Chuyên gia tiết lộ thời gian bứt phá "đột biến" của thị trường bất động sản

Những tín hiệu tích cực trên thị trường bất động sản cũng như triển vọng lạc quan từ tác động của 3 bộ luật mới đã phần nào củng cố niềm tin cho nhà đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi trở lại. Tuy nhiên, giới chuyên gia dự báo, nửa cuối năm 2024 thị trường sẽ chưa có sự "đột biến" mà phải tới giữa 2025 mới là thời điểm bứt phá. Khi đó, các phân khúc chính trên thị trường như đất nền, chung cư cũng có nhiều chuyển biến tích cực hơn về nguồn cung, giao dịch, giá cả.

Reatimes đã có cuộc trao đổi với ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group về những diễn biến cụ thể của thị trường.

PV: Kể từ ngày 1/8/2024, các luật liên quan đến đất đai, bất động sản đi vào cuộc sống, ông nhận định như thế nào về những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản nói chung trong thời gian tới?

Ông Võ Hồng Thắng: Từ cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu hồi phục nhất định ở một số phân khúc như chung cư, dự án nhà ở vừa túi tiền. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường… Nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này. 

Thị trường bất động sản cuối năm 2024 sẽ tiếp nối xu hướng như hồi đầu năm, mặc dù có những điểm sáng nhất định nhưng vẫn sẽ chỉ ở mức cầm chừng, trong đó phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn dẫn dắt. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường rất khó có sự đột biến tăng trưởng bởi thị trường cần có khoảng thời gian cho độ ngấm của chính sách đất đai. Sự khởi sắc rõ nét, điểm rơi bứt phá sẽ vào quý II/2025.

Mặc dù ba sắc luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua, nhưng trong ngắn hạn, để có thể phát huy triệt để tinh thần của luật và nhanh chóng áp dụng vào thực tiễn, Chính phủ sẽ cần ban hành thêm những Thông tư, Nghị định hướng dẫn triển khai một cách chi tiết.

Bên cạnh đó, không thể phủ nhận rằng các Luật được thông qua đều có những điểm sáng nhất định, nổi bật như:

Thứ nhất, tháo gỡ những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, cơ chế đền bù giải tỏa, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội…

Thứ hai, giúp tăng cường sự kiểm soát quản lý nhà nước đối với các hoạt động phân lô bán nền. Đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai, tránh tình trạng đầu cơ tích trữ sau đó bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên quỹ đất quốc gia.

Thứ ba, tăng cường bảo vệ quyền lợi người mua bất động sản với quy định thu tối đa 5% giá trị hợp đồng, thanh toán giao dịch thông qua ngân hàng…

Thứ tư, đẩy mạnh minh bạch hóa thị trường, sàng lọc được những chủ đầu tư yếu kém về năng lực, từ đó góp phần hạn chế được vấn nạn dự án "treo", chậm trễ trong công tác triển khai.

Do đó, dưới góc nhìn trung và dài hạn, tôi tin rằng đây sẽ là những bệ đỡ vững chắc, có sức ảnh hưởng sâu rộng và là nền tảng cho những bước phát triển bền vững của thị trường bất động sản cả nước trong thời gian tới.

PV: Thưa ông, việc phân lô bán nền được siết chặt trong luật mới, vậy thị trường đất nền sẽ chịu những tác động như thế nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Việc tăng cường kiểm soát hoạt động phân lô bán nền khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực hiển nhiên sẽ tác động nhất định lên thị trường, cụ thể là khả năng làm giảm nguồn cung dự án mới tại các khu vực bị giới hạn phân lô bán nền.

Tuy nhiên, trong tầm nhìn trung và dài hạn, đây sẽ là động lực giúp thị trường phát triển minh bạch hơn, hạn chế được hiện tượng phân lô bán nền bừa bãi, làm hoang hóa đất, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất của quốc gia.

