định của Luật Đất đai 2024, ngày 1/1/2026, các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới, nhưng tiến độ và chất lượng thực hiện còn phụ thuộc vào năng lực của cơ quan chủ trì và các địa phương mới sau sáp nhập. 

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!