Điều tiết giá chung cư để hướng tới phát triển lành mạnh, bền vững

Thị trường vắng bóng căn hộ dưới 2 tỷ đồng

Vợ chồng chị Huyền - anh Khoa (tạm trú tại quận Nam Từ Liêm) đã tích góp nhiều năm với mục tiêu mua chung cư tại Hà Nội để có thể "an cư, lạc nghiệp" thay vì sống trong phòng trọ thuê tạm nhiều năm nay. Tuy nhiên, với tài chính 2 tỷ đồng (50% đi vay), vợ chồng chị tưởng chừng có nhiều sự lựa chọn nhưng lại chẳng có phương án nào khả quan đối với gia đình khi giá nhà liên tục tăng.

"Khi giá nhà trong trung tâm thành phố tăng cao, vợ chồng tôi cũng đã quyết định tìm hiểu các dự án vùng ven và chấp nhận rằng sẽ đi làm với khoảng cách xa hơn chỉ cần có được một căn nhà ổn định là của mình. Thế nhưng, giá ở vùng ven cũng đều hơn 30 triệu đồng/m2. Để có tìm được một căn hộ gồm 2 phòng ngủ có giá khoảng 2 tỷ đồng, chất lượng ổn là điều gần như không có", chị Huyền chia sẻ.

Theo tìm hiểu của PV, giá bán phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội đến nay vẫn tiếp tục neo cao. Đơn cử, một căn hộ chung cư 3 phòng ngủ tại phường Tây Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) có diện tích 93m2, đầu năm 2024 rao bán với giá 6,2 tỷ đồng nhưng hiện tại đã tăng lên mức 7,9 tỷ đồng.

Hay tại một dự án trên Phố Hoàng Đạo Thúy, quận Cầu Giấy, căn hộ có diện tích 93,8m2, vào tháng 3/2024 có giá bán 5,91 tỷ đồng, hiện nay đã ở mức 7,79 tỷ đồng.

Căn góc 84m2, với 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, đầy đủ nội thất tại chung cư Nam Xa La (quận Hà Động) đã có sự tăng giá chóng mặt khi có giá gần 1,9 tỷ đồng vào tháng 1/2024 nhưng đến hiện nay đã đạt ngưỡng 3,8 tỷ đồng. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, các căn hộ tại dự án này đã có sự tăng giá khoảng trên 60% so với 1 năm trở lại đây.

Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, tăng khoảng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm. Đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35-40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Theo thống kê của Savills, tính chung 9 tháng đầu năm 2024, 70% số căn được giao dịch có giá trên 4 tỷ đồng; còn phân khúc từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29%; chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng.

Điều này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư. Sau thời gian tăng giá liên tục, căn hộ giá trên 4 tỷ đồng trở thành mức giá mua bán phổ biến tại thủ đô Hà Nội. Với 2-3 tỷ đồng, người dân khó có thể tìm cho mình được chốn an cư.

Nhiều nguyên nhân tác động

Bộ Xây dựng đã phân tích và nhận định có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở, với một số nguyên nhân cơ bản:

Thứ nhất, giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt, dẫn tới có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá. Những người này trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm và có thể "bỏ cọc" sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương. Đồng thời làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Thứ hai, nguyên nhân giá bất động sản tăng còn do hiện tượng "tạo giá ảo", "thổi giá" của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Bộ Xây dựng xác định, đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Thứ ba, nguyên nhân giá bất động sản tăng còn là thiếu nguồn cung, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là TP. Hà Nội và TP.HCM. Nguyên nhân thiếu nguồn cung do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Mặc dù các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, các vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản đã cho thấy có sự cải thiện. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả, đi vào cuộc sống.

Thứ tư, biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền sang đầu tư nhà, đất để làm nơi "trú ẩn" an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.