Bên cạnh đó, điều này cũng giúp thúc đẩy các chủ đầu tư phải tập trung nguồn lực vào phát triển, hoàn thiện các khu vực có nhu cầu ở thực lớn thay vì dàn trải nguồn lực ra các khu vực lân cận như trước đây.

Ngoài ra, động thái này cũng sẽ góp phần tiết giảm hiện tượng thổi giá, tạo các cơn "sốt đất" ảo cục bộ ở các địa phương vùng ven. Đồng thời, điều này cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải phát triển dự án một cách bài bản, đầu tư đầy đủ hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, từ đó gia tăng tính ổn định và bền vững cho thị trường đất nền.

PV: Với những thay đổi tại thị trường đất nền, ông nghĩ dòng tiền của nhà đầu tư có thay đổi không? Họ có thể rời bỏ đất nền?

Ông Võ Hồng Thắng: Từ trước đến nay, phân khúc đất nền gần như có thể được xem là một kênh đầu tư "truyền thống" trong mắt các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản. Do đó, mặc dù các quy định mới đối với phân khúc này có điều chỉnh nhưng tôi cho rằng sự quan tâm cũng như nhu cầu thị trường cho phân khúc này sẽ không có quá nhiều sự dịch chuyển.

Những sản phẩm đất phân lô hộ lẻ đã có sổ, đất nền thuộc các dự án pháp lý rõ ràng, quy hoạch bài bản, hạ tầng nội khu đồng bộ, giao thông liên kết vùng hoàn thiện vẫn sẽ là những sản phẩm được ưu tiên lựa chọn trong thời gian tới.

Có thể nói, sức hút của đất nền nếu xét về lâu về dài sẽ rất khó giảm. Theo dự báo của chúng tôi, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý III/2024 có nhiều cải thiện so với hai quý đầu năm và dao động trong khoảng từ 450 - 550 nền, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Long An. Thanh khoản thị trường duy trì khởi sắc, trong đó, các khu vực vùng phụ cận TP.HCM có thể sẽ dẫn dắt thị trường. Dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, cơn sốt đất nền có thể quay lại vào giai đoạn 2025 - 2026.

PV: Bên cạnh đất nền, chung cư cũng là phân khúc nhận được nhiều sự chú ý bởi giá bán liên tục tăng cao, nguồn cung thiếu hụt. Cùng với sự hỗ trợ của luật mới, theo ông trong thời gian tới phân khúc này có hạ giá và gia tăng nguồn cung?

Ông Võ Hồng Thắng: Nguồn cung mới phân khúc căn hộ nhìn chung vẫn chưa thoát khỏi đà giảm duy trì từ giai đoạn những năm 2017 - 2018 đến nay. Thống kê trong 7 tháng đầu năm, chỉ tính riêng tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, nguồn cung mới phân khúc căn hộ chỉ đạt khoảng 4.800 căn, giảm 31% so với cùng kỳ năm 2023.

Thời gian tới, khi các Luật mới với những thay đổi, cải cách quan trọng trong các quy định về quy hoạch, thu hồi đất, cho thuê đất, tái định cư, nhà ở xã hội…, nổi bật là việc gỡ vướng trong khâu tính tiền sử dụng đất hay trong công tác giải phóng đền bù (tối đa 36 tháng từ thời điểm trúng đấu thầu, UBND có trách nhiệm bàn giao "đất sạch" để nhà đầu tư triển khai dự án) được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý ở các dự án, giúp gia tăng nguồn cung đưa ra thị trường trong thời gian tới.

Còn dưới góc độ về giá, giá bán phụ thuộc phần nhiều dựa trên cơ sở cung - cầu thị trường. Tuy nhiên khi các vấn đề pháp lý dự án được khơi thông, thời gian thủ tục được rút ngắn, các chủ đầu tư cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay lãi suất thấp từ ngân hàng, có được cơ hội tái cấu trúc tài chính doanh nghiệp, tài chính dự án giúp giảm thiểu chi phí phát triển dự án vốn kết tinh vào giá bán sản phẩm khi đưa ra thị trường. Từ đó, giá bán cũng được kỳ vọng sẽ không còn gia tăng như giai đoạn trước.