Cần có cơ chế cụ thể điều tiết giá thị trường

Theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, để có thể thực hiện bình ổn giá bất động sản, việc tăng lượng cung để đáp ứng nhu cầu của thị trường là điều tiên quyết. Đặc biệt, thị trường cần tăng lượng cung các dự án bất động sản có mức giá hợp lý và bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

"Chính sách nhà ở xã hội đang có nhiều sự đổi mới có tính đột phá, đặc biệt là các cơ chế chính sách ưu đãi hỗ trợ để thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội. Từ trợ lực mạnh mẽ này, ta kỳ vọng các dự án nhà ở xã hội sẽ có những bứt phá, là cơ sở làm cho cung - cầu về nhà ở trên thị trường gần nhau hơn, giúp điều tiết giá nhà trên thị trường. Nếu lượng cung không có sự cải thiện thì quyền lực thị trường vẫn nằm trong tay các chủ đầu tư và thật khó để làm chủ được mức giá", chuyên gia Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Ông nhấn mạnh thêm, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 là một chương trình mang tính nhân văn cao, góp phần làm cho nguồn cung thị trường tăng lên cũng như đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Tuy nhiên, thực tế quá trình triển khai còn gặp nhiều vấn đề khó khăn, chúng ta cần xem xét lại toàn bộ cơ chế, chính sách.

Năm 2024, Chính phủ phấn đấu hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thống kê cho thấy mới có 8 dự án hoàn thành với quy mô 3.136 căn, đạt 2,4% kế hoạch.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đã chỉ ra những khó khăn khiến quá trình thực hiện các dự án nhà ở xã hội gặp nhiều bất cập.

Thứ nhất, việc xác định hồ sơ thủ tục cho công tác xây dựng nhà ở xã hội còn gặp nhiều khó khăn, thậm chí được đánh giá rằng khó khăn hơn rất nhiều so với hồ sơ xây dựng nhà ở thương mại.

Thứ hai, việc khống chế lợi nhuận đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội ở mức 10%, điều này làm hạn chế mong muốn tham gia của các nhà đầu tư.

Thứ ba, việc khống chế người mua phải là những đối tượng cụ thể mới được xem xét mua các căn hộ nhà ở xã hội, đây cũng là một khó khăn cho quá trình bán các sản phẩm ra thị trường của các chủ đầu tư nhà ở xã hội.

Thứ tư, các điều kiện hỗ trợ của Chính phủ đối với những địa điểm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được cụ thể và chưa đủ mạnh để có thể hỗ trợ cho việc giảm giá của các chủ đầu tư.

"Cần phải có sự nghiên cứu, sửa đổi hoàn thiện các cơ chế, chính sách đối với việc phát triển nhà ở xã hội. Đặc biệt cơ chế về giao quyền sử dụng đất cũng như điều kiện đơn giản về thủ tục hồ sơ. Khi đó, việc thi công xây dựng mới có thể nhanh chóng, nhu cầu mới có thể được giải quyết", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nói.

Đồng tình với giải pháp tăng nguồn cung căn hộ trên thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, việc bình ổn tâm lý người dân cũng là một điều cần thiết để ổn định thị trường, khi người bán luôn muốn bán với giá cao trong khi người mua mong muốn giá thấp. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, người bán có quyền đưa ra mức giá cao hơn. Điều này tạo ra áp lực lớn cho người tiêu dùng, đặc biệt là những người tìm kiếm nhà ở thực.

"Thêm vào đó, theo Nghị quyết số 18/NQ-TW, ngoài việc xem xét giá đất theo sát giá thị trường, chúng ta cũng cần xây dựng và ban hành chính sách thuế bất động sản để điều tiết các hành vi đẩy giá, thổi giá. Chỉ khi có thuế bất động sản phù hợp, các vấn nạn đầu cơ, mua bán lòng vòng mới được kiểm soát hiệu quả, tăng tính minh bạch trên thị trường. Thuế đánh trực tiếp vào các hoạt động đầu cơ sẽ khiến việc đẩy giá trở nên kém hấp dẫn, giúp ngăn chặn hành vi thao túng giá.

Cần tập trung, chú trọng triển khai các giải pháp khắc phục tình trạng "sốt giá" chung cư, đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững cho thị trường bất động sản", TS. Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.