PV: Ông dự đoán những nơi nào có thể trở thành "điểm nóng" cho nhà đầu tư trong những tháng cuối năm 2024?

Ông Võ Hồng Thắng: Quan sát trên thị trường hiện nay, lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở loại hình bất động sản nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực, luôn ở mức cao tại các thành phố lớn, vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm, có pháp lý đầy đủ cũng như tiến độ xây dựng rõ ràng. Điều này phần nào thể hiện qua lượng giao dịch vượt trội của các sản phẩm căn hộ hạng B và C (mức giá dưới 70 triệu đồng/m2) tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, chiếm 71% tổng lượng tiêu thụ nguồn cung mới toàn thị trường trong nửa đầu năm 2024.

Như vậy, trong nửa cuối năm nay, loại hình bất động sản nhà ở tại các thành phố lớn, dân cư đông đúc như TP.HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút tốt sự quan tâm của thị trường và lan tỏa ra các khu vực tỉnh giáp ranh lân cận. Trong đó, phân khúc căn hộ sẽ duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự liền kề các khu dân cư hiện hữu, đông đúc, hạ tầng đồng bộ cũng được kỳ vọng sẽ có những điểm sáng đáng ghi nhận thời gian tới.

Trên hết, mặc dù thị trường hiện nay đã dần có những tín hiệu hồi phục rõ nét hơn nhưng tôi cho rằng, thị trường vẫn còn tiềm ẩn nhiều biến số khó đoán định và người mua, nhà đầu tư bất động sản nên chuẩn bị cho mình đầy đủ kiến thức, liên tục theo sát các diễn biến của thị trường cũng như cân nhắc dùng đòn bẩy tài chính một cách hợp lý nhằm tối ưu được lợi nhuận đầu tư.

PV: Cuối cùng, ông dự báo khả năng tăng trưởng "đột biến" của thị trường bất động sản sẽ vào giai đoạn nào?

Ông Võ Hồng Thắng: Dựa trên cơ sở phân tích các dữ liệu thị trường đến thời điểm hiện tại, tôi vẫn giữ nguyên quan điểm về sự hồi phục từng bước của thị trường bất động sản vào cuối năm 2024 và có những điểm sáng rõ nét hơn trong giai đoạn 2025 - 2026 ở hầu hết các phân khúc và khu vực. Đặc biệt là ở loại hình bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, thuộc các khu đô thị lớn sẽ duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường, phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự liền kề các khu dân cư hiện hữu, đông đúc, hạ tầng đồng bộ cũng được kỳ vọng sẽ có những điểm sáng đáng ghi nhận thời gian tới.

Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản hồi phục, không thể thiếu sự hậu thuẫn của các tín hiệu tích cực đến từ nền kinh tế. Theo đó, dự báo tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2024 đạt 5,5%, cao hơn mức dự báo 4,7% của năm 2023 (theo World Bank), tạo động lực cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Ngoài ra, tín hiệu tích cực từ kim ngạch xuất nhập khẩu cũng là một điểm sáng đáng ghi nhận khi tổng trị giá xuất nhập khẩu của cả nước trong 6 tháng đầu năm 2024 đạt 369,62 tỷ USD, tăng 16% (tương ứng tăng 51,08 tỷ USD) so với cùng kỳ năm 2023. Qua đó giúp tạo ra thặng dư thương mại cũng như gia tăng nguồn ngoại tệ cho đất nước, góp phần tạo đà cho công cuộc hồi phục và phát triển kinh tế.

Còn trên thị trường vốn, lãi suất cho vay trong nước mặc dù chớm tăng nhẹ vào cuối những tháng cuối quý II/2024 nhưng vẫn duy trì ở mức thấp theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, phổ biến dao động từ 5,5 - 6,5% cố định năm đầu tiên ở nhóm các ngân hàng Big 4, hỗ trợ tốt cho người mua bất động sản trong việc kích cầu các khoản vay đầu tư mới.

PV: Xin cảm ơn chuyên gia!